[지투 24기 벚꽃과 함께 투(2)자 두(2)잇! 밤] 4강 후기
- 수강후기
- 25.05.05
안녕하세요 꾸밈없이 성장중인 투자자 ‘밤’ 입니다.
오늘은 약간의 꾸밈(?)을 첨가 해서 4강 후기를 작성했는데요~
전반적으로 내용을 정리하는 부분과, 매수~잔금 + 전세까지 모든 프로세스에 대한 주의할점과 복기를 할 수 있어 매우 좋았습니다!!!
| 앞마당만들기 | |||||||||
| 지역선정방법 | |||||||||
| 1. 24평 평균 투자금 비교하기 (이때 종잣돈 + 5천 정도) | |||||||||
| 2. 전세가율 70%이상, 평단가 높은곳부터 | |||||||||
| 3. 공급 리스크검토 | |||||||||
| 1. 시세트레킹 | |||||||||
| 1단계 생활권순위 | |||||||||
| 2단계 생활권 내 선호도 | |||||||||
| 선호도 : 연식,생활권의 중심(상권 등) | |||||||||
| 판단하기 어려우면 생활권별 랜드마크를 보기 | |||||||||
| 선호도 상 : 생활권 랜드마크 | |||||||||
| 선호도 중 : 투자범위 or 대단지 | |||||||||
| 선호도 하 : 구축 랜드마크 대장 | |||||||||
| 20평대 단지는? 생활권(중간이상), 단지 (중간이상단지), 수요층(신혼부부,젊은사람들?) | |||||||||
| 결론 : 평수를 줄여서라도 살고싶은 20평을 시세트레킹하기 | |||||||||
| 결론 : 어떤 단지를 선정하는지가 가장 중요함 | |||||||||
| 가격변화 전화임장 후 비교평가까지 | |||||||||
| 2, 앞마당 원페이지 | |||||||||
| 지역에 대한 알람을 받기 위함 | |||||||||
| (공급과 전세가가 가장중요) | |||||||||
| 1. 과거 : 과거 6개월 매물 증감 추이는 어떠한지 : 과거의 공급이 정리되고 있는지 파악하기 위함 | |||||||||
| ex) 동래구 매물증감 추이 관찰 에서 공급단지인 래미안의 전세물량도 확인 | |||||||||
| 결국, 임장지 전체 + 최근 공급단지 물량 확인하기 (얼마나 빠른 속도로 없어지는지 확인) | |||||||||
| 2. 현재 입주 단지와 전세가 수준 파악하기 | |||||||||
| 현재 전세세팅 리스크와 투자금을 파악하기 위함(입주장 단지를 보며 전세가파악) | |||||||||
| ex) 양정sk가 3.7 서희가 2.5라면 기축은 사이값 | |||||||||
| 결국 선호도 파악해서 입주장 단지 전세와 비교하는것 | |||||||||
| 양정보다 선호도 떨어지묘ㅕㄴ 3.7이하, 서희보다 좋으면 2.5이상으로보기 | |||||||||
| 3. 미래 추가 입주는 없는지 (전세만기, 매도계획 대응) | |||||||||
| 핵심은 리스크 | |||||||||
| 공급업데이트 + 전세물량(입주단지개수,호가3개월 누적) | |||||||||
| 동래구최근거래가(아실)보면서 단지별 전세가 확인하기 | |||||||||
| 공급과 전세가가 가장 중요 | |||||||||
| 공급 : 리스크 (현재 전세 세팅의 리스크) 영향 지역 공급 업데이트(부동산지인) 입주 단지 물량,호가트레킹 | |||||||||
| 전세가 : 입주단지 없다면 (1~2년 신축 기준)으로 선호도에 따른 기축 전세가 파악하기 | |||||||||
| 전수조사의 기준은? | |||||||||
| 200세 이상단지 (정말 투자시), 84,74,59 전평형, 매매가 전세가 전수조사 | |||||||||
| 투자금+5천, 후보단지 리스트업 | |||||||||
| 1. 투자금+5천 (더 넓게보기) | |||||||||
| 2. 매매가 정렬 (고평가만 제거하기) | |||||||||
| 3. 후보단지 : 도전단지3, 현실단지 2 | |||||||||
| 부동산 사장님 중요성 (투자자 협조, 매도자의 상황, 가격빠삭) | |||||||||
4-2-2강
1. 잔금
법무사 : 공통비용 : 취등록세,인지대-등기에 내 이름넣는비용(1-10억 이하 15만원 고정), 증지대-서류 수수료(1.5) 주택채권할인액(잔금일기준으로보기)
2. 잔금시 부대비용
장기수선충당금(기존 매도인이 임차인에게)
선수관리비(매수인이 매도인에게) -나
복비 - 나
공과금(기존 임차임)
3. 전세가 설정방법
생활권 내 상 중 하 선호도 기반으로 나래비가 세워지니 내물건을 선호도에 따라 나누며, 단지 내에서 향 층 동 옵션으로 가격나래비
- 전세세입자 모드로 전화하기
4. 전세권 설정 vs 전세보증보험
보증보험으로 유도, 가격도 저렴하고 등기에 전세권설정이 안됨(전세권: 소유를 제외한 모든 권리 가져감(전전세도 가능..) 전세보증보험믿고 집안보여주는 사람있기에 특약으로 잘보여준다는거 넣어야하며, 만약 보증보험에서 준다면 6개월간 5프로 이자만내면됨
전세권 설정시 등기비 2-30만원 추가
+특약추가(만약 하고싶다면 누수도 너가책임져~)
보증보험은(주택도시보증공사 허그 ,주택금융공사hf , 서울보증보험 sgi
전세금반환?
임차인 신용 : 100% 임차인한테 (전세계약서 임차인)
채권양도: 100% 은행ㅍ(전세계약서 은행)
질권양도 : 은행+임차인 (전세계약서 은행)
은행이 계약서 가자고 있을땐 리파인 통해서 나한테 내용증명과 인증전화옴 (세입자 이름에 메모해두기)
댓글
밤님 ㅎㅎ 지방 임장하시면서도 강의듣느라 최임쓰느라 너무너무 고생 많으셨습니다 🥹💗 강의내용과 교안 ! 활용하셔서 안전하게 투자하시길 바라겠습니다!^^ 한달 완주하신 것 너무너무 축하드립니다 밤님!❤
밤님 안녕하세요~~ 지투반 마무리 잘하셨을까요❤ 이렇게 바쁜와중에 적용할 점 까지 완벽하게 후기로 작성해주시다니~ 시세트래킹이랑 원페이지로 우리 관리하면서 기회 모두 다 잡은 투자자 되어봅시다 정말!!!👍🏻 지투반 너무너무 고생많으셨습니다 마무리까지 완전 빠이팅입니다🌸ㅎㅎ!!!!