안녕하세요.

본질에 집중하는 투자자★

경제적 자유를 향한 너와 나의 여정기 입니다.



"1등 뽑기를 제대로 하고 있는지

잘 모르겠어요"

최근 1등 뽑기에 대한 고민들이

정말 많은 것 같습니다.

저 또한 처음 투자공부를 시작하고

가장 잘하고 싶었고, 가장 잘 못했던 것이

바로 "1등 뽑기"였습니다.

카페에 올라온 임장보고서를 보더라도

1등뽑기에 해당하는 뒷 부분은

전부 가려져 있기에

이제 기초반 강의 수강을 마치셨거나

실전반/지투반을 들으시는 분들은

어떻게 1등을 뽑아야 하는지에 대한

방법을 궁금해하시는 분들이 많습니다.



오늘은 제대로 된 1등 뽑기 방법을

자세히 알아보겠습니다.



[1. 핵심 거주가치 파악]

'핵심 거주가치를 파악한다'라고 함은

지역 거주민들이 이 지역에 거주하는

주된 이유가 무엇인지 아는 것입니다.

예시로 경기권 대표 학군지인

평촌을 가져왔습니다.



# 역세권 vs 학원가

"수도권은 교통이 중요한거야"

마치 공식처럼 부동산을 접근하게 되면

실제 거주민들이 '무엇'때문에 이곳에 거주하는지

핵심 거주가치를 놓치는 경우가 발생합니다.

범계역까지 도보 거리가 10분인

(1) 은하수 벽산

그리고 도보 거리가 20분인

(2) 무궁화 경남

이 둘의 가격은 큰 차이가 나지 않고

비슷한 흐름을 보이는데요.





그 이유는 바로 평촌 학원가입니다.

이를 도보권으로 이용 가능한

(2) 무궁화 경남의 선호도가

범계역을 10분 도보권으로 이용하는

(1) 은하수 벽산과 비슷한 것입니다.

그만큼 평촌 학원가가 입지에 큰 영향을

주는 것입니다.

이를 통해 '역세권 단지를 찾는 수요와

학원가 인접한 단지를 찾는 수요가

비슷하겠구나'라는 것을

알 수 있습니다.



# 학원가 vs 학원가

하지만 학원가 인접한 단지들끼리도

선호도가 차이가 나기도 하는데요.



평촌학원가까지 비슷한 도보권인

(1) 귀인마을 현대홈타운

그리고

앞서 살펴본 (2) 무궁화 경남

하지만 실제 가격은

확연한 차이를 보여주고 있습니다.



그 이유는 바로

배정되는 중학교의 차이입니다.

(1) 귀인마을 현대홈타운은

귀인초/귀인중 학군으로 배정되는 반면,

(2) 무궁화 경남은 신기초로 배정되며

큰 길 건너 신기중으로 배정되는데요.

귀인중은 96%에 달하는 학업성취도와

특목고 진학수가 46명에 달하는

전통적으로 평촌을 대표하는 학군입니다.

귀인중 배정을 묻거나 대치동에서 넘어왔다는 등

거주민들의 이야기에서도 알 수 있듯이

귀인중이 현대홈타운에 거주하는

핵심 거주가치가 됩니다.

반면 신기중은 87%의 학업성취도와

5명의 특목고 진학수를 보입니다.

물론 신기중도 면학 분위기가 나쁘지 않지만

상대적으로 귀인중 학군으로

몰릴 수 밖에 없게 되는 것입니다.



# 평촌의 핵심 거주가치

앞선 예시로 살펴본 단지들을 통해,

평촌의 핵심 거주가치를 확인할 수 있었습니다.





귀인중 학군에 대한 선호도가 가장 높고,

학원가가 인접한 단지와 역세권 단지의 선호도는

비슷하게 됩니다.

즉, 귀인 현대홈타운은

역세권은 아니지만 귀인중 학군이면서

동시에 학원가와 가깝기 때문에

세 단지 중 선호도가

가장 높다는 것을 알 수 있습니다.

그렇다면 어떻게 하면 핵심 거주요소를

잘 파악할 수 있을까요?



그것은 바로

순서를 빠뜨리지 않고

정석대로 하나하나 임장을 하는 것입니다.

분위기 임장 → 단지 임장 → 매물임장

저는 항상 이 순서를 지키며

거주민들의 삶을 이해하려고 노력하고 있습니다.

어느 단계 하나라도 제대로 되지 않으면

거주민들이 '왜' 이 단지에 거주하는지에 대한

핵심 거주가치를 놓치지 쉽상입니다.

정석대로 임장하시며

동료들 그리고 부동산 사장님들과

많이 대화하시길 바랍니다.

그렇게 치열하게 고민하시면

거주민들이 뭘 선호하는지

그것이 어떻게 가격에 반영되는지

자연스럽게 알게되시리라 생각합니다.

"이 사람들은 이 단지에 왜 사는거지?"





2번의 면접

[1차 면접: 입가투]



1등 뽑기의 기본 틀은

2번의 면접을 본다는 것입니다.

마치 직원을 뽑는다는 마음으로

1차 그리고 2차에 걸쳐

촘촘한 그물망처럼

저평가 단지를 뽑게 됩니다.

(실제 자산을 책임질 직원이기도 하죠^^)

일명 입가투

'입지 → 가격 → 투자금'

순으로 저평가 단지를 뽑는 것입니다.

(feat. 자모멘토님)



여기서 핵심은 1)입지를 먼저 알고

그 다음 2)가격을 붙이는 것입니다.

그 다음 3)투자금이

내게 적합한 단지를 추리면 됩니다.

마치 계단을 하나하나 오르듯

반드시 이 순서를 지키셔야 합니다.



저평가 단지를 뽑을 때,

가장 중요한 것은 투자금을 배제하고

우선 입지 대비 가치가 싼 것을

뽑는 것을 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

처음 투자공부를 시작하신 분들은

이 부분을 간과하기 쉬운데요.

"전 투자금이 2000만 원뿐이라

이걸 벗어나는 단지는 안 봐도 돼요"

이렇게 투자금으로 먼저 단지를 선정하시면

놓치게 되는 부분이 있습니다.

1) 현장에서 깎이는 가격

네이버 부동산 호가가

현장의 가격이 아님을

반드시 아셔야 합니다.

현장에서는 물건의 상황이나 조건에 따라

적게는 몇 백, 많게는 몇 천씩

가격이 조정되는 물건이 있습니다.

그렇기 때문에 미리 투자금을 한정 짓고

저평가 단지를 뽑게 될 경우에는

같은 시기에 더 좋은 물건을

놓치는 경우가 발생합니다.

2) 투자 실력

"돈은 부자의 그릇에 담긴다는 말"

많이 들어보셨죠?

저는 이 말을 전적으로 믿고 있습니다.

투자금을 먼저 한정짓고

저평가 단지를 뽑는다면

좀 더 여러 단지들을 두고 비교할 수 있는

기회를 날려버리는 것과 같습니다.

반드시 저평가 단지를 먼저 뽑고

그 다음 내 투자금과 맞는 단지를

추리시길 바랍니다.

좀 더 자세한 예시로

저평가 단지를 뽑는 방법을 알아보겠습니다.



# 입지 대비 가격이 싼 것

'입지 → 가격'

앞서 예시처럼,

평촌의 입지 우선순위를 정했습니다.

(가격은 예시입니다)

이제 위와 같이,

가격을 붙이시면 됩니다.

입지 → 가격

입지를 먼저 파악한 후 가격을 붙이니

자연스럽게 저평가 단지가 뽑히게 됩니다.

같은 입지라고 판단했던

은하수 벽산과 무궁화 경남가

실제로는 1억 가까이 차이가 난다면

무궁화 경남을 저평가 단지라고

할 수 있겠습니다.

이렇듯 지역 내 입지의 나래비를

명확하게 세울 수 있다면

거기에 가격을 붙임으로써

손 쉽게 저평가 단지를 뽑을 수 있습니다.

# 내 투자금 범위 내에 드는지

투자금

이제 저평가된 단지를 뽑았다면

내가 가진 종자돈 범위 내에 드는 단지만

추가로 추리는 단계를 거치면 됩니다.





나의 종자돈의 범위가 3천만 원이라고

가정해보겠습니다.

이제 전세가를 붙여

투자금 범위를 확인합니다.

3천만 원 이내에 드는 단지만 추려

최종 1등 단지로 뽑으시면 됩니다.

★1등 단지: 무궁화경남





만약 저평가 단지들이 여러 개라고 하더라도

이 중에서 내 투자금 범위에 드는 단지만 뽑고

나머지는 소거하시면 되겠습니다.

(A 단지 탈락)

★1등 단지: B단지&C 단지



2번의 면접

[2차 면접: 깨림직한 게 없는지]



"

저는 싼 단지들을 뽑고 나서

항상 리스크가 없는지

다시 한번 살펴봐요.

쉽게 말하면,

깨림직한 게 없는지

다시 확인해봅니다.

-너나위님-

"

과거 좋은 기회에 너나위님께

1등 뽑는 법에 대해 배운 적이 있었습니다.

너나위님은 항상 마지막에

깨림직한 게 없는지

꼭 다시 한번 확인하신다고 하셨는데요.

이때 이후로 저도 항상

저평가 단지들 중 깨림직한 건 없는지

다시 한번 점검하고

최종 1등을 뽑고 있습니다.

앞서 저평가 단지로 뽑았던 B와 C 단지

둘 다 저평가이면서도 투자금 범위에 드는

단지들이었습니다.

그렇다면 2차 면접에서 깨림직한 게 없는지

한번 살펴보겠습니다.

200세대의 B 단지

세대수도 적고 실제 거래량도 매우 적어

자칫 나중에 매도하기 까다로울 수 있다는

걱정이 드는 단지입니다.

그렇다면 2차 면접에서 제외시키게 됩니다.



"

밤 잠을 설치지 않을

방법을 택하라

by 돈의심리학

"

지방의 80년대 아파트라거나

외진 나홀로 아파트,

수도권이라도 80년가 넘고

재건축 진행도 되지 않는 단지

등등

만약 투자했을 때, 깨림직한 부분이 있다면

2차 면접에서 과감히 제외하고 있습니다.

앞으로도 밤 잠을 설치지 않을 투자를

이어갈 예정입니다.



//

오늘은 저평가 단지를 쉽게 찾을 수 있는

3단계 방법에 대해 알아보았습니다.

1등 뽑기를 잘할 수 있는 방법은

정석대로 지역을 파헤치고

입지의 나래비를 세우는 것입니다.

그렇게 하기 위해서

퇴근하고 지친 몸을 이끌고

컴퓨터 앞에 앉아 임장보고서를 쓰며

지역의 정보를 확인하고 있습니다.

또한, 무덥고 습한 날씨에도

직접 두 발로 걷고 두 눈으로 보며

지역과 단지를 누비고 있습니다.

이렇게 치열하게 찾고, 걷고, 보는데

여러분들은 절대

실패할 수 없다고 생각합니다.

반드시 제대로 된 저평가 단지를 뽑고

나아가 우리에게 달콤한 수익을

안겨줄 것이라고 믿습니다.

오늘도 함께 하는 이 길에서

포기하지 않고 행동하시는

멋진 여러분들의 하루를 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.