안녕하세요 젊은우리입니다!
오늘은 갈아타기나 매도를 준비하시는 분들이
성급히 확정 손실을 짓고
아쉬운 선택을 하시는 분들이
안 생기기를 바라는 마음에 글을 쓰게 되었습니다.
대부분 어려워하시거나 놓치는 것들 위주로
어느 정도 가이드를 드리고자
같이 이야기해 보려고 합니다.
갈아타기는 보유물건의 상황이나
갈아타기 하려는 물건의 상황에 따라
옳은 결정일 수도
옳지 않은 결정일 수 있습니다.
각자의 상황에 따라
내가 어디 해당하는지 참고해서
좋은 의사결정 내리셨으면 좋겠습니다.
1세대 1주택 비과세 우선 vs 다주택자 우선
첫 번째
1세대 1주택 비과세를 앞두고 계시는 분들입니다.
최소 1억 이상 수익을 본 상황에서
조금만 버티면 비과세 혜택을 받을 수 있는데
하락장을 통해 여러 지역이 저렴해졌다고 하니
(1) 비과세를 포기하고 매도 후
투자를 진행하거나
(2) 비과세를 포기하고 보유하면서
추가로 여러 채 투자를 계획하는 분들이 계십니다.
결론부터 말씀드리면,
비과세 혜택은 신이 주신 기회입니다.
(1) 비과세를 포기하고 매도하는 경우
양도차익을 1억 이상 본 상태에서
2년 보유 기간을 채우지 않은 채 매도하면
양도소득세를 최소 40% 이상 내야 됩니다.
양도차익 1억 기준 40% = 0.4억 세금 지출
양도차익 2억 기준 40% = 0.8억 세금 지출
양도차익 3억 기준 40% = 1.2억 세금 지출
양도차익 4억 기준 40% = 1.6억 세금 지출
양도차익 5억 기준 40% = 2.0억 세금 지출
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[표 참조]
[2023년 기준 양도세율]
양도세를 면제를 포기하면
내야 되는 세금이 작지 않습니다
1년에 3천만 원을 모을 수 있는 분이라면
최소 1년 이상 기회비용을
세금으로 대가를 치러야 합니다.
내가 비과세를 포기하고
갈아타기 하는 집은
내가 대가를 치른 만큼
순수익으로 매울 수 있는 집이어야 합니다.
그렇지 못한 물건을 추가로 매수하는 경우라면
차라리 투자를 멈추고 비과세 혜택을
받는 것이 훨씬 유리합니다.
비과세 혜택을 선택하는 것은
비과세 혜택을 받기 위해 투자를 못하는 것이 아니라
그 자체를 투자라고 생각하면 됩니다.
양도차익 1억 기준 40% = 0.4억 세금 지출
최소 4천만 원 순수익을 낼 수 있는 투자
(2) 비과세를 포기하고 보유하면서
추가로 여러 채 투자를 계획하는 분
이 또 한 마찬가지입니다.
양도차익을 1억 이상 본 상태에서
1주택으로 2년 이상 보유했을 때 얻을 수 있는
비과세 혜택을 포기하고
다주택자가 된다면
위 [표] 왼쪽에 있는 양도세율에 따라
1년 이상 보유를 하더라도
처음 1억 이상 양도차익을 번 집에 대해서
기본세율 35%로부터 적용받게 됩니다.
정리하면,
내가 세금 혜택을 받는 것이 유리한지
다주택자가 되어 세금 혜택을 포기하더라도
더 큰 수익을 낼 수 있을 만한 집인지
고민해 보고 매도나 갈아타기를 결정하세요.
[아래 그림 참고]
다주택자 취득세 12.4%의 갈아타기
두 번째는 이미 다주택자가 되어
12.4%의 취득세를 내고 매수한 이후
이번 하락장을 통해 다시 좋은 기회가 와서
더 좋은 자산으로 갈아타기 위해
취득세 12.4%를 내고 매수한 집을
매도하여 확정 손실을 지은 후
또 다른 집을 취득세 12.4%를 내고
갈아타기를 하려고 계획하시는 분입니다.
이해하기 쉽게 아래 그림으로 설명드리면!
[다주택자 기존 집 확정 손실 후 상급 단지 갈아타기]
쉽게 설명드리면,
취득세는 나의 시드머니가
줄어드는 역할을 합니다.
기존 집 3억짜리를 매수하면서
취득세로 3720만 원을 지출했는데
상급 단지로 갈아타기 위해
취득세 3720만 원을 확정 손실 짓고 매도한 후
또다시 3억짜리 집을
취득세 3720만 원 주고 매수한다면
기존 확정 손실 지은
취득세 3720만 원까지 포함하여
(3720+3720=7440)
총 37440만 원에 매수하는 것과 같습니다.
나의 총 투자금이 예를 들어
매매 3.0억 / 전세 2.8억일 경우
매전차 2000만 원 + 2번의 취득세 7440을 합한
9440만 원이 나의 총 투자금이 됩니다.
나의 총 투자금 9440만 원 대비
200% 수익률을 내려면
18880만 원이 올라야 하고
이걸 나중에 양도세를 내고도 순수익으로 얻으려면
18880보다 훨씬 많이 올라야 합니다.
그 정도로 오를 수 있는
매력 있는 단지가 아니라면!
확정 손실을 성급하게 짓고
충분히 수익률도 낼 수 없는
시드머니만 갉아먹는 갈아타기를 하는 것보다
기존 집도 저렴해진 상황이기 때문에 지키면서
추가로 모으는 돈을 보태서
새로운 저평가 된 집을 추가 매수하는 것이
유리합니다.
지금까지 갈아타기, 매도 시
고려할 상황에 대해 말씀드렸습니다
총정리하자면
비과세를 포기하거나,
기존 집의 수익을 포기하고 확정 손실을 짓고도
200% 수익률을 낼 수 있을 만큼
매력적인 단지로의 갈아타기가 아니라면
다시 한번 매도나 갈아타기를 고민해 보세요!
[그림참조]
내가 이 판단이 너무 어렵다면
스스로 좋지 않은 선택을 하지 마시고
담당 튜터님께 여쭤보거나
그게 어려운 상황이라면
코칭 등을 활용하여 거인의 어깨를 빌리세요!
글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다 :)
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