[우강철이] 부동산 트렌드 2025(김경민 교수)

이번 반 독모 도서로 선정되어서

읽어보게 되었습니다.

늘 단지대 단지 가치만 비교하고,

bottom up방식을 지향했었기 때문에,

전반적인 큰 흐름을 보는 행위는

안했던 것 같습니다.

단순하게 시장이 어떻든간에

그에 맞춰서 가치가 좋고, 싸면서, 감당가능한 투자를

해왔습니다.

N파고, W파고, 골든크로스 등

다양한 주식시장에서 사용할만한 용어들이

나오면서 조금은 어려웠지만

저자의 의도는 충분히 이해하는데 어려움은 없었습니다.

1. 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 본다.

사실 필자의 말대로 이루어지는 단지들이 많긴 합니다. 강남,서초,송파,용산,마포,성동 등 좋은 지역의 단지들은 이미 이전 전고점을 돌파한 N파고의 형태를 띈 단지들도 많습니다. 물론 W메타를 통해 잠시 주춤하다가 올라간 단지도 있습니다. 하지만, 모든 단지가 그런 것은 아니라고 생각합니다. 각 지역에서 사람들이 정말 좋아할만한 랜드마크급 아파트들에서 벌어지는 현상이고.. 아직 많은 단지들이 가치 대비 싼 곳들이 보입니다.

2. 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 24년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다.

고가 아파트인 1,2군급 아파트는 이미 상승을 했고, 전고점을 돌파했습니다. 24년도 초 잠깐 주춤할 때 좋은 지역이 먼저 오르고, 그 다음 선호도가 높은 지역들이 오르는 이른바 갭 메우기 현상이 발생했고 지금도 비슷한 현상인 것 같습니다.

3. 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기능 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전화되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

확실히 사이클이 짧아진건지 조금은 더 두고 지켜봐야하지 않나 싶습니다. 단지별, 지역별로 개별성이 굉장히 크기 때문에.. 18~22년초 모든 단지가 다 오르는 상승장은 현재는 아니고 극단의 양극화가 시장이라서 오히려 현재를 하락기로 생각해야 하는 지역도 있을 것 같습니다. 강남처럼 많이 오른 곳은 상승장, 다른 서울에서 입지가 빠지는 지역은 아직도 하락장 느낌으로 볼수도 있지 않나 생각합니다. 서울로 하나서 퉁쳐서 말하기엔 어렵다고 생각합니다. 단지 하나하나 개별적으로 다르다!

4. 특히 문제가 되는 부분은 브릿지론 단계에 있는 프로젝트들이다. 토지 매임을 마무리하고 본PF 단계로 넘어가야 하는데 그러질 못하고 있다. 어서 본PF를 통해 '분양'이 이루어져야 할 이 사업들은 왜 멈춰 있는 걸까? 이유는 단순하다. 기대되는 분양 수입이 개발 비용에 한참 못 미치기 때문이다.

올라버린 금융비용과 인플레이션으로 인한 시공비용 증가로 인해 프로젝트들이 멈춰 버렸고, 이 때 리스크 관리를 한 회사들은 프로젝트에 참여하지 않았다고 합니다. 그렇지만, 정부에서 브릿지론을 연장하면서 새로운 디벨로퍼들이 진입할 시장 기회를 뺏겼고 시한폭탄을 밟은 디벨로퍼들에게 연장함으로 인해 질질 끌리는 상황이 되었습니다.. 이번 책을 통해 PF에 대한 이해도가 좀 올라갔고, 개발사들 또한 리스크 대비를 하면서 프로젝트에 참여하는 것이 필수적이겠구나.. 라는 생각도 들었습니다.

5. 대장단지의 흐름

선정한 대장 단지

- 경희궁자이

- 그라테온(그라시움, 아르테온)

- 헬리오시티

- 마곡엠벨리

- 잠실 엘리트

- 왕십리뉴타운

- 남산타운

- 마래푸

- DMC파크뷰자이

- 관악드림타운

- 반포자이

- 도곡렉슬

각 아파트별로 흐름은 다르지만, 대부분의 단지가 이전 전고점을 돌파했거나 돌파할 확률이 극도로 높고 하급지일수록 좀 더 지켜봐야하는 추세라고 합니다.

6. 대장단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

- 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.

- 금리 인하는 시간문제다.

- 거래량과 매매 가격이 같이 증가하고 있다.

- 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

- 신축아파트의 상승세가 퍼져나간다.

- 역대 최악의 공급 부족이 예상 된다.

필자의 생각대로 좀 흘러간 것 같습니다. 대장 단지들은 거의 전고점 가까이 왔거나 상급지는 돌파했습니다. 그리고 금리 인하는 한번 하기도 했습니다. 강남 3구의 상승세의 온기가 경기도까지 퍼진 느낌이 듭니다. 앞으로 공급까지 부족하다면.. 모든 것이 상승의 신호로 보이긴 하는데, 시장이 언제 꺾이고 분위기가 바뀔지 모르니 섬세한 모니터링이 필요해보입니다.

PF대출이라는 것이 그냥 막연하게 아 저게 문제구나 싶었는데.. 이번 책에서 정확하게 이해할 수 있어서 너무 좋았습니다. 슈퍼사이클이라는 개념은 어느정도 동의가 되면서도 동의가 안되는 부분들도 있는 것 같습니다.

양극화가 심해지고는 있지만, 그 안에서 충분히 월부 투자로 기회를 찾을 수 있다고 생각합니다. 그리고, 대표하는 단지들을 함께 시세트래킹하는 것은 의미가 있을 것 같다는 생각이 듭니다. 랜드마크가 아닌 아파트도 있지만, 세대수가 많고 유명한 아파트들이라서 어느정도 시장을 보여주는 지표가 될 것이라는 생각도 들어서 행동으로 옮겨보겠습니다!