[서투기 21기 83조 자이코] 주우이님 4강 강의 후기 - 매물임장 후 그 근처 부동산을 전부 가본다!

기해야겠다는 생각이 들 때야말로 성공에 가까워진 때이다. 

-밥파슨스

1강 : 서울 지역 분석

주우이님은 "만약 2015년으로 돌아간다면 꼭 임장을 할 거다. 기회를 잡기 위해서다" 라고 말했다. 아실에서 전세 매물 데이터를 보면 계속 줄어들고 있다. 한동안 입주 물량으로 인해 보합세였지만, 시장에 힘이 있을 때는 규제가 와도 잠깐 주춤할 뿐 결국 다시 오른다. 시장은 예측할 수 없다. 만약 2급지가 규제지역으로 묶인다고 해도, 규제지역이 아닌 곳을 선택하면 된다. 

변화하는 시장 속에서 후회 없는 투자를 하는 방법, 내 상황에 맞는 최적의 아파트를 선택하는 방법, 그리고 그 매물을 최적의 매물로 만드는 방법 을 자세히 설명해 주셨다. 

신축 중에서도 더 높은 수요가 있는 신축, 구축이라도 여전히 사람들이 살고 싶어하는 아파트를 찾아야 한다.

2강 : 서울시 2곳 입지와 시세분석

수요가 많다는 말은 전세 거주 수요가 있다는 뜻이고, 이는 전세가격 상승으로 이어질 수 있다. 아실이나 부동산지인에서 공급 지도를 찾아보면 도움이 된다. 

땅의 가치를 볼 때는 ‘땅의 양’을 봐야 한다. 이건 용적률을 보면 알 수 있다. 용적률이 210% 이하인 아파트는 재건축 시 사업성이 나올 수 있다.

교통 기준 → 입지 개선 가능성 → 전세 난이도 이 순서로 평가하는 방법을 배웠다. 

1등을 고르는 게 아니라, 내 상황에 맞춰 우선순위가 맞는 것을 고르는 게 핵심이다. 목동이나 여의도에서 재건축이 진행된다면, 당산 쪽에 전세 수요가 몰릴 수 있다. ‘땅을 가지고 갈지’, ‘전세금 상승을 활용해 현금을 창출할지’에 대해 고민해야 한다.

앞마당 한곳에서 20단지씩 매일 시세를 트래킹해봐라. 이상한 점이 보이면 바로 인근 부동산에 전화해서 물어봐라. 이상한 느낌이 계속된다면, 그 구 전체를 전수 조사해라. (일종의 샘플링 기법이다) 참고로 KB지수는 후행 지표다. 늦다.

3강 : 서울투자 의사결정 전략과 사례

입지가 더 좋은데 가격이 저렴한 경우, 그건 ‘진짜 싸다’고 할 수 있다. 단지 비교는 3개 이상 하지 않는 것을 추천한다. 오히려 혼란만 생긴다. 생활권 우선순위는 앞마당 2개에서 한번 비교해봐라. 2개의구 통합해서 생활권 우선 순위를 나래비 세워 본다.  

투자 접근 순서

1. 절대가 산정 후 매매 목록을 뽑는다 : 갭 가격은 이 시점에서 보지 않는다.
2. 상대적으로 싸면서 좋은 단지를 찾는다 : 이때 갭 가격을 본다.
3. 원금 보존이 가능한가를 판단한다 : 전세가 서울: 60%, 1급지: 50%, 경기도: 80% 이상, 전고점 대비 -20% 

4. 다른 단지와 비교한다. : 대부분 이 단계를 생략하는데, 꼭 해야 한다.

    

입지가 좋은 20평이 더 많이 오를 수 있다. 단지의 규모보다 입지가 우선이다. 리모델링이나 재건축 이슈가 있는 아파트는 하락장에서는 호재가 반영되지 않지만, 상승장에는 강하게 반영된다. 서울 상급지와 하급지를 비교할 때는 땅의 가치를 우선 고려해야 한다. 반면, 서울 하급지와 경기도 중상급지를 비교할 때는 단지 선호도를 반드시 파악해야 한다.

4강 : 살 때부터 싸게 사는 실전 매물 임장 노하우

내가 찾는 아파트는 명확하다. 저평가되어 있고, 투자 기준에 들어오는 아파트이다. 그게 어렵다면 저평가되어 있으면서 전세가율이 높은 아파트도 괜찮다. 사실 이 둘도 힘들다면, 그냥 저평가되어 있는 아파트만으로도 충분하다. 첫번째에 해당된다면, 그다음 조건은 굳이 따지지 않아도 된다. 

투자는 결국 숫자 싸움이 아니다. 현장 경험의 싸움이다. "투자자는 물건을 많이 보고 사야 한다." 책상 위 이론보다, 직접 발품 팔며 보는 게 훨씬 정확하다. 나는 여러분들이 생각하는 것보다 훨씬 물건을 많이 본다. 

부사님께 휴가까지 써서 나왔는데 투자 안 할 거면 돌아다니지 않는다고 이야기한다. 임장 나왔으면 진심이어야 한다. 방문 하루 전엔 반드시 예약사항을 확인한다. 특히 시장이 뜨거울수록, 체크는 필수다.

부동산에 방문하면 한 군데 보고 끝내지 않는다. 한 군데를 보고 나면 바로 정리하고 다음 부동산으로 이동한다. 머릿속이 복잡해지기 전에, 바로바로 정리해야 기억에 남는다. 그날 임장을 마치고 나면, 해당 임장일 기준으로 우선순위 아파트를 정한다. 그리고 그 지역 전체를 본 다음, 다시 우선순위를 조정한다. 마지막으로는 내 앞마당 지역과 비교하여 가장 확신 있는 아파트를 고른다. 이 세 번의 필터링을 거치고 나면, 남는 건 확실한 물건 하나다. (대부분의 사람들이 다른 앞마당과 비교 평가를 하지 않는다)

네이버 부동산을 보며 최저가 매물을 예약한다. 그리고 그 매물을 가지고 있는 부동산을 직접 방문한다. 그다음은 인근 부동산들을 돌며 더 저렴하거나, 조건이 더 좋은 매물이 있는지 확인한다. (크로스 체크) 이게 반복되면 어느새 내 손에 진짜 물건이 들어온다.

마법의 한마디 : "사장님, 저 이거 정말 사고 싶습니다. 이 가격까지 오면 바로 살게요. 꼭 연락 주세요." 이 한 마디가 거래를 움직인다. 진심은 통한다.

친절한 부동산 사장님과 일 잘하는 사장님은 다르다. 겉으로 보기엔 착한 분이지만, 실력은 또 다른 이야기다. 그리고 무엇보다, 마음가짐이다. 기분 나쁜 일이 생기더라도, 결국 그게 내 경험이 된다고 믿는다. 그 경험이 나를 단단하게 만든다. 돌아보면, 힘들었던 순간보다 매수했을 때의 기쁨만이 선명하게 남는다.