단지 내 선호도가 떨어지는 동은 어느 수준까지 투자로 고려할 수 있을까요?
- 부동산Q&A
- 25.03.29
안녕하세요
강의에서 단지 내 선호도가 떨어지는 동이 오히려 투자 기회가 될 수 있다고 배웠습니다
그럼 그 기준이 어느 정도까지 인지 궁금합니다.
언덕이거나 임대동일 경우, 전세가는 비슷하지만 매매가가 저렴해서 투자할 수 있다고 생각합니다.
그럼, 부천의 팰리스카운티의 경우, 124~129동은 도로로 아예 나뉘어 있어 선호도가 떨어지고, 전고점도 나머지 동들에 비해 1억 차이가 납니다. 124~129동의 매매가가 저렴하지만 가치도 그 정도일 뿐이라는 생각이 드는데요…!
- 도로가 나뉘어져도 위의 투자기회에 해당할 수 있을까요?
2. 124~129동을 6.6억에 매수하는 것보다 비슷한 가격의 다른 더 좋은 단지를 매수하는 게 나은 선택일까요? 아니면 124~129동도 다른 동과 비슷한 가치를 가진다고 보는 게 나을까요?
월부 앱을 설치하고, 답변 알림🔔을 받으세요! 앱 추가하는 방법은 공지사항>신규멤버필독 < 여기 클릭!
댓글
엔딩님 안녕하세요 :D 질문을 통해 궁금한 점을 해소해 나가시려는 모습 멋지십니다. 무자르듯 나눌 수 있는 공식은 없는 것 같습니다. 그래서 저라면 이런 점들을 살펴 보려고 하는 것 같습니다. 우선은 가격이 가장 중요할 것 같습니다만, 그래도 단지 내에서 투자 우선 순위를 고려해 보고자 한다면 단지 분석을 좀 더 꼼꼼히 해보려고 하는 편인데요. 그 중 실거래가격과 전고점에 대해서 좀 더 살펴보고 전고점이 신뢰성이 있는지 살펴보려고 합니다. - 단지의 전고점이 군집성있는지 살펴보려고 합니다. (3천 세대 중 2천세대가 84인데 그 중 8억 후반 이상의 거래가 단 2건, 그다음으로 군집성 있게 현성된 고점이 8억 중반대는 없고 8억 초반에 군집성 있게 형성 되어있는데 8억 후반 ~ 9억을 전고점으로 과연 봐도 될까? 생각해 보는편입니다. 부산 사직 쌍용예가의 경우 가장윗동, 사실상 다른 단지로 볼 수 있는 수준임에도 고점은 가장 비선호 윗동에서 거래되었습니다. 이 실거래 가격의 신뢰도에 의문을 가져보는게 타당하겠죠~) - 동별로도 형성된 고점 거래 가격을 살펴보려고 합니다. 매매 실거래 뿐 아니라 전세 실거래 가격의 고점들도 위에서 부터 함께 살펴보면서, 동별 가격차이는 있는지, 얼마나 있는지 살펴 보려고 합니다. 팰카의 경우 같은 위치이지만, 큰 길을 건너지 않고 초등학교와 중학교를 보낼 수 있는 중동로 오른편 메인 단지와 왼편 단지의 매매 전세 실거래 가격이 1억까지는 차이 나지 않는 다는 점, 특히 전세 가격흐름은 매매가격 흐름보다 더 적네요. 이렇게 하다보면 임장 중에는 크거나 작게 느껴졌던 큰 길이나, 경사, 또는 초등학교 접근성 등이 실제 지역과 단지에 따라서 일률적이진 않을 수 있구나, 차이가 크지 않다면 왜 크지 않을까, 거주하는 사람이 신혼 부부 또는 아이가 없는 가구들이 거주하는 곳일까 등 역으로 단지와 동별 선호에 대한 뾰족한 질문이 생기게 되고 그러한 점들을 전임이나 매임을 통해 질문할 수 있게 되기 때문에 선호오 ㅏ우선순위 파악에 도움이 되는 것 같은데요. 이렇게 하더라도 중동로 왼편과 오른편의 가치 차이와 과거 가격차이가 극명히 다르다면, 단지 내 비교에서 그칠 것이 아니라 중동로 왼편 동들의 가격대와 투자금으로 더 좋은 곳은 없는지, 중동로 오른편 동들의 가격대와 투자금으로 더 좋은 곳은 없는지도 넓혀서 비교해 보려고 할 것 같습니다. 빠이팅입니다 엔딩님!
