안녕하세요
행복한 나눔을 함께하는 라이프리 입니다
우리는 투자를 하면서
임대인의 입장으로 있지만,
임차인의 입장으로
거주를 하기도 하는데요 !
이때 임대인이
신규세입자가 구해지지 않거나
매도가 되지 않아서
전세금을 돌려주지 못한다고 할 때 !
임차인 입장에서 우리는 어떻해야 할까요 ?
이사를 반드시 가야하는 상황을 가정하고
해결 방법을 알아보겠습니다 !
제일 베스트한 상황은 임대인이
'전세자금 반환 대출'을 받아서
임차인에게 돌려주는 것이겠지만
근저당이 너무 많이 끼어있거나,
신용에 문제가 있을 경우
대출이 안될 수도 있습니다.
그렇기에
임차인이 만기 2~6개월 전
계약 갱신 거절의사를 전달한
상황을 가정하여
CASE1. 전세보증보험이 가입되어 있다면
CASE2. 전세보증보험이 가입되어 있지 않다면
크게 두가지 경우로 나누어
헤쳐나가보겠습니다
CASE1. 전세보증보험이 가입되어 있다면
정말 다행이라 볼 수 있는데요 !
임대인의 당황스러운 말속에서
정신을 똑바로 차리고 바로 대응한다면
소중한 보증금을 지킬 수 있습니다 !
대응해야할 순서대로 알아보겠습니다.
0.임대인과의 협의
계약만료 이전, 임대인에게
임차권 등기설정과 지연이자 요구에 대한
사항을 언급하는게 필요합니다.
등기설정이 된다면
새로운 전세입자를 구하거나
매도하는 것이 어려울 수 있으므로
경각심을 심어줄 수 있습니다.
1.임차권 등기설정 신청(2~4주 소요)
전세계약만료일 다음날
신청할 수 있는데요 !
전세보증보험을 청구하기 위해
지체없이 신청함이 필요합니다.
※임차권 등기설정이란 ?
임차인이 임대차계약 종료 후
보증금을 돌려받지 못한 상황에서
임차인의 권리를 보호하기 위해
등기부 등본에 임차권을 기재하는 것
(전입신고만 되어 있다면 신청 가능,
계약만기 이후 신청 가능)
임차권 등기설정시
1)임차권 등기 기재후,
다른 집으로 이사 가능(대항력 유지)
대항력(전입신고) : 임대인이 소유권을 바꿔도
세입자의 거주 권리가 인정되는 것
우선변제권(확정일자) : 경매 시 우선적으로
보증금을 돌려받을 권리
2)보증금 반환 지연 이자청구에 대한
법적권한 확보(지연이자 5~12%)
2.전세보증보험에 청구(약 4주 소요)
임차권 등기설정 완료 후 청구가 가능하기에,
가능한 지체 없이 임차권 등기설정 신청을 하고
보험청구를 하는것이 필요합니다.
3.지연이자에 대해 임대인에게 청구
전세보증금은 보험에서 받을 수 있지만
전세대출 연장으로 인해 발생된 이자는
별도의 신청이 필요합니다.
단계별로 진행해보시면 되겠습니다.
1단계. 계약서에 '지연이자' 조항 확인
전세계약서에 '만기 이후 지연이자'
관련 조항이 있고,
임대인이 인정한다면 법적 조치 없이도
임대인에게 요구가 가능합니다.
2단계. 임대인에게 내용 증명 발송
"전세 만기일이 지났음에도
보증금이 반환되지 않아,
법적 이자를 청구합니다."
라는 내용 포함하여 발송하는데요.
내용증명을 보내면 그 자체로
심적압박이되어 합의할 가능성이 높아집니다.
※등기부상의 주소가 실제 임대인
거주지가 맞는지 확인이 필요합니다.
아닐 경우 반환됩니다..
3단계. 지급명령 신청(1~2개월 소요)
법원에 '지급명령'을 신청하고 임대인이
이의를 제기하지 않으면
자동으로 확정되어 강제집행이 가능합니다.
보통 연5% 수준의 이자가 적용됩니다.
4단계 소송(6개월 ~ 1년 이상 소요)
지급명령을 해도 임대인이 버틴다면
소송을 할 수 있는데요.
몇백만원을 위해서 임대인이
소송까지 가는 경우는 많지 않을 것 같습니다.
법적 허용 이자율인 12%까지 적용 가능합니다.
Q.임대인이 한달만 기다려달라고 한다면 ?
이사를 당장 가지 않아도 되거나,
돈이 당장 필요하지 않다면
거주를 하면서 기다려달라는
임대인의 요구를 검토해볼 수 있을텐데요
이때는 신규계약서를 작성하는 것이 필요합니다
이유는 전세계약 만료 후 거주 시
법적지위가 불분명해질 수 있습니다.
전세계약 종료 후에도 임차인이 계속 거주하면
법적으로는 '무단 점유'로 볼 수도 있습니다.
이를 방지하기 위해서는
한달간의 신규 계약서를 쓰는 것이 안전하고,
계약서상에는 현재 상황에서 발생될 수 있는
문제점들에 대한 대안이 작성되어야합니다.
EX)
1. 임대 기간: 추가 거주하는 1개월의 정확한 시작일과 종료일
2. 월세 또는 사용료 여부: 무상 거주인지, 월세를 내야 하는지
3. 보증금 반환 조건: 기존 보증금과 지연이자를 어떻게 정산할 것인지
4. 관리비 및 공과금: 누가 부담할 것인지
5. 퇴거 약속: 한 달 후 반드시 퇴거한다는 조항 추가
CASE2. 전세보증보험이 가입되어 있지 않다면
보증보험이 가입되어 있지 않다면
더 신경써야할 부분들이 있는데요
단계별로 알아보겠습니다.
0. 임대인과의 협의
어떠한 경우에도 집주인과의
원만한 협의가 되는 것이 최우선입니다.
부동산도 결국 사람이 하는 일이기에
의사소통간 오해는 없었는지 다시금 확인하고
모르는 내용에 대해서는 알아보고
임차인도 협조를 하여 해결 하는것이
가장 베스트라 볼 수 있습니다.
1. 임차권 등기명령 신청(2~4주)
내용증명 필수(향후 소송 증빙자료)
위의 내용과 같습니다.
2. 지급명령 신청(1~2개월)
위는 지연 이자에 대한 부분이었다면
지금은 보증금 반환에 대한
지급명령을 신청하면 됩니다.
3. 소송 없이 강제집행 가능 여부 확인
확정일자(우선변제권 확보) + 전입신고(대항력)
신청이 완료되어 있다면
내가 직접 경매를 신청하지 않아도,
남이 경매를 신청하면
배당을 신청할 수 있습니다.
4. 민사소송(6개월~1년 이상)
소송부터는 강제집행의 단계라고 보시면 되겠습니다
※유의사항
확정일자가 있어야
우선변제권이 살아있습니다.
보증금을 돌려 받기 전,
다른 집에 전입신고를
하지 않는 것이 중요합니다.
이사갈 다음집에 전입신고를 먼저 해버리거나
확정일자가 없고, 집주인이 대출을 많이 받을 경우
경매시 보증금을 다 날릴 수 있습니다.
5. 경매(6개월~1년 이상 소요)
최후의 수단으로 임차권 등기 후
경매를 신청하면 강제집행을 통해
보증금 회수가 가능합니다.
단, 경매 낙찰가가 낮으면 전부
돌려받지 못할 수 있습니다.
과정을 요약하면 이렇습니다.
매번 투자자로 임대인의 입장에서 생각하다가
임차인의 입장에서 상황이 발생됬을 때
대응하는 방법에 대해 알아보았는데요 !
임대인이자 임차인이 될 수 있는 우리 !
당황하지 마시고 하나씩 차근차근..
시간과 에너지가 들지만
모르면 사고로 이어질 수 있기때문에
해당 상황이 발생된다면
기본적인 정보들은 알고있되,
네이버 엑스퍼트를 통해
변호사와 상담을 하는것도 추천드립니다 !
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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