[ 열반스쿨 기초반 85기 52조 찡이맘 ] - 수익률 분석 보고서

✅아파트명

성북구 돈암 한신한진 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 :  성북구는  사업체수 23,617개 종사자수 약 11만명으로  등급 B 이다

               서울에서 보면 직장이 많은 곳이 아니며 대표적인 서울의 베드타운이다.

2. 교통  : 강남으로는 56분 1시간 안이며 , 중심업무지구로는 31분으로 비교적 가까운곳에 직장이 있는편이다. 등급은 A

3.학군 : 성북구는 학업성취도 평가 85%이상인 곳이 3곳 이상으므로 B 등급

              그중 한신한진에서는 여아는 동구여자중을 남아는 삼선중학교를 보낸다.

               두 학교 모두 학업 성취도율과 특목고 진학률이 우수한 편이다

4. 환경 : 성북구 백화점 1개  A

                한신한진 아파트에서 백화점 및 대형마트는 1KM 안에 없음 

5. 공급 :  25년 입주량은 평균에서 살짝 높고 26년은 공급부족이며 27년은 다시 입주가 수요량 보다 살짝 많을 것으로 보인다. 등급 A

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 성북구에서 1등 생활권은 아니지만 선호도가 있는 생화권이며 대단지에 학원가와 지역내 선호학군이 있는곳으로 전고대비 22% 하락 , 충분히 싸다 (전고 33평기준 9.8억 현재 중층 7.7억)

2) 환금성 : 4500세대이며 , 4층이상 탑층 제외한 물건이면 환금성 있음 

3) 수익률 : 현재 2.5~2.7억으로 투자가능 (200% 수익률이면 5억의 수익이 나야함 / 다음 상승장에서 12.7억까지 갈수있을까? 나는 가능하다고 생각함 )

4) 원금보존 : 현 시세는 전세가율 67%로 환금성 있음

5) 리스크 대비: 25년, 27년 수요보다 입주물량이 많으므로 전세 셋팅시 그 시기를 피해서 전세를 놓거나  계약한다.

나의 투자 결론 : 저, 환, 수 , 원 ,리에 의해 돈암 한신한진을 투자할 경우 리스트 대비를 해야한다. 현재도 입주가 있고 27년도 입주가 꽤 있으므로 전세셋팅시 그 시기를 피하거나 이미 전세가 들어가 있는 물건에 전세 만기를 잘 체크해서 매수해야함

✅ 작성하면서 느낀점 :  투자할 아파트를 분석하기 위해서는 크게 보고 점점 좁혀서 그 물건을 보아야 함을 알았습니다. 강의에서 말씀해 주신 저, 환, 수, 원, 리에 맞춘 물건들을 찾고 그 아파트를 찾아서 수익률을 분석해 보며 이런 투자 후보 단지들을 여러개 만들어서 비교해서 투자할수 있을것 같다는 생각을 하게 되었습니다.