노후대비와 내집마련 무엇을 먼저해야 할까?

전문가칼럼
25.04.06

우리가 투자를 하는 일차적 이유는 부자가 되는 것도 아니고, 경제적 자유를 얻기 위해서도 아닙니다. 보통 투자의 목적은 크게 두가지입니다. 1)만족스러운 내집 마련 2)노후대비. 이 두가지를 분명히 해야 합니다. 부자,경제적 자유는 일종의 옵션입니다. 하지만 내집마련과 노후대비는 옵션이 아닙니다. 필수입니다.

내집 마련

1. 세계의 돈은 계속 늘어납니다. 우리나라나 미국을 보면 광의의 통화량m2는 연평균 복리로 7~8%정도 늘어났습니다. 이렇게 돈이 늘어나면 물가의 상승이 당연히 나옵니다. 세상에 똑같은 물건이 총10개 있다고 가정해봅시다. 돈의 총량이 1만원이면, 각각 1천원이 됩니다. 하지만 돈이 10배 늘었는데 물건은 똑같이 10개면, 각각 1만원이 됩니다.

2. 일반적인 소비재 물가는 연복리 3% 정도 오릅니다. 그 이유는 생산성이 증가했기 때문입니다. 그렇기에 돈이 늘어나는 속도보다 가격은 더 천천히 오릅니다. 극단적인 예는 티비입니다. 2007년 은마아파트는 10억이었습니다. 당시에 완전평면 대형pdp 티비는 수백만원이었습니다. 화질은 hd(1080p 정도였습니다) 현재 은마아파트는 30억입니다. 하지만 화질이 훨씬 좋은 4k에 인터넷도 되는 티비가 50만원입니다. 1/10토막 났죠. 생산성의 향상과 기술 발전으로 이런 일이 일어납니다. 그렇기 때문에 우리 생활이 점점 더 윤택 해지는것입니다. 하지만 사람들의 기준은 이것보다 더 빨리 높아지기 때문에 주관적인 행복도는 증가하지 않습니다. 그래서 사람들은 이런 생산성 향상과 기술 발전이 주는 혜택을 잘 모릅니다. 통화량 증가보다 낮은 물가 상승률은 우리에게 축복이며, 이런 현상이 지속되는 한 생활은 더 윤택해질 것입니다.

3. 하지만 생산성 향상, 기술 발전과 상관없는 것들이 있습니다. 대표적으로 땅입니다. 특히 이런 진보에서 수혜를 받는 서울과 경기 일부는 오히려 통화량 증가보다 땅의 가치가 더 증가합니다. 땅은 늘어나지 않는데, 해당 땅이 필요한 사람은 늘어나기 때문입니다. 그렇게 되면 인구 밀도가 늘어납니다. 그래서 부동산 투자는 쾌적성을 따지기 보다는 복잡성을 따져야 합니다. 반면 빈땅 (그것도 광활한 평지가 많은)이 많은 지방은 땅이 사실상 늘어나는 효과가 있는데, 인구는 점점 빠집니다. 그렇기 때문에 가격 상승이 통화량 증가보다 장기적으로 더 못한 것입니다. 그래서 저는 핵심지의 가치를 평가할 대는 통화량대비로 보며, 지방은 소득이나 소비재 물가대비로 봅니다.

4. 부린이들이 하는 착각중에 하나가 뭐냐면, 자기가 가지고 싶은 집을 살 때 돈을 모아서 사야한다고 생각하는 것입니다. 이건 산수만 할 줄 알아도 불가능 하다는 것을 금방 눈치챌 수 있습니다. 우리나라 최저임금 증가율은 연복리7~8%로 통화량증가와 동일합니다. 반면 도시 근로자의 임금 상승률은 연복리4~5% 내외입니다. 대중이 가지고 싶은 집은 평균 10년에 두배, 즉 연복리7~8%사이로 오릅니다. 최저임금 받아서 선호하는 집을 못 살 것이고, 어느정도 소득이 있는 도시 근로자가 모아서 사야 하는데, 이때 그 상승률의 차이로 점점 격차가 납니다. 즉 모아서는 절대 못삽니다. 또한 연봉1억에서 5% 오르면 500이지만, 10억짜리 집에서 7%오르면 7000만원입니다. 500오르는 소득을 모아서 7000만원 오른 집을 살수 있을까요? 물론 연봉이 매년100%오로는 사업가라면 상관없습니다. 제 주변에도 이런 사례가 있지만, 정말 드뭅니다.

5. 그래서 우리는 전세를 끼던, 주담대를 받던 해서 레버리지의 도움을 받습니다. 또한 좋은 시기에 집을 사야 합니다. 물론 이 좋은 시기는 상당히 어렵습니다. 하지만 어느정도 공부를 하면 대략적으로 범위는 알 수 있습니다. 또 그 좋은 시기 속에서도 투자금으로 가장 좋은 것을 사야 합니다. 이렇게 주택구입을 할 때 사고방식의 단계가 있습니다. 각 단계를 잘 할수 있는 적절한 지식이 있다면 선택을 잘 하게 됩니다.

6. 또 한가지 착각하는 것은 첫집을 바로 원하는 집으로 사려 한다는 점입니다. 다시한번 말하지만 그런 단지는 절대 근로소득자를 기다려 주지 않습니다. 그러니 일단 적당한 시기에 적당한 자금에 레버리지를 붙여서 첫집을 일단 마련하고, 이후에 한두번 갈타아기를 통해서 원하는 집으로 이사하는 것입니다. 서울 평균 초혼 연령이 남자는 만34세, 여자는 만32세입니다. 이 시기 즈음 해서 시장상황에 따라 첫 집을 구입하는게 좋습니다. 이후 갈아타기는 아이 초등학교 입학~3학년 즈음해서 갈아타기를 하면 좋습니다. 각종 연구에 의하면 초3이 상급지 이사가 학습에 좋은 영향을 주는 마지노선 나이입니다.

7. 또 실거주뿐 아니라, 미리 전세를 끼고 사두고 시차를 두면서 이사하는 방식을 사용하면 더 좋은 시기를 잡을 수 있습니다. 만약 당신이 좋은 시기를 알아보는 눈이 있다면 이런 방식을 적극적으로 이용하면 됩니다. 23년이 그런 시장이었습니다. 그래서 저를 포함한 주변6인이 이때 첫 종자주택이나 첫 최종 주택을 마련한 것입니다.

8. 결국 통화량 증가를 모두 흡수하는 좋은 단지들은 가격이 장기적으로 오릅니다. 그래서 좋은 시기에 레버리지를 일으켜 사고, 갈아타기등을 통해 원하는 주택으로 접근하는 방식이 전통적인 해결책입니다. 여기에 더해서 저는최근 글로벌 자산배분을 통해 약간의 킥을 줄수 있다고 했습니다. 글로벌 자산배분은 서울 아파트와 반대로 움직이기 때문에 고가매도, 저가매수가 가능합니다. 일부 자금은 이렇게 운영해서 약간의 킥을 주면 더 수월하게 원하는 주택으로 접근이 가능합니다.

노후대비

1. 투자의 두번째 목적은 노후대비입니다. 주택은 지금 삶의 터전이라면, 노후대비 자금은 미래 생활을 할 수 있게 해줍니다. 일단 주택도 노후자금의 일부입니다. 임대료(전세,월세)도 주택가격과 장기적으로는 비슷하게 오릅니다. 즉 장기적으로 우상향합니다. 내집이 있다면 이 리스크를 덜수 있습니다. 하지만 좋은 집일 수록 해당 집에 들어가는 각종 세금과 관리비가 노후에 부담스럽지 않냐고 반문하는 사람도 있습니다. 하지만 그렇지 않습니다. 만약 그게 부담스러우면, 본인은 고향에 내려가서 임대로 살고(전원주택 임대료 정말 싸고 집주인이 을입니다) 그 해당 집을 임대주면 됩니다. 만약 주담대를 다 갚은 집이라면 주택연금으로 현금흐름을 창출할 수도 있습니다. 주택연금 하면 집을 뺏긴다고 생각하는 경우가 있는데 그렇지 않습니다. 받은 연금액을 다 갚으면 주택을 상속 할수도 있습니다. 그래서 내집 마련은 노후대비기도 합니다.

2. 노후대비에서 가장 첫번째 항목이 국민연금입니다. 최근 나온 개혁안을 보니 80년대 생부터는 또 노답이긴 한데, 그렇다고 안낼수도 없습니다. 저는 국민연금을 결국 지급받을 것이라고 봅니다. 다만 현재 각오하고 있는 조건은 65세까지 납부 70세 수령시작, 15%납부요율, 40%소득대체율, 연기금 예상수익률6%(현재는4.5%) 이정도로 보고 있습니다. 현재 국민연금 상한 소득액은 617만원입니다. 해당 소득의 9%인 555,300원이 최대 납부금액입니다. 이렇게 30년 납부하면 사망시까지 매달 1,392,330원을 받습니다. 30년 납부시 소득대체율은 30%여야 하는데, 고소득의 경우 23%수준임을 알 수 있습니다. 즉 국민연금은 반은 연금이고, 반은 사회 보장제도입니다. 적게 내는 사람이(소득 낮은 사람이) 더 많이 받습니다. 개혁안에서는 소득의 13%로 8년에 걸쳐 상승하는데 이 경우 올해 617만원 최고소득액 기준으로는 80만원 정도 납부해야 합니다. 받는 돈은 크게 차이나지 않거나 결국 더 줄어들 것입니다. 문제가 참 많지만, 어쩌겠습니다. 내면서 비판해야겠지요.

3. 퇴직연금은 소득의 9%수준을 매년 적립합니다. 회사가 운용하는 방식(DB). 스스로 운용하는 방식(DC). 근로자가 아니어도 스스로 적립및 운용하는 방식(IRP/노란우산공제). 세가지가 있습니다.DB의 경우 수익률이 매누 낮다는 단점이(우리나라 평균2%이하)있습니다. 반면 DC는 잘못 운영해서 원금을 날릴 수 있습니다. 저는 노란우산공제라는 자영업자의 퇴직연금을 만들어주는 기금에 2014년 가입했습니다. 벌써 10년이 넘었고, 이자까지 약5000만원이 적립되어 있습니다. 올해부터는 IRP도 시작할 예정인데 연300만원을 적립할 예정입니다. 자영업자도 이렇게 스스로 퇴직금을 만들 수 있으니, 꼭 하시길 바랍니다. 일년 evidta 소득기준으로 9%를 스스로 적립하시면 좋습니다.

4. 우리라는 개인연금 제도도 운영중입니다. 일년에 1800만원 한도입니다. 저는 세액공제를 최대로 받기 위해서 IRP300 / 개인연금1500 적립을 목표로 하고 있습니다. 이경우 900에 대하여 세액공제를 약100/150 정도 받습니다(소득에 따라 달라짐) 저는 약100정도를 받을듯 한데, 이 경우 1700은 내가 적립하고, 100은 정부가 적립해주는 개념이 됩니다. 약 7%를 정부가 대신 적립해주는(단리5%를 깔고 시작함) 것입니다. 개인연금1500을 이용해서 노후대비 비율을 맞추출 수 있습니다.

5. 소득대비 적립액 비율로 보면 국민연금이 이제13%, 퇴직금이 9%입니다. 총22%입니다. 여기에 IRP/개인연금 한도 1800을 이용해서 스스로 노후대비 비율을 정하면 좋습니다. 개인적으로 최소 소득의 반은 미래로 넘겨야 하고, 그 중 또 절반은 노후를 대비해야 한다고 생각합니다. (나머지 절반은 내집 마련에 사용하면 됩니다.) 그렇다면 3%정도를 추가로 개인연금 등을 통해 적립하면 됩니다. 만약 40대중반까지 주택 구입에 몰빵을 했고, 이후부터 노후대비 적립에 몰빵 한다면 해당 비율을 두배로 해야하니, 28%정도를 추가로 적립하면 됩니다. 이런식으로 자기 노후에 소득의 몇%를 사용해야 할지 생각해봐야 합니다. 주의할 점은 한달단위나, 일년단위가 아니라, 평생 벌어들이는 전체 소득 단위로 생각해야 한다는 점입니다.

6. 소득대체율 기준으로는 국민연금을 30년가입하면30% / 20년 가입하면 20%입니다. 두 부부가 모두 가입했을 경우니까, 만약 한쪽만 가입했다면 30년가입시 15%~20% / 20년 가입시 10%~15%입니다. 그러니 나머지 소득을 퇴직연금/ 개인연금 / 주택연금 / 현금흐름형 투자(월세,배당금) / 부업 등으로 만드셔야 합니다. 이렇게 노후대비에 대한 다양한 관점에서 계산을 가끔(분기,년) 해볼 필요가 있습니다.

7. isa는 목돈 마련의 계좌입니다. 연2000한도로 3년 의무가입이고, 5년까지 가입할 수 있으며, 만기시 재가입도 가능합니다. 아마도 연4000으로 증액될 것입니다. 이 계좌는 만기시에 연금계좌로 넘기면 3000만원 한도로 300을 추가 세액공제 해줍니다. 예를들어보면 3년만기 6000을 전액 연금계좌로 이전이 가능하지만, 그중 3000만원까지만 300만원 한도로 세액공제를 해준다는 것입니다. 뿐만 아니라 3~5년을 모으면 주택의 계약금으로 쓸 수 있는 정도의 돈을 모을 수 있습니다. 그러니 이 계좌를 앞으로 적극 활용하여 상황에 따라 노후자금이나 주택마련 자금의 계약금 등으로 사용하면 좋을듯 합니다.

8. 위 모든 계좌는 글로벌 자산배분을 통해 연복리 7~8%를 목표로 하면 됩니다. 이 과정에서 세액공제와 세근 이연효과로 인해 실제 일반계좌에서 연복리14~16%정도와 비슷한 효과를 만들 수 있습니다(장기로 할 경우).

뭘 먼저해야 할까?

1. 저는 동시에 하기 보다는 하나씩 집중하는 영역을 정해서 하는게 좋다고 생각합니다. 이건 개인 직업의 소득 안정성에 따라 매우 달라지며, 부동산 시장 상황에 따라서도 매우 달라집니다. 그래서 일반적으로 추천하기는 어렵습니다. 다만 저의 경우는 종자돈을 빨리 만들기 위해 월세투자2건, 시세차익투자2건 후 종자주택을 23년11월에 마련했습니다. 그리고 올해 전세 보증금을 제외한 모든 부채가 정리될 예정입니다. 또 사업체를 15년에 걸쳐 10번의 자본금 증액이 있었습니다. 확장,분점,이사 등을 했기에 상당한 자본금이 소진 되었습니다. 대신 남들보다 높는 유동성을 얻었습니다. 그래서 아직 노후대비를 전혀 못한 상태입니다. 올해 만38세입니다.

2. 그래서 올해부터 IRP/개인연금에 900을 적립하고(세액공제 목표), 내년부터는 1800을 적립하는게 목표입니다. 이외에 주택청약도 연300만원. 노란우산공제도 연400만원을 적립하면서 노후대비를 지금부터 최대한 하는 것이 됩니다. isa도 할 것인데 이는 노후자금으로 사용 못하고, 갈아타기시 계약금의 일부가 될듯 합니다.

3. 제 사례에서 볼수 있듯이, 시장 상황이 허락한다면 종자주택을 먼저 목표로 하시고, 본격적으로 대출금 상황과 노후대비를 병행하시면 됩니다. 이 과정에서 주택을 무한정 늘려 갈수는 없다는 사실을 알게 됩니다. 즉 어느정도 욕망의 제한이 필요합니다. 누구는 6억내외 / 누구는 9억내외 / 누구는 15억내외 / 누구는 30억내외 이런식으로 개인마다 최종 주택의 규모를 제한 해야 합니다. 저는 미래 최종 순자산에서 최종주택이 최소 40%이상~최대 60%이하여야 한다는 기준이 있습니다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain