지금 강남의 독주는 이례적인 현상인가? 아닌가?

전문가칼럼
25.03.06

1. 역사는 반복된다. 다만 약간 다르게...

나는 가격의 적성성을 판단할 때 한가지 지표로만 하지 않는다. 여러가지를 중첩해서 보고, 그 여러가지 지표가 서로 다른 이야기를 할 때는 그 이유를 면밀하게 생각한다. 하지만 경험상 여러가지 지표가 매우 다른 이야기를 할 경우는 드물다. 큰 틀에서 같은 이야기를 하고, 작은 틀에서 차이가 있는 경우가 대부분이었다. 아마 지금은 하락장 후반이거나 상승장 초반일 것이다. 하지만 실제 투자에서 이 차이는 크지 않다. 정확하게 말하면 10년이 지나면 크지 않지만, 그 국면에서는 매우 커보이기도 한다.

이 여러가지 지표 중 첫번째로 보는 것이 역사적 경향성이다. 이 역사라는 것은 충분히 길어야 하는데, 보통 20년 이상을 말한다. 20년 이상이면 하나의 사이클을 온전히 볼수 있기 때문이다. 10년을 역사적 경향성으로 말하는 경우가 많은데, 이는 자산 시장에서는 너무 짧다. 10년이면 실제로 상승장 시작~상승장 후반부일 수 있기 때문에 하락장을 한번도 경험하지 못했을 확률이 매우 높다. 실제로 미국SP500의 경우 10년 단위 수익률은 들쭉날쭉 한데, 20년 단위 수익률은 평평한 것을 지난 100년의 역사를 보면 알수 있다.

2. 강남불패

일단 서울 상위20%구간을 보면, 2011년 6월경 급등하는 모습이 보인다. 물론 나머지 서울도 따라서 살짝씩 올랐다. 만약 지금이 하락장이라면, 지난 2011년 여름과 가장 비슷한 국면으로 가고 있다고 본다. 흔히 하락장이라고 하면 모든 분위 다 동일하게 내리 하락하는 줄 아는데, 절대 그렇지 않다. 실제로 08~12 지난 하락장에서는 크게 3번의 하락(한번은 급락, 한번은 조정, 완만히 장기하락), 그 사이사이 2번의 반등이 있었고 그 반등기마다 전고점을 치거나 심지어 전고점을 넘어서기도 했다.

특히 2008년하반기~2011년 상반기까지 서울 상위20%는 상당히 올랐다. 08년 말까지 급락이후 사실상 가격수준이 전고점을 넘어 한단계 더 올라간 것이다. 이 기간은 사실상 하락장의 3/5지점으로, 본격적인 2차 장기 하락장 진입전까지 서울 상위20%는 많이 올랐다는 것을 뜻한다. 약 9.5억까지 떨어졌던 서울 상위20% 아파트는 09년 상반기부터 반등을 시작해, 하반기에는 전고점인 10억을 터치한다. 이후 다시 조정기를 거치면서 9.5억을 다시 터치하고, 2차 반등기에 크게 상승하여 11억에 육박한다. 실제로 전고점을 크게 넘어선 가격이다. 반면 상위40%는 그것보다 움직임이 더 둔했고, 그 이하들에선 움직임이 훨씬 더 미미함을 볼수 있다.

절대 가격이 더 낮은 분위들에서 움직임이 더 미미하고, 절대 가격이 더 큰 상위20%에서 움직임이 가장 클 때가 바로 아래와 같은 이야기가 많이 나올 때다. 최근 부룡님도 비슷한 취지의 이야기를 자주하시는 걸로 안다. 이런 이야기가 지난 장에서는 가장 고통스러운 2차 하락 직전에 있었다.

강남불패

입지.신축 만능론

똘똘이 주택

데이터로 봐도 지난 하락장을 온전히 경험한 세대에서 왜 신중론이 나오는지 알수 있는 대목이다. 이후 2차 하락장에서는 실제로 상위20%가 가장 고통스러웠고, 나머지 분위 실거주 보유자들은 당시(2차 하락장)를 그냥 횡보장으로 기억하는 경우가 많다.

지난 하락장에서 2차 하락전 상위40%에 대한 상위20%의 배율은 11년5월 162%였다가 11년6월 171%로 급등한다.

이번 하락장에서 24년 3월 기준 상위40%에 대한 상위20%의 배율은 188%였으나, 25년2월 기준 196%로 급등한다.

지난 하락장 속 마지막 반등시기에 상위20%는 상위40%에 비해 171%더 비쌌다. 이번에는 상위20%는 상위40%에 비해 196% 더 비싸다. 급락이후 이 배율이 증가하면서 특정 분위 단지들의 가격이 차별화해서 올라가는 것은 개인적으로 상당히 안좋은 신호로 본다. 물론 그때와 지금은 다르다. 양극화가 객관적으로 더 심해졌다. 그것은 상위100%에 대한 상위20%의 배율 변화로도 감지된다.

상위100% 몇주택으로 상위20%를 살수 있는지 보여주는 지표

그렇다 하더라도 이 배율이 더 올라가는 것은 다시한번 하락전환을 할수 있는 트리거를 부르기도 한다. 정부가 가만두지 않을 것이기 때문이다. 실제로 지난 하락장에서도 이렇게 정부와 시장이 수년간 줄다리기를 한후 정부가 시장을 완전히 꺽는데 성공했다. 너무나 꺽여버려서 박근혜 정부에서는 유례가 없는 부양책을 냈다. 물론 당시에 그리스 유로존 사태와 저축은행 사태등 부동산 외적으로 많은 문제가 생겨났기에 단순히 이번에도 반복될 것으로 생각하는 것은 맞지 않다. 그렇지만 항상 이렇게 격차가 커지면 좁혀지는 시기가 있었다는

것은 부인할 수 없는 역사적 사실이다.

3. 경기도와 서울의 관계

서울 상위60%와 경기 상위20%는 서로 엎치락 뒤치락 하면서 올라간다. 위 표를 보면 2013~2016까지는 경기 상위20% 아파트가 앞지른다. 현재도 22년말 급락이후 경기 상위20% 아파트가 앞지르고 있다.

개인적으로는 사이클을 봄-여름-가을-겨울로 나눈다. 봄에는 실수요자들이, 여름에는 실수요자와 초기 투자자와, 가을에는 후기 투자자 위주로 시장이 돌아간다.

보통 전세가율이 고점을 찍을 때, 지역 전체 평균이 지난 사이클상 가을 전고점을 칠 때를 봄이라고 본다. 지난 장에서 보면 정확히 그 즈음(봄에서 여름으로 전환기)에 서울 상위60%아파트가 경기 상위20% 아파트를 역전했다.

이번에도 그 즈음에 그럴 것으로 예상되는 모습이다. 이는 매수자의 특징도 작용하고, 공급이나 재건축 사업성과도 연관이 있어 보인다.

서울 상위80%와 경기 상위40%의 관계를 보면 아직 더 좁혀질 여지가 있어 보인다. 반대로 이야기하면 아직 충분히 좁혀지지 않았다. 아마 비슷하게 이것도 비슷하게 충분히 좁혀진 후 다시 벌릴 것으로 보인다. 과연 하락장을 좀 더 진행하면서 이런 모습을 보일 것인가? 아니면 봄의 모습(완만한 상승+많은 거래량+전세가율 상승)을 보일 것인가?

개인적으로 미국에서 문제가 만약 터지면서 지방 규제를 해제함을 넘어 부양책을 낸다면 서울은 지난 장과 비슷한 2차 하락의 모습을 보일 것이라고 본다. 만약 그렇게 된다면 이후 다시한번 10년의 상승장을 보낼 수 있는 조건이 형성될 것이다. 그런일이 한번만 더 일어나면 소득대비,통화량대비,전세가 대비 모두 좋은 지표로 돌리기 때문이다.

4. 각종 지표로 본 현재

여기서부터는 사견이다.

전세가율을 보면 늦겨울의 모습을 보인다. 지난 13년 수준의 전세가율을 이미 회복했다. 14년부터는 대부분의 단지들이 완만한 상승 정도는 나왔다는 점을 착안해볼 때, 하락장이 허용되는 전세가율은 서울60%, 경기65%정도다. 물론 이는 금리에 따라 달라지는데 글이 너무 길어지니 여기서는 생략한다.

아무리 쳐줘도 서울60%, 경기60%중반이면 매매가가 상승할 것이다. 이런 상황에서 공급이 적고+전세가가 당분간 매매가 보다 더 많이 올라서 전세가율을 올린다면 정말 10년간 대세상승이 또 이뤄질수도 있다.

통화량 대비 서울 아파트는 약간 비싼 편으로 보인다. 경기도는 싼편으로 보인다. 실제 서울 평균 가격의 개별단지로 통화량대비 차트를 그려보면 위 전체 시가총액과 비슷하게 나온다.

서울평균가격인 현재 12~13억 모단지 통화량대비 가격의 역사적 흐름

경기 평균가격인 현재 5~6억 모단지 통화량 대비 가격의 역사적 흐름

5. 시장이 어떻게 전개될지는 모르지만

시장이 정확히 어떻게 전개될지는 모른다. 다만 갈아타기를 할 수 있는 시세탄력이 좋은 1주택 + 갈아타기 자금의 일부(최소10~최대30%)를 글로벌 자산배분으로 가지고 있다면 갈아타기시 약50%이상의 자금을 차지할 기존 주택은 갈아탈 대상 아파트와 가격이 동행하면서, 글로벌 자산배분은 갈아탈 대상 아파트보다 가격이 더 선행해서 회복하거나, 반대의 상관성을 가지기 때문에 상승장 후반만 아니라면 언제든 갈아타기에 무난히 성공할 수 있다. 그러니 1주택+글로벌 자산배분은 필수다. 이 짝을 이길 수 있는 조합은 장기적으로 많지 않다고 생각한다.

원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain