덜 좋은 옆동네 초과공급+ 미분양이 많으면

이호진님 안녕하세요 ^^공급에 대한 질문 주신 것 같습니다 의정부와 양주가 긴밀한 관계를 가지고 있네요 ~ 올려주신 사진은 의정부에서 유출된 사람들의 44%는 양주로 넘어간다는 것이지요? 그럼 이 사람들은 왜 넘어가는가를 한번 살펴보시는게 도움이 될 것 같습니다 우리가 공급을 보는 이유는 인구 이동에 따른 수요의 크기를 가능하기 위해서인데요, 사실 계속 파헤치다 보면 ... 부동산은 정말 절대적인 정답은 없다는 생각이 듭니다 공급이 별로 없는데도 불구하고 가격이 안 오르기도 하고요, 공급이 많은데도 불구하고 가격이 덜 빠지기도 해요 그리고 주변에 별다른 단지가 없는데도 전세가 안 빠지거나 , 주변에 입주한 단지가 '임대니까 괜찮겠지?' 라고 생각했는데 그 임대 단지 때문에도 기축 단지에 영향을 받고요 부동산은 이렇게 다양한 것들이 총체적으로 영향을 주는 분야이기 때문에, 딱 집어서 '공급이 많으면 어떻게 된다'라고 정리하기는 사실 좀 어려운 거 같습니다 그럼에도 불구하고 우리가 할 수 있는 걸 해야겠죠~ 기존에 있었던 시장들을 분석하면서 이전에는 이랬는데 앞으로는 어떨까? 라고 나의 생각을 꾸준히 전개해 나가시는게 도움이 되실 것 같아요 정답을 찾아가는 과정이 아니라 나의 생각을 펼쳐 보고 또 앞으로 시장을 계속 주시하시면서 그 생각이 어땠는지를 돌아 보시는게 도움이 많이 되시지 않을까 싶었습니다:) 혹시 또 궁금하신 점 있으시다면 언제든 q&a 게시판도 들러 주세요- 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다^^

호진님~ 수업에서 배우신 내용을 적용해보시려는 모습이 넘 멋지십니다^^ 위에서 이미 전문가분들께서 좋은 답변을 해주셨네요. 공급에 따른 전세가 하락을 예상하는 방법은 이미 잘 설명해주셨기 때문에 저는 실제 호진님의 투자와 연결지어 말씀을 드려보려합니다. 1. 지금 투자를 할 것인가? 2. 전세를 새로 놓아야 하는가? 3. 투자를 할 물건의 만기시점은 언제인가? 공급을 볼 때는 이 세 가지와 연결지어 보시는 것이 투자적으로, 그리고 실효적으로 도움이 되실거라 생각됩니다. 내가 투자할 물건의 만기가 양주 대거 입주시기 +,- 3개월 내로 겹쳐있지 않다면 내 물건의 전세가에 영향을 줄 확률도 줄어듭니다. 다만 겹칠 경우 영향을 분명 줄 수 있겠지요. 이런 경우엔 과거 비슷한 공급 위치가 있었던 시기에 호진님의 투자물건 인근 단지 전세가가 얼마나 영향을 받았는지 확인해보시면 대략적인 역전세 금액을 예상해볼 수 있습니다. 사실 이제부터는 수도권 전반적으로 전세물량이 줄어들 확률이 높기 때문에 입주가 있어도 실제로 전세가가 하락할지 상승할지는 예측할수가 없습니다. 따라서 의정부 A 물건에 투자했을 때 만기시점과 입주가 겹치면 어느정도 금액까지는 역전세를 맞을 수 있겠구나 인지하신 뒤, 대응책에 대해서도 생각해보시면 공급과 실제 투자를 연결지어 생각해보실 수 있으실 것 같습니다. 실제로 내가 투자할 것이라 생각하고 내 투자와 연결지어 생각해보시는 습관을 얹는다면 공급이 더 와닿으실 것 같습니다^^ 꾸준히 하시는 모습 응원합니다!

안녕하세요 이호진님! 덜 좋은 지역에 공급으로 인해서 수요가 빠질지, 전세가가내려갈지 고민되시는군요! 강의에서 들은 내용 소화하고 적용하시려는 점 너무 멋지십니다!! 저는 이렇게 확인해보고 있어요 과거에 비슷한 규모의 공급이 들어왔던 해(연도) 혹은 필요량 이상으로 공급이 들어왔던 해에 의정부 단지들의 전세가 하락이 실제로 일어났는지 확인해보시면 도움이 되실거 같습니다. 모든 단지를 다 확인해보면 좋겠으나, 의정부 생활권 별 대표단지와 선호도 중간 이상의 단지들을 몇개 확인해보시면 부담이 덜하실 것 같아요! 해당 시기에 금리나 정책 등 다른 영향도 있을 수 있으나, 특별한 이슈가 없던 해라면 양주의 공급으로 인해 의정부 단지들의 전세가가 실제로 내려갔는지 과거 실거래 가격을 통해서 확인해보실 수 있어요 아실/호갱노노 등 활용하시면 되겠씁니다 :)