서울투자 전략! 내 것으로 만든다!! [서울투자기초반 21기 81조 미호미호]

월부생활 4개월차.. 저에겐 아직도 많은 것들이 처음이고 새롭습니다. 주우이님 강의도 처음이었는데.. 저희 조에서 임장하고 있는 영등포구가 나와서 어찌나 반갑던지요~ 이미 분임, 단임을 하고 전임과 매임을 진행하고 있는 와중에 같은 단지를 가지고 주우이님은 어떻게 생각하고 판단하시는 지를 보게되니.. 이것이야말로 진정한 비교평가였습니다!! 아직 그 부분의 강의를 듣지 않은 조원들과 ‘신길삼성래미안 VS 한성’을 투자로서 어느 것을 선택할지 퀴즈도 해보고.. 결과도 의논해보고, 더 좋은 것과 덜 좋은 것을 비교해보고.. 투자자로서 어떻게 보고 판단해야 할 지 조금은 더 깊이 분석해 볼 수 있는 좋은 기회가 되었습니다. 이번에도 역시 배운 점이 많은 너무나도 좋은 강의였습니다. 감사합니다.^^

[나에게 특히 와 닿았던 점]

넓은 선택지에서 점점 좁혀 내가 찾는 하나를 찾는 방법! (narrow down) 전부 BM 하고 싶습니다.

지역분석을 통해 생활권 우선 순위를 정하고, 그 안에서 선호도와 가격으로 투자 우선순위를 결정하는 방법으로 순차적으로 기준을 차근차근 좁혀가고, 특히 내 투자금에 따라 매매 절대가를 선정해서 단지 리스트업을 하고, 그 안에서 전세가율과 하락율을 기준으로 또 단지를 좁혀가고, 그렇게 뽑힌 1등을 비슷한 등급의 다른 지역 물건과 비교해서 이 물건이 적정 가격에 가치가 저평가된 것인지 더블체킹 하는 것까지..!

임장보고서는 나의 투자일기장과 같은 것! 평생 볼 수 있다는 생각으로 쓴다. 

남한테 보여주는 것이 아니라 내가 보기 좋은 형식으로 써야 한다. 앞부분(지역분석)은 필요한 만큼만 쓰고, 오히려 뒷부분(결론)에 힘을 쏟아야한다!!! 꼭 결론을 내야한다.

[나에게 적용해보고 싶은 점]

아직 영등포구의 모든 생활권을 매임해보진 못했지만, 우리가 임장을 하고 강의에서 (영등포구를 설명해주는 럭키!) 설명들은 대로 영등포구는 생활권에 따라 선호도 격차가 크게 나는 지역이었다. 그런데 비선호 지역이라 단임을 하면서 빼두었던 대림동 코오롱과 현대3차를 매임하며 느낀 점은 선호지역에 인접한 비선호 지역인데 선호지역의 인프라를 공유하는 곳의 저평가된 단지들을 유심히 봐야겠다는 것이었다. 강의에서 양천구 신정동의 신트리 아파트가 나오는데, (잘 아는 곳이라 반가움..ㅋ) 양천구 끝, 부천쪽으로 가는 트럭터미널 인접한 곳이어서 양천구 안에서도 여러면에서 비선호 생활권인데.. 주우이님이 저렴한 가격에 매수, 전세도 잘 나간다고 하는 이유가.. 목동 학원가 (뒷단지)에 인접해서 학원 종사자들의 전세수요가 있다는 것… 목동의 인프라를 공유할 수 있으면서, 싸다는 것.. 이런 곳을 찾으면 상급지에서 괜찮은 가성비 단지를 찾을 수 있지 않을 까 하는 생각이 들었다. 그런데.. 전세 맞추기는 좋아도.. 나중에 매도할 때 비선호 생활권이라.. 어렵진 않을까? 하는 고민도 들었다.. 어떤지 조원들과 상의해 보고 싶었다~(생각지 못한 단지를 매임할 수 있도록 인도해주신 버들가지님께 감사..ㅎㅎ)

투자자의 마인드로 물건을 보는 눈을 키우는 또 한가지 팁을 얻었습니다. 이렇게 생각지 못한 부분까지 세심하게 보는 투자자가 되도록 하려고 합니다. 

해본 적이 없어서 기존의 나의 방법은 없지만.. 이번에 몇 단지 매임을 해보며 배운 것이 있습니다.

1. 매임 전 매임할 단지에 대해 선 조사한 내용을 매임양식에 정리하고, 구글시트를 활용하여 현장에서 매임 후 바로 추가 정리한다.
2. 단지 (부동산) 당 약 2시간의 간격으로 예약해서, 넘어갈 때마다 본 단지를 꼭 정리하고 넘어가야한다. (안그러면 잊어버리고 헷갈린다)
3. 핸드폰 연락처는 투넘버를 쓴다. (부동산에서 계속 연락오네요..ㅎㅎ)
4. 매임 다음 날, 주말에 했으면 월요일에 부동산에 연락하여 정중히 거절한다. (전화 & 문자)
5. 매임한 내용은 그날 바로 정리한다.
6. 매임 시 인테리어디자이너의 눈으로 보지 말고, 투자자의 눈으로 보자!^^;;;  

[2025년 안에 꼭 해야 할 것들]

1. 2025년 상반기 내에 서울에 1호기를 꼭 만들겠습니다!

      5월에 동작구까지 앞마당을 만들고, 강서구-영등포구-동작구 앞마당 3개 내에서 반드시 1호기를 만들겠습니다. 

      1호기를 하고, 꼭!! 우리 ‘서투기21기 팔(8)지말고 하나(1)씩 주워담조’에게 공유할게요!!

2. 투자를 하기 위해 갖춰야 할 능력을 키우겠습니다!

1. 가치를 판별할 수 있는 능력 (물건의 가치와 입지결정요소 분석)
2. 적정한 가격을 판단할 수 있는 능력 (시세를 보지 않아도 아파트를 보고 적정가격을 읽을 수 있는지..)
3. 현장경험 (부동산, 임장, 대화, 협상 등)
4. 그래도 확신이 안 선다면 “매물코칭”받아보자! (사면 안되는 물건을 거를 수 있다)

3. 구체적인 목표를 세우고, 루틴과 환경을 만들겠습니다!

1. “10년 후 나는…” 구체적인 목표 세우기
2. 몰입하고자 노력한다. (하고자 하는 것에 몰입이 잘 안된다.. 일(회사)과 가족일이 너무 많아…ㅜㅜ)

3. 루틴과 환경 만들기 ( OTT 끊…..줄이기….^^;;;;) 

   지역분석부터 시세트레킹, 비교분석, 투자결론까지 나만의 시스템을 만들고, 계획표에 따라 움직일 수 있도록 만들자!

4. 꾸준히 하기… 최소 3년 꾸준히 투자공부, 10년 보유!!