수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요!
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
월부에 처음 들어오고 여러 가지 칼럼을 읽으면서
인상깊게 다가왔던 칼럼들 중 하나는
주우이 멘토님의
'5일만에 투자를 완성하는 방법' 이었습니다.
당시 해당 칼럼을 읽고, 유투브 영상으로까지 보면서
어떻게 5일만에 투자가 가능할 수 있을까?
라는 생각을 했던 기억이 남아있습니다.
그리고 최근 N호기 투자를 진행하면서
가능하다는 것을 느낄 수 있었습니다.
매물을 보고 투자 결정까지
걸린 시간은 3일.
1일차 : 급매 확인 및 해당 지역내 시세전수 조사
2일차 : 매물 임장 후 시세 확인
3일차 : 투자 결정
7일차 : 매매 계약서 작성(매도자-세입자 전세 계약)
물론 매도자 상황으로 인해
등기 이전 날짜까지는 시간이 남아있어
완전한 완성은 아니지만
그럼에도 3일 만에 투자 결정 할 수 있었던
이유에 대해서 이야기해보려고 합니다.
어떻게 3일만에 투자를 할 수 있었을까요?
#1 꾸준한 시세트래킹
투자를 진행한 XX지역은
처음 임장을 하고 계속해서
트래킹을 이어왔던 지역이었습니다.
당시 많은 투자자의 유입으로 인해
매매가가 크게 상승했고,
투자금 또한 많이 필요해
당장 투자를 하기에는 힘들었습니다.
다만, 언제가는 꼭 투자를 하겠다는 생각으로
우선순위에 맞춰 단지를 선정하여
꾸준하게 시세트래킹을 해 나갔습니다.
시세트래킹을 해 나가면서
해당 지역이 조금씩 투자 범위에 들어온다는 것을
확인할 수 있었고,
해당 지역내 단지들이
몇개월간의 임장 보고서 최종 결론에서
투자 후보가 되었습니다.
다만 전세가 쌓여가는 시장 상황으로
리스크가 크다고 판단해
섣불리 투자를 결정하지 못하고
계속해서 지켜보고있었습니다.
지금 당장 투자할 수 없어서
앞으로 투자하기 어렵겠다고 생각만하고
시세트래킹을 등한시 했다면
해당 지역의 가격 변화를 알 수 없었을 겁니다.
언제 어떻게 시장의 분위기가 변할지 모르기에
투자가 당장 어렵다고 생각되는 지역도
시세트래킹을 통해서
가격을 계속 확인해야합니다.
#2 저층 매물
시세트래킹을 하던 도중
새롭게 나온 매물을 확인할 수 있었습니다.
시세대비 2천만원 정도 저렴한 가격.
다만 해당 매물 표기에 '저층'이라고 되어있어지만
혹시나 하는 마음에 부동산에 전화를 걸었습니다.
"사장님 XXX동 저층 물건보고 전화드렸는데,
혹시 몇층일까요?"
"네, 6층이에요"
많다, 적다.
높다, 낮다.
크다. 작다.
사람들의 기준마다 달라지는 단어들입니다.
우리가 매물을 볼때마다 보는
저층, 중층, 고층
위의 단어들도 부동산 사장님 주관에 따라
달라질 수 있습니다.
우리는 일반적으로 1-3층을 저층이라고 생각합니다.
하지만 누군가는 4층, 5층
심지어 6층도 저층이라고
생각할 수 있습니다.
이번 투자처럼 저층이라고 해서
단순히 매물을 넘겼다면
좋은 투자기회는 지나갔을 겁니다.
혹시 저층이라고
그냥 넘겨버리고 있지는 않으신가요?
저층이라고 그냥 넘기고 계시다면
프로가 아닌 아마추어입니다.
저층이라는 단어 속에 숨겨진 투자기회를
놓치지 않으셨으면 합니다.
#3 편익과 비용
매물의 층수까지 확인 후 투자 기준에 맞는 상황.
다만, 해당 지역의 전세시장은
분위기가 좋지 않았습니다.
이 부분에 대한 리스크와
해당 리스크에 대해서 대비가 가능한지
확인이 필요했습니다.
전세 수요에 대해 부동산 사장님과 전화를 하면서
한 가지 사실을 더 알게 되었습니다.
세입자가 거주중인데,
2년 뒤 신축 아파트 분양권을 보유하고 있어
현재 전세 시세보다 천만원정도 낮은 금액으로
2년 동안 더 살고 싶어했고,
2년뒤 만기 시점에 입주하는 아파트는
해당 생활권과는 거리가 먼
지역이기에 만기 시점의
입주장 리스크가 크지 않은 상황이었습니다.
여러분은 이런 상황에서 어떤 선택을 하실건가요?
전세금 천만원을 더 받고
투자금을 줄이는 대신(비용↓)
세입자를 새로 맞추는 것(리스크↑)
VS
투자금이 조금 더 들어가더라도(비용↑)
현재 세입자를 유지하고
2년 뒤를 기다리는 것(리스크↓)
직전 투자에서
전세가에 대한 욕심으로 인해
6개월동안 전세가 빠지지 않아
오히려 처음 생각한 전세가격보다
더 낮은 금액으로 전세를 세팅한 경험을 했습니다.
시장의 상황은 어떻게 변할지 모르기에
단순히 투자 비용을 줄이는 것보다는
맞출 수 있을때 욕심을 내지 않고
전세를 맞추고 그 다음 투자에 집중하는 것이
더 좋은 선택이라는 것을 배울 수 있었습니다.
위 경험을 통해서
단순히 비용을 줄이는 것보다는
현재 세입자를 유지하여
리스크를 낮추고 빠르게 투자를 마무리 짓는 걸로
결정을 했습니다.
최근 해당 단지 주변의 전세 상황을 보니
매수 당시 생각한 전세가보다 1-2천만이
더 떨어진 매물들이 나온 것을 확인할 수 있었습니다.
이렇게 결정을 한 뒤
투자를 진행하는데까지는
많은 시간이 걸리지 않았습니다.
평소 시세트래킹을 계속해 왔기에
해당 지역이 보유한 앞마당 중에서
가장 저평가 되어있다는 확신이 있었고,
빠르게 해당 단지 및 주변 단지들의 시세를
전수조사한 뒤
매물예약을 진행했습니다.
그리고 다음날 매물 임장을 진행하면서
더 나은 조건과 가격의 매물이 있는지 확인을 하였고,
현재 내 상황에서 가장 좋은 매물이라고 판단을 한뒤
매물 문의를 진행하였습니다.
그리고나서 3일째되는날
투자를 진행하게 되었습니다.
이 투자를 진행하면서 참 운이 좋았다는 생각이
가장 먼저 들었습니다.
하지만 이 운이라는게
내가 그저 가만히 있었다면 다가오지 않았을 겁니다.
계속해서 시세트래킹을 하지 않았다면
투자를 할 수 있었을까요?
저층이라는 단어를 보고 그냥 넘겼다면
투자를 할 수 있었을까요?
투자금의 규모만을 생각했다면
리스크를 피할 수 있었을까요?
배운 것들을 하나씩 해 나가면서
하루하루 꾸준하게 쌓아왔기에
가능했다고 생각합니다.
스스로가 내게 다가오는 운을
모르고 지나가고 있지는 않은지
한 번 돌아보시면 좋을 것 같습니다.
투자를 진행하시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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