[부끌러] 월부챌린지 4회 진행중 : 4월 4일차 #4 칼럼필사 - [자음과모음] 상승장과 하락장을 모두 겪으며 깨달은 투자할 때 가장 중요한 3가지 2

안녕하세요, 자음과모음입니다.

모두 설 명절 잘 보내시길 바라며 새해 복 많이 받으세요 ^^

요새 이런 기사들이 참 많이 나옵니다.

이런 기사를 보고 대화는 자연스레 이렇게 이어집니다.

‘떨어진다는 데 사야하나?’

‘떨어진다는 데 기다려야 하나?’

설 명절이어서 가족끼리 모이게 되면 ‘요새 어떻게 지내?’부터 ‘내집마련은?’'투자공부한다며?'로 이어지는

가족간 대화에서 지금 시장에서 내집이든 투자든 집을 사고 그것을 보유하는 것에 대한

우려가 현실감 있게 많이 느껴지실 겁니다.

1. 지금 이 시장에서 우리가 꼭 알아야 하는 것 - 변한 것은 ‘가격’이라는 것

1-1. 5년 전 상승장과 무엇이 달라졌나?

상승장에서는 사람들이 뒤도 돌아보지 않고 집을 삽니다.

지금 아니면 안되겠다는 생각으로 집을 삽니다.

가격이 얼마가 됐든 자산 가격이 오르는 이 게임에 참여하지 않으면 안되겠다는 조급함으로

집을 갖는 이 랠리에 참여합니다.

자산의 가격은 어디까지 오를지 모르기 때문에

상승장에서는 내가 사는 이 집의 가격이 꼭지인지 아닌지 알 수가 없는 어려움이 있습니다.

아무도 어디까지 이 시장이 올라갈지는 알 수가 없습니ㅏ.

그래서 상승장에서도 가치 대비 가격이 싸다면 투자할 수 있으나

이 때는 좋은 것들은 이미 많이 올랐기 때문에 가치가 없는 것들을 비싼 가격에 사는 것을 주의해야 합니다.

제 경험상 상승장에서도 역시나 가치와는 다른 가격 형성이 있을 수 있으며

실제 수도권 외곽의 신축아파트들이 경기도 가치 있는 구축아파트보다 더 비싸기도 하며

호재에 의해 사람들이 마구잡이로 거래를 하는 일이 벌어집니다.

투자가치를 볼 줄 알고, 수익을 따져볼 수 있는 투자자라면 실제 내가 멈춰야 할 때와 

그렇지 않을 때를 구분할 수 있는데, 투자에 대한 이해도를 갖추지 못한 일반인들에게 그것은 참 어려운 일입니다.

그저, ‘나 이때 아니면 집 못 갖겠는데’라는 생각으로 매수를 합니다.

상승장에서는 사고자 하는 사람들이 너무 많기 때문에

‘부동산이 가지는 가치’자체는 변하지 않았는데

그것이 거래되는 가격이 달라집니다.

노원구에 있는 아파트, 서대문구에 있는 아파트는 5년 전 상승장일 때와 위치가 변하지 않았습니다.

그 아파트에 거주하면서 누릴 수 있는 인프라도 변한게 없습니다.

그것을 거래하려는 사람들의 심리가 변한 것이죠.

이것을 지금 시장에 참여하고 있는 여러분들은 꼭 기억해야 합니다.

‘저는 상승장이 다시 올 거예요. 언젠가는 오를 테니까 사세요’라고 말씀 드리고 있는 것이 아닙니다.

시장에 참여하는 참여자들이 어떤 ‘감정’을 느끼냐에 따라

가치는 그대로인데, ‘가격’이 달라질 수 있으며

우리는 ‘감정’이 아닌 ‘가치’를 볼 수 있는 눈으로

집을 바라봐야 한다는 사실을 말씀드리고 있는 겁니다.

2. 심리와 타이밍을 예측하려고 하지 말고, 지금 시장을 객관적으로 볼 것.

하락장을 겪어오면서 느낍니다.

‘아, 하락장에 용기를 낼 수 있는 사람들이 몇이나 될까?’

‘가격이 떨어질 때 그 떨어지는 가격을 잡을 수 있는 사람들이 몇이나 될까?’

위의 두 가지를 할 수 있는 사람들이 정말 없기 때문에

하락장에서는 오히려 역으로 가치가 있는 자산을 ‘싸게 살 수 있는’기회가 열리기도 합니다.

이쯤에서 여러분들은 이것이 궁금하실 겁니다.

‘그렇다면 과연, 그 시점을 잡을 수 있는 사람은 어떤 것을 가지고 있나?’

‘그리고 상승 사이클이 왔을 때, 자산을 보유하여, 가지고 있는 사람들은 어떤 사람들인가?’

실제 투자자들은 또는 내 집을 사려고 하는 예비 매수자들은

내가 이 집을 사면 ‘떨어질 것’이라는 것 자체를 경우의 수로 두는 경우는 거의 없습니다.

내가 이 집을 사면 ‘오를 것’이라고 생각하며 집을 삽니다.

누구든 그런 기대감으로 자산을 사 나가게 됩니다.

그렇기 때문에 이런 생각들을 하게 됩니다.

'그렇다면 저는 하락하고 거래가 안되는 이 시장보다 더 오를 것 같은 시점이 오면 거래를 할게요

그 때를 알 수 있나요? 알려주세요'

시장 참여자들이 앞으로 어떻게 움직일지를 알기엔 어렵지만

지금 시장참여자들이 어떻게 움직이고 있는지를 확인할 수 있는 것에 집중해야 합니다.

예를 들어, 거래량 지표 같은 것들입니다.

확실히 1월 기준 거래량은 꺾였습니다.

‘엇, 거래가 안되네?’에서 멈추는 것이 아니라 한 단계 더 들어가서 봐야 합니다.

그럼 진짜 거래가 다 안되는 건가? 아파트 별로 다른건가?

여기서 중요한 것은 거래를 할 사람들은 거래를 하고, 그렇지 않은 사람들은 거래를 안 한다는 겁니다.

그런데 이 때 어떤 집을 사야할지 안목을 갖지 못한다면, 같은 가격인데도 불구하고,

수도권 외곽을 살 수 있고, 서울 핵심지에 집을 살 수도 있게 됩니다.

경기도 외곽 신축 30평대 아파트가 8억에 12월에 거래된 이후 1월 내내 실거래가 반영이 안되고 있습니다.

매매도 전세도 거래가 안됩니다.

이 아파트를 8억에 사신 분은 지금 마음이 어떨까요?

이 돈으로 서울에 있는 집을 살 수 있다는 걸 알았다면 과연 여기 이 집을 선택했을까요?

3. 2년 전, 23년 초, 용기냈던 사람들

2년 전, 23년 초, 8억 5천이던 가격이 지금 10억까지 올랐다가 실제 실거래 9.98억에 찍혔습니다.

여전히 싸지만 정말 쌌던 때보다는 1.4억이 오른 가격입니다.

23년에 집을 산 사람들은 아이러니하게도 모두 돈을 벌었지만

과거로 돌아가본다면

실제 23년에는 공포가 휩싸이던 시장에 거의 거래가 안 되던 시기였습니다.

지금 누가 집을 사? 가격이 싸지는데 누가 사?의 프레임으로 본다면

집값이 오를 때만 집을 사야 한다는 결론이 나옵니다. 

물론 오르기 시작할 때에도 시장은 여전히 기회를 줄 수 잇습니다.

그러나 그 때는 아마도 나 뿐만 아니라, 다른 사람들도 시장에 참여해 있을 가능성이 큽니다.

왜냐하면, 이미 사람들은 시장의 부동산 가격이 오르고 있는 것을 봤기 때문입니다.

내가 언제 어느 시장에 참여하고 있든, 싼 시장과 그렇지 않은 시장을 역으로 구분할 수 있다면

지금 이 시기에 여러분에게 많은 기회가 열려있다고 생각합니다.

집을 비싸지 않은 가격에 살 수 있다면 좋겠지만

가격이 적정한지 아닌지를 미리 알고 있지 못한다면, 갑작스러운 시장 참여자가 되어

다른 사람들이 살 때 함께 비싼 시장에 참여하게 될 수도 있습니다.

하락장에서 이겨내야 할 것은

다른 사람들이 선택하지 않을 때 나 스스로 선택의 의사결정을 해야 한다는 점이며

실제, 나 스스로 선택의 의사결정을 하려면 역으로 시장에 참여하고 투자를 하려고 마음을 먹어야

보인다는 점을 여러분들이 꼭 기억하시면 좋겠습니다.

1가지 BM 포인트: 가치가 변하는게 아니라 사람들의 심리에 따라 가격이 변하는 거다. 시장에 참여하며 준비하고 있어야 기회를 잡을 수 있다.

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️