[열기85기 123조_후바이] 2주차 과제 수익률보고서 독립문극동

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

독립문 극동

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서대문구 종사자수 11.8만명 사업체수 2.8만개 

2. 교통

 강남 24분 / 여의도역 16분 / 시청역 27분

3.학군

동명여중 90% 이화여대사대부중 86%

4. 환경

신촌역에 현대백화점이 있음 

서대문구에는 대형마트는 없음.

세란병원, 강북삼성병원, 세브란스병원, 적십자병원,  동신병원 등 종합병원이 상당히 많음.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 하락율 10% 정도

2) 환금성 : 아파트 O / 1300세대 O / 4층이하, 탑층 아님 

3) 수익률 : 77% / 2.4억(저점 매수 시 현 시점 기준 )

4) 원금보존 : 전세가율 53%

전세가율이 높지 않아서 현재 투자를 할 경우 원금보전이 어려울 수 있음. 최악의 경우. 

5) 리스크 대비: 잔금 가능한가? 잔금이 불가능하다면, 해당 매물에 전세입자가 있는가?

잔금이 빡빡하거나 불가능한 매매가 이므로, 매매가격을 더 깎는 것도 중요하지만, 그만큼 전세를 맞추는 투자보다는 전세입자가 맞춰져 있거나, 잔금이 길어 전세가가 오른 뒤에 셋팅 할 수 있는 매물 들을 우선 고려해야 한다.

나의 투자 결론 : 독립문 극동의 경우 고점대비 하락율 10% 정도로 정말 싼 수준의 매매가격은 아니며, 전세가율 역시 높아 53%, 원금보전이 확실시되는 전세가율은 아니다.

8.8억 이하 수준의 가격이라면 고점대비 20% 하락한 가격으로 매매가격의 안전 마진을 가져갈 수 있어 보이고, 매매가 8.5억에 매수할 수 있다면 전세가율 60%로 원금보존율을 좀 더 높힐 수 있다.

현재 투자금은 4억 이상이 들어가는 상태로, 매가 8.8억 이하로 매수가 어렵다면 동작구 본동삼성래미안 84 11.5/6.5 흑석동양 84 11/6.0 서대문구 신촌푸르지오59 12.5/7.5 성북구 길음래미안8단지 84 10.5/6.0 동대문구 답십리파크자이 12/7.2 등 에서 좀 더 가격 협상이 되는 단지들을 우선 고려해볼 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 투자가 어려웠던 단지이므로 최근 트래킹을 소홀히 하고 있는데, 연말부터 9억으로 심정지 되어있던 실거래가 9.2억에서 9.6억으로 거래되는 등 무악재 넘어 3호선 역세권 단지들과는 확실히 다른 움직임을 먼저 보여주고 있음을 확인 할 수 있었다.

같은 3호선 역세권에 비슷한 연식이면서 고작 두 정거장 차이임에도, 좀 더 업무지구와 가깝게 위치해 있으면서, 단지 내외 경사가 완만하면서 독립문 공원이라는 인공환경, 도보로도 CBD 출근이 간으한 잇점 등을 고려할 때 냉천동이 홍제, 홍은동 보다 더 좋은 땅임을 확인 할 수 있었다.