[와이케이91] 4/4 실투경_매도

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더 좋은 물건으로 갈아타기 : 1편 매도 [모찌롱]

1. 매도 결정

   → 매도 준비: 갈아타기를 위한 매도는 단순히 물건을 내놓고 팔릴 때까지 기다리는 것이 아니라 앞마당을 늘리며 투자 후보단지를 뽑아야 한다.
   → 보유 물건에 대한 구체적인 계획 (액션 플랜)이 있어야 한다

   → ‘더 오르겠지’라는 근거 없는 욕망은 안됨

    

2. 투자기준 확인

   → 매도의 기준은 목표 수익(률)을 달성한 경우 / 더 좋은 자산으로 갈아타는 경우 / 리스크 감당이 안되는 경우

    

3. 매도 전략

   → 전세 만기에 맞춰서 물건을 내 놓음으로써 투자자와 실거주자까지 매수 할 수 있도록 계획

   → 시장 상황에 따라 목표매도가 수준까지 못 올 수 있음을 알고, 투자자의 자세로 리스크를 줄이는 방향도 같이 고민해야 된다. (실거주 수요 까지 잡으려고(편익) 잔금리스크에 그대로 노출되는 것(비용)은 합리적인 결정이 아님)

   → 시장 분위기가 좋아지길 더 기다리는 것은 ‘투기자의 막연한 기대’에 지나지 않는다. 

   → 어떤 상황이든지 매도될 수 있는 물건을 만드는 것이 본질이다.

    

4. 목표 매도가 설정

   → 매도가를 결정하기 위해 경쟁 물건 확인을 통해 ‘가능 매도가’를 가늠해야 한다.

   → 가능 전세가를 파악하는 것과 마찬가지로 현재의 시장에서 잠재 매수자들이 받아줄만한 매력적인 가격이어야 한다.

   → 단지내 매물이 몇 개인지, 매물별 상태는 어떤지 전수조사 진행하고 전임을 통해 상세한 매물 상태와 매도자 상황을 확인하는 것까지 이뤄져야 한다. 또한 주변 단지의 매물 현황도 똑같이 확인해야 한다. 같은 생활권에 여러개의 단지가 있는 경우, 세입자들은 선호되는 단지부터 혹은 싸고 상태좋은 단지부터 선택하는 것이 일반적인 의식의 흐름이기 때문이다.

   → 주변 물건을 파악하는 동시에 내 물건의 정확한 상태를 확인하는 것이 중요하다. (투자 물건이 지방일 경우 부사님을 적극적으로 레버리지 하자)

   → 매수 이후 집을 보기 힘들기 때문에 감가가 얼마나 되었는지, 세입자 부주의로 파손된 부분이 생기진 않았는지 확인이 필요하다. 이는 매수자 입장에서 협상포인트로 이용될 것이기 때문에 매도자인 내가 미리 모든 상황을 파악해 놓을 필요가 있다.

   → 가능 매도가를 목표 매도가로 최종 결정하기 위해서 주의해야 할 것은 가능 매도가에 매도했을 때 내 손에 떨어지는 돈 (즉, 투자금+시세차익)이 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있는 최소한의 수준이 되는지를 확인하는 것이다. 이는 투자가능 단지 타겟팅이 선행되어야 한다는 결론에 이르게 된다. 즉, 타겟 단지가 있어야 투자금 규모가 나오고 내 종잣돈까지 고려했을 때 바로 갈아타기가 가능한 매도가의 마지노선을 결정할 수 있기 때문이다. 옆그레이드가 아니라 점프업을 하는 방향으로 매도가 하한선을 정한다.

   ->나에게 떨어지는 돈은 시나리오 (매도금액)별로 세금 및 수수료까지 고려해서 정확히 계산해야 한다. 이는 투자자가 매수자라면 가격 네고가 들어올 것이고 깎아달라는 말에 감정적으로 반응하지 않기 위해서는 내 통장에 얼마가 꽂히는지 먼저 알고 있을 때 가능하다. 

   → 가격 협상이 들어오면 중요한 것은 팔리는 것 그 자체이기에 나에게 실제 떨어지는 돈을 정확히 계산해서 편익과 비용 따져보기.

   

5. 내 물건의 경쟁력 올리기

   → 매도를 위해서는 가격이 싸거나, 상태가 좋아야 한다. 

   → 경쟁력을 실제로 업 시키는 과정이 현실 세계에서는 녹록치 않다

   → 우리는 단순한 투자자가 아니라 스스로가 CEO라는 마인드를 가져야 한다.

   → 인테리어와 관련해서 강의도 듣고 책도 보면서 기본 지식을 쌓게 되면 인테리어 전문가가 되어 일사천리로 일이 해결될 것 같은 착각에 빠질 수 있다. 그러나 이론과 현실 사이에는 생각보다 큰 괴리가 있고. 그냥 대충 할까 라는 유혹의 손길에 끌리게 되는 순간이 있지만 이런 순간이 온다는 것을 인지하고 있으면 정신을 차릴 수 있다.

    

6. 갈아타기 목적의 매도라면 투자가능 단지 타겟팅

   → 무언가 의사결정을 한 후 행동에 옮기는 과정에서 본질적인 질문을 잊어서는 안됨.

   → 더 좋은 물건으로 바꿔끼기 위해서 매도를 하는 상황이라면 1호기 매도는 그 갈아타기라는 큰 목적하에서 거쳐야 하는 하나의 과정임을 잊지 말아야 한다.

   → 즉 매도만 한다고 끝나는 게임이 아니다.

   → 매달 앞마당 전수조사를 하면서 시세를 업데이트 하는 동시에 TOP3 물건을 뽑는 과정을 반복하는 것은 투자 장바구니를 확보하는 과정으로 만들기 위함이다.

   → 전수조사는 정신적 육체적으로 힘든 과정이지만 고통과 비효율의 시간이 나를 성장하게 할 거라는 확신을 갖고 의구심을 떨쳐낼 것이다. 따라서 힘들고 지치고 이게 맞을까라는 생각이 들면 오히려 성장의 시그널로 받아드려라.

원하는 목적에 맞게 조절하는 것이 중요해요.

남들 할 때 못할 수도 있다고 생각해요, 괜찮아요.

다만 그 상황이라는 것을 스스로 만들어야 가능한 거에요.

한계를 생각하면 할 수 록 제자리 걸음 뿐일 거에요.