시작은 어지럽게! 끝은 상쾌하게! 진주 임장_조모임후기[열기 85기 3(삶)은 8팔하조 보보12]

안녕하세요!

초보 부동산 투자자 보보12입니다~

오늘은 삶은 팔팔하조 

조원분들과 2번째 분위기 임장을

진행했습니당~

(in 진주)

두 번째 분임은 어땠을까요?

조장의 탈주??

토요일 절제를 하지못한

보보12조장은

아침부터 심한 숙취에 시달리게 됩니다

속에 있는 장기를 다 씻어내고 싶은 괴로움

전날의 기억은 하나도 없고

9시 겨우 일어난 후

씻으면서 고민을 했고

이 상태로는 절대 갈 수 없다

라고 판단하게 됩니다

약속장소까지 20분 남은 시간

깊은 고민에 빠집니다

조장 역할은 누구한테 드려야할까?

선늉이님??

그럼 조모임 자료는?

어떻게든 정리해서 공유하자!

마지막으로

어떤 핑계를 대야할까?

몸이 너무 안좋다고 하자…

라고 생각하고 실천에 옮기려는 순간

차마 연락할 수 없었고

그래 조원들과의 마지막 모임인데

어떻게든 가자!

라고 출발 10분 전에 결정하게 됩니다 

기다리는 조원들을 위해 열심히 달려갔습니당!!

죄송해요 우리 조원들~~

나무님 가게에서 점심을~

우여곡절 끝에 진주에 도착!

재미있는 나무님 가게에서 맛난 점심

기대했지만

숙취 이슈로 인해 

음식만 봐도 헛구역질이ㅎ

그래서 저는 바람쐬러 나갔어요!

그래도 사진은 찍었답니다^^

지금 보니까 정말 맛있어보이네요ㅎㅎ

어지러운 임장

속이 좋지 않았지만

그래도 출발~

이번 진주 임장을 했을 때

건물들만 보고 딱 느낀 생각은

우와 신축이 너무 많다

여기 살기 좋겠다

산책하기 좋다

이런 느낌을 많이 받았어요

직장만 근처에 있고

대형 백화점만 제대로 있다?
라면 살기 진짜 좋은 동네

그치만 우리는 동네 분위기만 보러간게 아니죠?

분석하러 갔으니 제대로 분석해봅시당

진주(충무공동)의 가치는?(사전조사)

종사자수 B 등급

교통 자차로 20분 이내 A

학군 학업성취도 60% C등급

환경 롯데몰 B등급

공급 S

인구 33만명 기준 0.5% 1,650세대/년

실제 공급 : 333세대/년

적정 수요대비 0.2배

추가 사전 조사 자료

인구분포(사람들이 여기저기 분포됨)

가장 많은 가호동에 10% 거주

진주(충무공동)의 가치는?(저환수원리)

대장 아파트인 중흥 S더퍼스트 기준으로 보겠습니다!

저 : ?

전고점 대비 -10%

창원 대장 아파트인 용지 더샵이 9.3억(17년식 34평)

더퍼스트는 7.4억

2억 정도 저렴하다고 판단된다

하지만 창원 VS 진주

종사자 S B

교통 B A

학업 85 60

환경 A B

공급 S S

전반적으로 창원이 더 앞서기 때문에 적절한 비교대상이 아닌 것 같다

환 : 세모

300세대 넘는 760세대 이며, 학원가들이 많이 분포되어 있어 주변의 인프라가 좋다

월평균 거래량이 4건 이상 꾸준히 있어 환금성이 좋다?보다는 조금 아쉬운 괜찮다 정도인거같다

수 : X

전고점대비 -10%이므로 10% 수익은 가능

전세가율이 56%이기 때문에 투자금 3억 2천 대비 수익 8천만원!

25%? 조금 많이 아쉽다

원 : O

매매가도 떨어지고 전세가는 떨어지고 있는 추세다

5억이던 전세가가 4.2억으로 조금 내려갔다

전세가와 매매가 모두 오를 가능성이 크다고 판단된다

(전세가율이 56%이므로) 

리 : X

전세 맞추지 못했을 때, 잔금 대출 불가능하다!

전체적으로 공급 물량이 0.2 수준이기 때문에 전세가는 오를 가능성이 높다

위치는 좋다?라고 판단하기 어렵다

이유는 사람들이 몰리는 지역이 아니기 때문

또한, 내가 투자할 수 없는 집이므로 X

결국 투자하기 좋은 집이 아니라는 결론이 나왔다

느낀점

이번에는 인구 수에 대한 사전조사를 하고

분임을 진행했습니다

33만명 중

한 지역에 몰리는 현상이 없더라구요

3만씩 분포되어 있으니

입지독점성 자체가 없다고

생각했습니다

학원가, 신축 등등

너무 장점이 많았지만

전체적으로 봤을때는

충무공동은 투자하기 좋은 지역은

아니라고 생각했구요!

그치만 공부하기에는 좋은

지역이라고 생각하고 임장을 했답니당

이번 조모임에서는

실제 사례들을 보면서

적용해보는 시간을 가졌는데

봄, 여름, 가을, 겨울

아직 정확하게 판단하지는 못하지만

나름 유용하고 재미있는 시간이었답니다

이렇게 내가 가진 생각들을

조원들과 비교해 다른 의견들을

알아간다는 것도 좋았어요

오늘 컨디션 관리 이슈로 인해

바르지 못한 선택을 할 뻔 했지만

이해해주시고 신경써주신

 우리 조원분들 정말 감사드리구요

앞으로는 임장 전 절대 과음하지 않겠다

라는 다짐을 하는 하루였습니다!

부족한 조장이었지만

 4주 동안 잘 따라주시고

잘했다라고 칭찬해주신

우리 38조 여러분 감사합니당

동기로서 서로를 격려하고 

응원하며

지쳐도 포기하지 않고

앞으로 나가아봐요!!

(ps. 4주차 강의는 다 들어야하는거 알죠?)

파이팅!!!!!!!!!!!!

배운 것은 꼭 실천해보기!