약점 안에 기회 있다😎 무심코 지나치는 물건이 돈 되는 경우(2) [유르]

소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

aka. 유르츄르래미안슈르사야쥐

얼마 전에 '약점 안에 기회 있다-

무심코 지나지는 돈 되는 기회들'의

1편을 다뤄 본 적 있습니다

그때는 동/층/향이 비선호이거나

유난히 동떨어져 위치에 있는 그런 곳들에도

편견을 거두고 

투자할 수 있다는 내용이었는데요,

그 2탄으로 가격적인 부분에서

약점이 있는 경우를 한번 파헤쳐 보려고 합니다

약점 속에 기회 있고 돈 되는 기회가 정말 있습니다

또 한번 파헤쳐 봅시다

* 지난 1편 글*

https://cafe.naver.com/wecando7/11492289

약점 안에 기회 있다😎 무심코 지나치는 물건이 돈 되는 경우(1) [유르]

3. 금액이 약점인 경우

: 낮은 전세 or 월세 or 반전세 낀 집

투자자는 최대한 싸게 사는게 가장 중요하고

싼 물건들 중에서 전세가가 최대한 받쳐주는,

즉, 투자금이 적게 드는 물건을 찾아야 합니다

그런데 자본주의 세상이어서 그런걸까요-

가격이 싼 데에는 이유가 있는 경우가 꽤 있습니다

매매 가격이 유난히 싼 물건은 대체로

아래에 해당하는 것 같습니다

[매매 가격이 유난히 싼 물건 중]

* 세입자가 살고 있으면서

- 전세 가격이 시세 대비 낮게 껴 있는 경우

- 월세로 살고 계신 경우

(=투자금이 많이 든다는 약점)

* 집주인이 살고 있으면서

- 근저당이 끼어 있는 집

- 집주인의 사망으로 인한 상속 물건인 경우

 (= 리스크가 있다는 약점) 

등등

네이버 부동산에서 최저가 순서로 매물을 볼 때

이렇게 금액적으로 아쉬운 물건들이 자주 걸립니다

이럴 때 어떻게 하세요?

얘는 월세 꼈으니까 제끼고..

저건 전세 꼈으니까 제끼고.......

그 다음 최저가를 찾아서 계속 헤매이시진 않나요?

그러다가 더 이상 싸지 않은 가격대의 물건들만 

남기도 하고요 (멀어지는 투자..)

저는 투자 물건을 볼 때 이렇게 생각합니다

'나 말고 누가 이걸 또 보고 있을까?

누가 또 이걸 이렇게 집요하게 파고들 수 있을까?'

라고요

우리는 남들이 가지 않는 길을 가는

바텀업 투자자입니다

바텀업 투자자의 큰 장점은,

직접 보고 파악한 것들을 바탕으로

기회를 찾고 조건을 만들어 낸다는 점입니다

물건은 '발견'하는게 아니라,

(즉, 보물 찾기처럼 튀어나오는게 아니라 )

투자자가 역량껏 조건과 가격을 조율하며

최선의 물건을 '만들어' 가야 하는 겁니다

그래서 저는 이렇게 가격적으로

약점이 있는 단지들을 조금 더 유심히 봅니다

세가 낮게 낀 물건의 가격은 어떻게 만들까요 ?

바로

용기를 갖고 세입자에게 질문해 보는 겁니다

에이, 설마 되겠어?

월세입자가 이사 나가겠냐구...

전세 엄청 싸게 들어있는데 계속 살겠지...

나같아도 갱신권 쓰겠다...

라고 대부분의 경우에는 생각 하시겠지만,

혹시 모르니까 한번 물어보세요

그리고 진짜 투자 물건을 만들어야 하는 경우라면

더욱더 세입자에게 확인을 해보세요

저는 제 투자 물건을 그렇게 '만들었거든요'-

1) 월세가 낀 물건은,

세입자 분들이 만기일을 반드시 채워야만 하는 줄 알고서 살고 계신 경우도 있습니다

이야기하다 보면은 만기 전에 퇴거하실 수도 있구요,

월세가 껴 있으니 보증금이 가벼워 집을 비우기도 수수월합니다

2) 전세가 낮게 껴 있는 물건은,

세입자의 거주 만족도가 높다면 / 그리고 전세 자금 대출에 대한 부담감이 크지 않은 분이시라면 시세대로 조정 하더라도 오래 사는것을 더 원하시는 경우도 있습니다

그리고 만기 때 갱신권을 안 쓰고 퇴거 하겠다는 분도 계시니, 막연하게 '낮게 세 낀 채로 3년 보유해야 하네...' 는 아니실 수도 있어요

3) 반전세가 껴있는 경우,

적지 않은 보증금에 약간의 월세가 더해진 반전세 세입자가 계시는 경우,

즉 월세로 매월 내고 계신 금액이 크지 않은 경우

전액을 전세로 돌려서 (=전세 전환 해서)

지속 거주하고자 하는 분들이 계실 수 있습니다

실제로 저의 최근 경험에서도 N억에 35만 원

반전세 물건을 보고 있었습니다

그러다보니 투자금이 1억 부족한거에요;

하지만 가격이 좋아서 놓치고 싶지 않았던 이 물건..

월세 35만원을 안내셔도 좋으니

전세금 1억을 올려서 살아주셨으면 딱 좋겠는데요,,,

이 분들이 아닌 다른

전세입자를 어떻게 좀 받아볼 수 없을까...

고민 했지만, 이는 쉽지 않았습니다

(만기 많이 남음 + 갱신권 有)

그래서 제가 한 것은,

그래도 제가 원하는 조건적인 부분을

세입자 분이 수용 가능하신지를

사장님을 통해 확인 또 확인 해보는 거였어요

물론 제가 1억을 대출 해 오면

대충 월 상환액이 30여만원이 될테니,

월세가 이를 상쇄해주기는 합니다

(=실질적으로 손해는 아닌)

하지만 그렇게 그 돈이 그 돈일거면,

지금 사시는 분들이 전세로 전환해주시면

모든게 깔끔해지는 거였거든요-

혹시 전세 전환 니즈가 있으신지

사장님을 통해 여쭤보았습니다

사장님은 물론 그럴 필요가 있겠냐 하셨습니다

그런데..

그런데 실제로는,

세입자들도 전세로 전환하는 것에 무리가 없었다고 합니다

그래서 그렇게 갑자기 조건이 맞춰졌습니다!

제가 원하는 조건이 뭔지를 명확히 하고,

그걸 한 번 더 여쭤봤을 뿐인데요-

그렇게 조건이라는 건

언제 어떻게 맞춰질 지 모르고

투자는 끝날 때 까지 끝난 게 아니니,

이런 금액적인 약점을 파고들면서

방법을 만들어가는 투자를 능해지는 것을 경험했습니다

'약점 속에 기회 있다'

2탄

제가 제일 좋아하는(?) 약점

바로 금액적인 부분이었습니다

제 가격 주고 사는 집이 아닌,

약간 부족한 점을 파고들어

많이 싸게 사는 투자!

적은 투자금으로도 사는 투자!

꾸준히 많이 배워가고 시도하겠습니다

긴 경험담 읽어주셔서 감사합니다

😀