전세를 잘 빼는 가장 확실한 방법

전문가칼럼
25.04.17

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘의 인사이트입니다.

해당 내용은 4/10 시크릿브라더 단톡방에 공유된 내용을 편집하여 제공한 내용입니다

저의 투자 생활은 짧지만 꽤 다이내믹합니다. 제 명의 투자 말고도 직, 간접적으로 투자에 디테일한 부분까지 관여한 것이 수십 건이 넘으니 참 다양한 일들이 있었겠죠? 아무래도 투자의 형태가 갭투자가 많다 보니 전세를 맞추는 부분에서 참 많은 일들이 있었는데요. 다행스럽게도 단 한 번도 전세를 못 맞춰서 경매에 넘어가거나 고생한 일이 없었습니다. 오늘은 그 노하우를 공유해 드리려고 합니다.

어떤 전문가는 전세 가격을 싸게 내놓으면 무조건 전세는 나간다. 그렇기 때문에 신용대출이나 마이너스 통장 등의 여유금이 있어야 한다고 조언하는데 저는 이 부분이 현실성이 좀 떨어진다고 생각합니다. 보통의 경우 본인이 할 수 있는 능력치의 맥스를 땡겨서 갭을 세팅하는 경우가 많고 전세 수요 자체가 아예 없는 경우에는 가격을 낮춰도 안 나가는 경우가 허다하기 때문입니다. (입주 물량이 없음에도 이상하게 전세가 안 나갈 때가 있고 어떨 때는 주변 입주가 많은데도 수요가 많아서 금방 나갑니다. 부동산이 수학 공식처럼 딱딱 맞아떨어지면 좋은데.. 그게 아니라서 참 어려운 것 같아요)

전세 수십 건을 맞춰본 경험자 입장에서 전세를 잘 빼는 가장 좋은 방법은 [최대한 많은 부동산에 내놓기]입니다.
제가 이렇게 조언해 드리면 반문하시는 분들이 많습니다.

"소장님이 어차피 시스템이 연결되어 있으니 그럴 필요 없다는데요?"
"어차피 네이버부동산에 똑같이 올라가는데 그렇게까지 할 필요가 있을까요?"
"오히려 매물이 겹치면 부동산 소장님이 신경을 덜 쓰지 않을까요?"

언뜻 보면 맞는 말 같죠? 그런데 이 말만 믿고 있다가 전세 못 빼는 경우가 허다합니다.

저는 최소 30개 부동산에는 연락을 돌리라고 이야기합니다. 많게는 100개 부동산에 내놓으라고 말씀드리죠.
"아니 주변에 100개 부동산이 없는데 어떻게 100개를 내놓아요?"라고 반문하시겠지만 본인 단지 옆 단지, 옆 옆 단지, 옆 동네 단지까지 다 내놔야 합니다. 심지어 몇 킬로 떨어진 전혀 관계없는 지역의 동급지에 내놓기도 하죠. 여기서 꿀팁은 본인 단지보다 약간 시세가 높은 단지 주변 부동산에 많이 내놓는 겁니다. 사람들은 가격에 민감하고 좋지만 비싼 A 물건과 덜 좋지만 가성비 좋은 B 물건을 항상 저울질합니다. 그 선택에서 B가 이기게 되면 내 물건이 선택받을 수 있는 것이죠. 그래서 본인 단지 외에 다른 부동산에 전략적으로 많이 내놓는 게 중요합니다.

저는 일단 부동산 최소 30개에 전화를 다 돌립니다. 그리고 매물의 정보를 깔끔하게 문자로 정리해놓고 통화가 끝나자마자 소장님께 문자를 보냅니다.
단지명 / 동호수 / 내부 수리 상태 / 세입자 거주 현황 및 만기일 / 임차인 전화번호 / 임대인 번호 & 통신사 / 기타 특이사항 등을 정리해서 보내놓고 급한 경우에는 포상금(?)까지 겁니다. 수수료가 150만 원 정도 나오는 물건이라면 200만 원 드린다고 한다거나 더블을 드린다고 하는 거죠. (물론 급한 경우에만 쓰지만요) 집 정리가 잘 된 사진을 미리 준비해두고 사진까지 보내면 금상첨화입니다.

많은 분들이 착각하시는 게 모든 소장님이 나에게 친절하고 내 물건을 우선적으로 중개해 줄 거라는 믿음입니다. 내가 30명한테 내놓으면 내 물건을 적극적으로 중개해 주시는 분은 평균적으로 5명이 안됩니다. 내 물건이 단지 내에서 상태도 제일 좋고 가격도 제일 싸다면 누구나 관심이 있겠지만 보통의 경우 내 물건이 1,2순위가 아닌 경우가 많죠. 그럼에도 불구하고 내 물건을 빨리 중개해 줄 수 있는 소장님을 만나는 건 시도 횟수를 늘리는 방법밖에 없습니다. 최대한 많은 소장님께 연락을 돌리고 그중에 한 명이 운 좋게 내 물건을 빼주길 기대하는 거죠. 늘 강조 드리지만 성공 확률을 높이는 것은 시도 횟수를 늘리는 방법이 제일 좋습니다. 게다가 소장님들께 물건을 내놓는 건 돈이 드는 행위도 아니고요. 내 귀찮음과 번거로움만 감수하면 전세를 금방 뺄 수 있는 확률이 높아지는데 대부분의 사람들이 이것을 안 합니다. '어떻게든 되겠지'라는 마음으로요.

얼마 전 제가 보유한 주택의 세입자가 나가고 새로운 세입자를 받아야 하는 상황이었습니다. 기존 세입자가 5.5억에 있었는데 현 시세가 5억 수준까지 떨어져 있었습니다. 경쟁 매물들도 5~5.1억 정도에 나와있었고요. 제 물건이 컨디션이 제일 좋은 물건도 아니었습니다. 그런데 저는 새로운 세입자를 5.45억에 맞췄습니다. 비결이 뭐냐고요? 진짜 많은 부동산에 물건을 내놓았거든요. 그리고 물건을 중개해 주신 소장님은 제가 보유한 단지와 한참 떨어진 단지에 계신 소장님이었습니다.

의심할 시간에 한 군데 부동산이라도 더 연락을 돌리는 게 낫습니다. 너무 많은 생각을 하지 말고 그냥 '많이 내놓자'여기만 포커싱 하시면 됩니다. 그냥 아무 생각 없이 기계가 하듯이 전화 돌리고 문자 남기는 행위를 많이 하면 할수록 전세를 맞출 확률이 높아진다고 생각하시면 됩니다. 1~2군데 부동산 내놓고 전세가 빨리 빠지길 기대하는 것과 100군데 내놓고 기대하는 것 중 어떤 게 확률이 높을까요?

전세를 맞추는 가장 확실한 방법은 [많이 내놓는 것이다]

꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

시크릿 큐레이팅에서는 이런 꿀팁 외에도 제 경험이 녹아있는 많은 조언이나 제안을 해드릴 예정입니다.
인생의 가장 큰 결정에서 여러분들이 좋은 선택하실 수 있도록 계속해서 노력해 보겠습니다.

오늘의 인사이트도 도움이 되었으면 좋겠네요!
오늘도 행복한 하루 보내세요♡