[호랭시] #25-08 " 매도하시려면 이걸 반드시 보셔야 후회하지 않게 됩니다 (용용맘맘맘)

2025.01.22

https://cafe.naver.com/wecando7/11396935

[ 본 것 ]

1. 갈아타기를 목적으로 매도를 한 케이스
2. 투자금을 빼기 위한 목적으로 매도를 한 케이스
3. 감정에 휩쓸려 손해를 보고 매도를 한 케이스

매도의 이유가 반드시 있어야 한다

• 매도를 하는 이유는 크게 3가지 중 하나이다.
  1. 충분한 차익이 났는지
  2. 다른 단지를 사기 위한 현금확보인지
  3. 향후 지역 리스크로 내가 감당이 안된다고 판단이 될 때
• 누군가가 “이 단지를 왜 팔려고 하시나요?’ 라는 질문에 내 스스로 답을 할 수 있어야 한다는 것
• 위 이유에 감정이라는 이유는 없다.
• 위 3가지 이유에 해당이 되지 않는다면 지금 감정에 휩쓸려 있는 상태가 아닌지 반드시 반문해야한다.

원하는 매도금액과 매도시기를 스스로 정해야한다

• 시장은 매수자가 끊긴 시장, 실거주자 급매 위주의 시장, 투자자에게도 거래가 잘되는 시장도 있다.
• 즉, 모든 시장이 그냥 멈춰있는 것이 아니라는 의미
• 나의 상황을 다시 한번 객관적으로 봐야한다.
• 갈아탈 물건을 발견했고 지금 보유하고 있는 물건을 매도해야만 자금을 맞출 수 있다면
• 현실적인 시장을 파악하고 매도가격과 매도 시기를 나눠봐야한다.
  • 25년 2월 28일까지 : 1차 매도 3.5억 고수 & 시장반응 파악 & 손님 방문횟수 & 실거래가 확인
  • 25년 4월 30일까지 : 2차 매도가격 3.4억 고수 & 시장반응 파악 & 손님 방문회수 & 실거래가 확인
  • 25년 5월 30일까지 : 3차 매도가격 3.3억 고수(마지노선) & 시장반응 파악 &가격 협상시도
• 스스로 기준 가격을 정하고 컨트롤 해나가야 나에게 감정이 올라온느 것을 제어 가능하다.
• 1차 가격을 통해 시장의 반응을 보고 난 뒤 반응이 오면 세입자에게 매도를 해야하는 이유에 대해 말씀드리고 협조를 구한다.
  • 매도를 해야하는 이유를 개인적 상황보다는 어쩔수 없는 불가피한 사정을 이야기한다
  • 세입자분에게 시세보다 낮은 가격으로 실거주 매수 의지가 있는지 물어보고
  • 그게 틀어진다면 정중하고 예의바르게 매도 협조를 구한다.
• 매도 성공 사례
  • 1차 매도가격을 내놨지만 시장이 실거주자 위주로 거래가 되었던 시점
  • 세입자의 전세금을 뺴주고 실거주자에게 매도를 시도 → 2차 가격에 거래
• 매도 실패 사례
  • 세입자 전출이 협의되지 않는 상황
  • 세안고 물건 조건으로 매도 시도
  • 시장이 따라주지 않았기에 매도가 이뤄지지 않음
• 이 때 조급한 마음보다는 내가 여기서 할 수 있는 협상이 무엇인지 따져보는 게 중요
  • 지금 반드시 이 단지를 팔아야만 하는 상황일까?
  • 다시 세입자에게 협의를 시도해봤는지? 한번의 거절로 포기한건 아닌지?
  • 팔아야되는 이유가 명확하고 세입자 협의가 되지 않는다면 세안고 물건을 팔 수 있을 때 가격을 조절할 의지가 있는지?

매도할 때 뇌피셜이 아닌 구체적인 부분까지 고려애햐 한다.

• 매도할 때 양도소득세를 확정하는 것이기에 이를 고려해서 계산해야 한다.
• 1차적으로 부동산 계산기로 계산해보고
• 물건이 1채 이상일 때는 네이버 엑스퍼트 세금 상담을 통해 어떤 물건부터 매도하는게 용이할지 조언을 구한다.
• 하지만 전문가의 말이라고 무조건적으로 맹신하기 보단 매도하는 기준에 해당이 되는지 잘 따져본다.
• 가끔 매도라는 행위메나 집중하게 되는 경우가 있기 때문이다

정리

• 흔히 매도는 예술이라고 한다.
• 매도는 그만큼 매수와 보유와는 비교되지 않을만큼 상위단계에 있는 투자 결정단계이다.
• 매도는 감정과의 싸움이라는 생각이 든다.
• 명심해야할 건 시기상 오르는 시기여서 매도를 하거나 하락하는 시기여서 매도를 하는게 아니라
• 매도 요건에 충족한지를 보고 그에 따른 스스로를 설득해 나가는 객관적인 명분이 있을때
• 행위 자체에만 집중하지 않고 나아갈 수 있다고 본다.
• 너나위님 말씀
  • 목표나 방향 없이 그냥 이리저리 휘둘리지 말고
  • 파는 것 자체의 행위보다는 팔아서 뭘 할 수 있는지가 특정이 될 때
  • 매도라는 행위가 이루어져야 한다는 것이다.

[ 깨달은 것 ]

• 매도는 매수와 보유보다 훨씬 어렵다
• 매도하는 이유와 매도 기간, 가격의 설정이 중요하다.
• 내가 생각해봐도 현장에서 기본적으로 1천만원에서 3천만원 이상 깎으려고 하는데 파는 사람이 기준이 없다면 휘둘릴 수 있겠다.
• 감정과의 싸움이고 나 혼자 컨트롤이 어려울 떄는 주변에 도움을 구하거나 멘토, 튜터님들의 칼럼을 읽으면서 캄다운 해야한다.

[ 적용할 것 ]

• 내가 매달 임보의 결론을 내리면서 가볍게 생각했던 매도와 현금확보에 대해 다시 생각해본다.
• ‘다른 단지를 사기 위함’이라는 이유라면 그 단지가 매도하는 단지보다 월등히 좋아야한다.
• 매도 가격과 시기의 시나리오를 작성해본다 → 이번 임보에 적용해본다 (상상 풀가동)

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