중구 신당 삼성아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 52조 마장구주민]

✅아파트명

신당동 신당 삼성아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서울 중구 사업체수 70,308개 / 종사자수 386,564명

(출처 : 본 게시글 참고자료 다운로드 - 전국 직장 종사자수)

2. 교통

카카오맵 - 길찾기

강남 45분 / 여의도역 30분 / 시청 20분

3.학군

금호여중 83.6%, 한양중 81.7%

4. 환경

대형마트 : 롯데마트 행당역점(차량 1.6km, 7분)

대학병원 : 한양대병원(차량 3.3km, 15분)

5. 공급

입주물량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X (고점대비 -14%, 전세가율 57%)

2) 환금성 : ○ (높아보임)

• 세대수 많음

• 서울 중심 위치하여 어디든 가까움

   - 신금호역(5호선) - 청구역(5,6호선)  10분거리(568m)

   - 아파트 후문 앞에 버스정류장 있음

   - 대현산배수지공원 10분거리(572m)

   - 남산, 도심뷰

• 중구 거래량 순위 5위(20년 3월 ~ 25년 3월, 188건)

3) 수익률 : △ 

매매 12억/전세6.8억으로 투자금 5.2억 필요

저점에 매수 시 수익률이 200% 넘어가지만 저점에 거래된 건은 직거래 건이고 시세보다

많이 낮은걸로 봐서 가족간의 거래일 확률도 있어서 정확한 수익률이 아닐수도 있음.

4) 원금보존 : △

전세가율 57%로 서울 적정 전세가율 70%에 미치지 못함.

2024년부터 공급물량이 없어 입지독점성을 고려해 보았을때 리스크는 적음.

5) 리스크 대비: 입주물량도 없고 전세가율도 낮아서 역전세 가능성은 낮음.

나의 투자 결론 : 저환수원리 기준으로 보아 저평가, 수익률, 원금보존 관점에서 투자는 보류

✅ 작성하면서 느낀점 : 임장보고서를 작성하면서 다양한 정보를 보고 분석하고 판단하는 법을 배워서 재밌게 작성해보는 시간이였음. 한편으로는, 이렇게 봐야할 정보가 많고 기준이 명확히 있는데 과거에 주변 사람들이 영끌을 하니 나도 해야하나 잠깐 생각했던 내 자신을 떠올리니 등골이 오싹해졌음.