4년차 투자자가 알려주는 매물임장 [골드트윈]

안녕하세요

어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.

​

지금쯤이면 많은 분들이

열심히 분위기 임장과 단지 임장을 다녀오고,

본격적으로 매물임장을 준비하고 계실 것 같습니다.

하지만 매물임장이 처음이거나

아직 익숙하지 않으신 분들은

어떤 단지를 봐야 할지,

현장에서는 무엇을 봐야 할지

막막하다고 느끼실 수도 있을 것 같습니다.

저 역시 초보 시절에는 비슷한 고민이 많았고

매물을 보고 와도 남는 것이 없어

속상했던 기억이 있습니다.

그래서 오늘은 매물임장을 준비하시는 분들께 도움이 될

'매물임장' 을 나서기 전 꼭 알아야할 포인트를 정리해보았습니다.

단지 선정의 기준과 현장에서 꼭 확인해야 할 핵심 포인트를

정리해보았습니다.

목차​

1. 매물임장 단지선정 기준

2. 현장에서 꼭 확인해야할 3가지

1. 매물임장 단지선정 기준

"매물임장은 어떤 단지를 봐야하나요?

매물임장이 처음이신 분들이

가장 고민하는 부분은 어떤 단지를 봐야하느냐? 입니다.

매물임장 단지 선정 기준 딱 정해드리겠습니다.

✔️ 내 투자금 범위 + α

가장 먼저 현재 내 투자금으로

'실제 투자 가능한 단지'를 위주로 선정해야 합니다.

우리가 이렇게 비오는 날씨속에서도

열심히 앞마당을 만드는 이유는 바로 '투자' 입니다.

따라서 내 투자금 범위안에 들어오는 단지를

최우선적으로 매물임장을 해야 투자를 할 수 있습니다.

하지만 여기에 한 가지를 더한다면,

'내 투자금 범위 + α'도 함께 보는 것입니다.

그 이유는 매도인과 협상 여하에 따라 매매가를 낮추거나,

전세 상황에 따라서 전세가를 높게 맞출 경우

같은 투자금으로 더 좋은 단지를 살 수 있기 때문입니다.

물론 이 과정은 쉽지 않기에 어렵다면

당장은 투자금에 들어오는 단지를 우선으로 보시면 될 것 같습니다.

✔️ 선명한 앞마당을 위한 단지 선정

"비교평가가 어려워요"

"선호도 파악이 잘 되지 않아요"

앞마당이 쌓여갈 수록 많은 분들이

비교평가가 어렵다는 이야기를 합니다.

튜터님들께서 그 이유는 '선명한 앞마당의 부재'

라고 말씀을 해주셨습니다.

선명한 앞마당이란

지역내 선호도를 명확하게 파악한 앞마당이며

지역내 선호도를 명확하게 파악하기 위해서는

지역내 선호도 상·중·하 단지를 알고 있어야 합니다.

따라서 선명한 앞마당을 만들기 위해서

생활권 별 선호도 상·중·하 단지를 임장하시길 추천드립니다.

💡선호도 상·중·하 기준

선호도 상

입지, 브랜드, 커뮤니티, 관리 상태 등이 우수하여

해당 생활권에서 사람들이 가장 선호하는 단지

선호도 중

상급 단지에 비해서는 부족하지만

특별히 부족한 점이 없어 무난한 선호도

선호도 하

입지가 떨어지거나 연식이 오래되고 관리가 미흡하여

지역내에서 상대적으로 덜 선호되는 단지

2. 현장에서 꼭 확인해야할 3가지

매물임장을 나가 부사님에게 이끌려

이리로 저리로 끌려다니다보면

여긴 어디? 나는 누구?

정신없이 멘탈이 나가는 경험이 많았습니다.

따라서 매물임장을 나가기 전에

지금 말씀드리는 3가지만 꼭 기억하시면 좋겠습니다.

① 돈드는 부분이 있는가?

현장에서 반드시 눈으로 확인해야 할 것은

돈이 드는 '하자여부'입니다.

누수, 곰팡이, 결로, 벽지 들뜸, 바닥 꺼짐 등은 눈에 띄지 않지만

수리비가 수백만원 단위로 발생할 수 있는 중요한 요소입니다.

따라서, 구조나 방향도 중요하지만,

하자의 유무가 실제 내 투자금과 관련된 부분이기에

반드시 눈으로 확인해야 합니다.

② 왜파는가?

매도인이 왜 집을 파는지를 꼭 물어보셔야 합니다.

매도인이 어렵다면 부사님에게 꼭 물어보세요.

급매 상황이거나 이사 일정이 급한 경우 등은

협상에서 강력한 카드가 될 수 있습니다.

또한 이혼, 자녀 교육, 세금 문제 등은

매도 의사를 판단하는 데 중요한 단서가 되기에

매물을 보고 신발을 신으면서 꼭 하는 멘트가 있습니다.

"이사날짜가 정해졌나요?"

"이사가실 곳은 정해지셨나요?"

"집이 좋은데 왜 파시나요?"

이러한 간단한 질문을 통해서

매도자 또는 세입자의 매도(이사) 사유를 파악하고

나에게 유리한 협상카드로 사용할 수가 있습니다.

또한 세입자가 거주중인 상태로 매수하는 경우

세입자가 중도 퇴거가 가능하기에

반드시 세입자의 계속 거주여부를 꼭 확인하셔야 됩니다.

③ 1등 매물은 뭘까?

매물임장을 나가면 하나의 부동산에서

적게는 2~3개 많으면 4~5개정도의 매물을 보여줍니다.

그리고 하루에 몇군데 부동산을 방문하면

그날은 수십개의 매물을 보기도 하는데요

그때 그떄 내가 본 매물이 내 투자금으로 할 수 있는

가장 좋은 매물인가?를 생각하지않고 집으로 돌아오면

어떤 매물에 투자를 해야하는지

판단이 서지 않는 경우가 많았습니다.

따라서 저는 하나의 부동산에서 본 매물중에서

제가 생각하는 1등 매물, 그리고 부사님이 생각하는 1등매물을

꼭 확인하려고 합니다.

방법은 어렵지 않습니다.

매물을 다 보고 나서 부사님에게 질문해보세요.

"사장님, 사장님은 오늘 본 것중에서

어떤 매물을 가장 추천하시나요? 이유가 뭘까요?"

이렇게 매물 임장에 대해서 정리해보았습니다.

하지만, 매물임장을 처음 가보는 분들은

‘부동산에 들어가는 것부터 너무 어렵다’는 말씀을 많이 하십니다.

저도 처음에는 부동산 앞에서

몇 번이나 망설였던 기억이 납니다.

괜히 이상하게 보일까, 괜한 질문을 할까 싶어

입도 제대로 못 열었던 시절이 있었죠.

하지만 부동산 투자자라면

결국 매물을 보고 판단하는 것은 해야만 하는 일입니다.

처음엔 낯설고 어렵더라도,

몇 번 부딪혀보다 보면 자연스럽게 입도 열리고, 눈도 트이고,

하나씩 나만의 노하우가 쌓이기 시작했던 것 같습니다.

지금은 그 시작점에 계신 거라고 생각합니다.

두려움을 넘어서 작은 행동이라도 도전해보시길 바랍니다.

"행동은 모든 두려움을 없애줍니다.

그러니 움직이세요."

데일 카네기

두려워 머뭇거리는 마음보다

한 걸음 내디디는 용기가 훨씬 더 강합니다.

지금 그 첫 도전이,

여러분의 인생을 바꾸는 방향이 될 수도 있기를

진심으로 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.