[열반스쿨 기초반 85기 90조 삼리] 신도림동 신도림4차e-편한세상 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 

신도림4차e-편한세상

✅위치(지도)

(동별 배치)

1106동은 남동향 / 1109동 남서향 / 1114동 남동

✅입지평가

1. 직장 구로구 A (240,689명 종사자수)

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 A

• 강남 37분, 시청 33분, 여의도 24분 걸림

  

   

3.학군 B

• 신도림초 - 신도림중 (89.9%) 진학

4. 환경 A

• 반경 1km 내 현대백화점, 이마트, 홈플러스 (다만 현대백화점 디큐브시티점이 철수한다는 소식도 있음)

5. 공급 S

  개봉루브루 295세대, 천왕역모아엘가트레뷰 440세대 총 725세대로 적정수요 1934 세대 대비 ½이하

 단, 인근 지역인 광명시에 3년 총 14,505세대 (연평균 4835세대로 적정수요 1,407세대 대비 3.4배 공급)의 대형 공급이 예상되어 있어서, 구로구에도 영향을 끼칠 수 있으니 주의가 필요하겠다!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

(단지 사진)

(단지 맞은편 도로에 있는 상권)

단지 내 느낌 : 단지 중간중간에 게이트 볼장이 있고 단지는 보도블럭이 다 깔려 있는 등 관리 상태가 매우 좋다 문주와 조경부터 남다르고 왜 대장인지 알 것 같다 의외로 단지 내 상가에 학원이 많거나 하지는 않고 신도림역이 가까워서 편의시설이 많다. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

아파트 하나 만으로 판단할 수는 없음 → 당산삼성래미안대비 저평가…(?)

• 인근에서 비슷한 입지를 가진 당산삼성래미안(2,9호선 당산역세권) 33평 17.5억
  • 교통 A (강남 40/시청 24/여의도 10분)
  • 학군 B (당산서중 88.2%)
  • 환경 B (롯데마트 1개)
  • 당산삼성래미안이 가격이 더 높은 단지는 맞으나, 전고점도 1억 차이가 났고 1~1.3억 차이가 나는 단지로 보임
  • 그런데 현재 1.7억 차이이므로  신도림4차가 더 저평가처럼 보이기는 함

2) 환금성 : 만족함

• 300세대 이상 아파트이고 저층 탑층이 아니다

3) 수익률 : 잘 모르겠음

• 투자금 7.8억, 100% 수익률을 위해서는 10년동안 7.8억이 올라줘야 함
• 현재 가격 15.8 + 7.8 = 23.6억이 되어야 함
• 전고점 대비 떨어져있기는 하나, 전고점이 23.6억을 아직 만족시키지는 못하므로,
• 100% 수익률을 달성한다고 장담할 수는 없다

4) 원금보존 : 적정 전세가율 미달

• 전세가율 50.6%, 입지독점성은 있는 지역 (더블역세권, 교통의 메카 신도림)
• 다만 광명 공급물량에 대비는 필요하다.

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면… 

• 광명발 역전세리스크가 있을 수도 있겠다는 생각이 들었음. 

나의 투자 결론 : 

신도림4차는 물론 교통과 학군 환경측면에서 좋은 아파트이고, 비슷한 입지의 아파트보다 저평가로 보이지만,  

현재 투자금 대비 수익률을 만족시켜줄수 있을지가 의문이고 적정전세가율 미만인 상태라, 

현재는 투자하지 않고 관망하는 쪽으로 결론을 내렸다. (그리고 내가 자금이 없다 ^-ㅠ)

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 많이 듣고 임장보고서도 많이 써봤는데, 이렇게 저환수원리에 맞추어 결론을 내린 적이 있었나? 할정도로 기본적인 것들을 많이 지키지 못한 것 같았다. 다음번에 투자 물건을 뽑을때도, 꼭 저환수원리에 맞추어서 결론을 내릴 수 있도록 해야겠다.