지금까지 집 사기 가장 좋았던 시점들의 특징 [주우이]

안녕하세요~ 주우이입니다.

부동산 시장도 따뜻했던 온기가 오래 지속되다

급격하게 변하는 것이 변화의 흐름은 시간의 차이가 있을뿐

반복되는 것은 동일하다는 생각이 듭니다.

오늘은 지금과 같은 시기에서

꼭 알아야 할 부분에 대해서 이야기드리겠습니다.

이 그래프는 98년부터 현재까지 전세가율과 매매/전세 지수를 한번에 표기한 그래프입니다.

어떤 생각이 드시나요?

전세가가 오를 때 매매가도 올라갈 수도 있지만 내려갈 수도 있습니다.

반대로 전세가가 내릴 때도 매매가는 올라갈 수도 있습니다.

즉, 매매와 전세는 함께 상승하거나 하락할 수도 있지만 늘 그렇진 않다는 것을 의미합니다.

전세가율이 가장 높았을 때는 매매의 상승보다 전세의 상승이 더 높았을 때입니다.

그렇다면 조금만 더 들어가볼게요.

서울의 전세가율 60%가 넘는 시점에 체크를 해보았습니다.

60%가 넘는 초기에는 전세지수가 매매지수 대비 급격하게 올라가고 있었으며

전세가율이 절정에 도달했을 때 전세지수 대비 매매지수의 기울기가 더 커집니다.

그럼 이 시점에 집을 매수할 수 있으면 좋겠죠?

하지만 시장은 우리에게 매수의 기회를 쉽게 주지 않습니다.

왜냐면 이 시기는 '공포'의 시기일테니까요

이 시점에 시장을 보도록 해볼게요

우선 98년 IMF 이후 2000년도 기사부터 살펴보겠습니다.

1998년 IMF 외환위기 때 부동산 시장이 정말 좋지 않았습니다.

그러다보니 건설사 입장에서는 분양을 할 수 없겠죠

분양을 한다고 해도 분양이 잘 되질 않는 시장이 됩니다.

미분양가구 취득세 감면, 양도세 폐지 등의 완화책을 적용했던 시점입니다.

그러다 2001년부터 부동산 시장이 오르기 시작하자

규제지역을 정하고 대출 규제를 하는 규제정책으로 변하기 시작했습니다.

다음은 2013년 기사를 살펴보겠습니다

리먼 사태 이후 시장 상황이 좋지 않았습니다.

12년에는 강남3구 투기지역을 해제 하고

이후 DTI, LTV 규제를 완화하는 등 완화정책을 펼쳤습니다.

지금부터 우리가 기억해야 할 부분들에 대해 알려드리겠습니다.

시장이 좋지 않다보니 완화정책이 많이 나옵니다.

규제지역 해제, 대출규제 완화, 취득세 완화 등 여러가지 정책이 나오고 있습니다.

하락의 시장에서는 완화 정책이 동반합니다.

상승의 시장에서는 규제 정책이 동반합니다

우리가 집을 사야하는 시기는 규제의 시기일까요?

완화의 시기일까요?

완화의 시기에는 집을 싸게 살 수 있는 시기입니다.

그러나 한가지 전제 조건이 더 붙는 것이 좋습니다.

바로 전세가율입니다.

전세는 내가 거주함에 있어서 지불하게 되는 실거주 가치입니다.

현재는 금리인상과 상승장 때 진행되었던 분양으로 인한 공급으로

전세가가 하락하고 있는 시장입니다.

매매가와 전세가가 동반 하락하고 있는 시장이죠

이때도 전세가가 내리는 것보다 매매가가 더 많이 내리게 된다면

전세가율이 높은 것처럼 보일 수 있습니다.

그러나 이 전세가가 내리고 있는 시점에서의 전세가율 상승은

조심해야하는 상황이라고 볼 수 있습니다.

시장이 좋아지지 않으면 건설사 입장에서는 분양하는 것이 쉽지 않습니다.

이번에 둔촌주공 분양 결과를 보고 건설사 입장에서는 고민이 더 많아질 것입니다.

실제로 앞으로 예정되어 있던 분양이 분양을 하지 않거나 미뤄진다면

다시 또 공급부족으로 인한 전세가 상승할 가능성이 높습니다.

이 때는 전세가가 오르고 있는 상황에서의 전세가율 상승이라고 볼 수 있습니다.

저는 이런 시기가 좋은 시기라고 생각합니다.

정리해서 말씀드리자면,

첫째, 규제보다는 완화의 시기에

둘째, 전세가가 오르는 시장에서 전세가율이 높은 시기에

집을 매수한다면 그래도 좋은 가격에 집을 매수한다고 볼 수 있습니다.

많은 분들이 집값의 바닥을 잡고 싶어 합니다.

하지만 저는 그 부부분은 현실적으로 어렵다고 생각하고

내가 어떤 순간에서 어떤 선택을 할지에 대해 미리 고민하고

대응하는 것이 중요하다고 생각합니다.

하락장을 시작되었다고

다른 사람과는 다른 길을 가야한다고

투자를 진행하는 것이 아닙니다.

누군가에게는 지금이 기회가 될 수 있고

누군가에게는 지금은 버텨야 하는 시기가 될 수 있고

누군가에게는 지금은 기다려야 하는 시기가 될 수 있습니다.

아무쪼록 힘든 시기를 잘 견뎌내시고

더 큰 도약하시기를 진심으로 응원합니다.

(원글 작성 시기: 22.12.31)