[이판사(4)판 임장 가자구(9)요!!_By.01] 3주차 강의후기

" 그 지역의 핵심과 특징을 한 문장으로 이야기 할 수 있어야 한다."

(#킬링 한줄)   feat. 몽부내, 자모님

1.  공급물량 정리(25 ~ 27년)
2. 신축 대장 가격(랜드마크) 확인
3. 구별 대장 가격(대부분 5~6억임) -> 좋은 구 좋은 입지에 투자
   ※ 가격은 매매가, 전세가 정리하고, 투자금만 생각하고 정리하면 절대 안된다!!
4. 구별 입지 특징 (한줄, 두줄로 정리하고 앞마당 늘어날 때 마다 붙여라)
   예) 광주 광산구가 어떤 곳이야?
        수완 택지가 유명한데 택지 때문에 좋아하고, 아이키우기 좋아하는데야.
        거기 대장가격은 얼마정도하고, 중대형평형이 강세야.

5. 광역시 내 구별 투자 우선순위를 레버리지 해라! 기억할 것!
   ※ 내가 좋아하는 것이 아닌 그 지역의 선호도 순서대로!!!

   나에게 적용할 점은? 구별 입지 특징을 한줄로 정리하고, 구별 투자 우선순위를 선정해보자!

서울은 입지가 우선이고 지방은 연식이 우선인데
광역시는 입지와 연식을 같이 보아야 한다!!

     1. 지방의 선호도 : 입지(중심지 : 학군 + 위치 or 직장) 좋고 연식이 좋은 곳

       ※ 연식이 좋은 곳 = 지방은 신축 입주에 따라 입지순서가 바뀔 수 있다. 

     2. 특히 위치가 중요하다!! 그 지역의 중심지와 멀어질수록 그 가치가 떨어진다!!      

       ※ 실거주자의 눈으로 아파트를 보고 입지와 연식을 정리해보자!!

선호 단지와 비선호 단지는 매매 / 전세 그래프만 봐도 알 수 있다!!

   ☆ 선호 단지란?

1. 전세가가 내려가다가 더 안내려가고 멈춘다.
2. 입주는 계속되서 거래는 활발하게 이루어진다.
3. 전세가가 안내려가니까 매매가도 안떨어지고, 매매가도 크게 안떨어짐.

   ☆ 비선호 단지란?
 1. 전세가가 계속 떨어지고 그러니까 계속 떨어짐 → 전세가 하방이 무너짐

 2. 심하면 2014년 가격보다 더 떨어진걸 알 수 있음 → 2014년 ~ 17년 수준으로 원복
 

입지분석시 인구과 공급 으로 대략적인 특징을 정리할 수 있다.

1. 경제활동인구 : 30대 ~ 50대 (구매력이 높은 연령대)
   * 30대 ~ 50대 비율이 적으면 애기 비율도 적다.
   * 노인인구가 많으면 구매력이 적은 인구가 사는 것
2. 신도시가 있으면 영유아와 경제인구가 높아진다. 그렇기 때문에 헷갈려하면 안되며, 절대적이지 않다.
   중요한것은 위치!
3. 10대 비율이 높은 곳은 = 학군지
   20대 비율은 크게 보지 않아도 되는데 보통 대학교가 위치.

4. (기존) 인구수 x 0.5 and (추가) '20년 평균공급물량

   ※ 둘다 보고 어느 수준에서 꺽이는지 봐야한다.