미국 금리가 떨어진다는데, 우리에겐 기회일까? 착각일까? [프메퍼]

안녕하세요 월급쟁이부자들에서 강의와 코칭을 통해

내집마련과 행복한 노후를 돕는 5년차 투자자

Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다

최근 미국의 트럼프 대통령이 관세정책을

통해 물가 상승이 우려되고 있습니다

대외 상황을 고려하여, 수입품목에 대해

관세를 추가 부여하는 것인데

아이폰이 333만원이 될 수 있다는

우스갯 소리까지 나왔습니다

이처럼 관세 정책 뿐 아니라

“이자율이 너무 높다, 나라를 망친다”는

발언을 직접적으로 쏟아냈고, 

연방준비제도(Fed)의 독립성을

약화시키려는 시도 등을 통해

금리 인하를 압박하고 있습니다

트럼프는 연준 의장 제롬 파월의 해임도 언급하고

대통령이 금리 결정에 직접 관여할 수 있도록

하는 계획까지 추진하고 있습니다

“이제 미국도 금리 인하 들어가니까,

부동산도 다시 오르겠죠?”

최근 부동산 시장을 바라보며 많이 듣게 되는 말입니다

과거 금리 인하 시기에 부동산 상승장이 왔던 것에 대한

기대감을 갖고 있는 것인데요

과연 그것이 부동산 시장에 곧장 호재일까요?

1. 낮은 금리는 언제나 기회를 줬을까?

금리 인하 → 자산 가격 상승
이 공식을 우리는 이미 경험했습니다

금리 인하로 자산이 오른다는 결과는 같지만,

(금리 인하 → 대출 쉬워짐 → 유동성 증가 → 주식, 부동산 상승)

하지만 왜 금리를 인하했느냐에 따라
“오르고 나서 무슨 일이 벌어지냐”가 달라집니다

그게 '진짜' 실물 개선을 위한 금리 인하냐,

'시장 왜곡'이냐는 점입니다

과거를 통해 금리 인하의 대표적인

Case 2가지 상황을 살펴볼 필요가 있습니다

(1) 실물 개선을 위한 금리인하 2008년

2008년 금융위기 이후의 초저금리는
글로벌 시장이 회복 단계로 들어서며
실물과 금융이 함께 개선된 상황에서 작동했습니다

이때는 경기 회복을 위해
실물 경제가 붕괴 직전이었기 때문에 작용하였고
이때의 저금리는 정상적인 경기 순환 속
금리 정책으로 이해됐고 결과적으로
주식, 부동산 등 자산이 점진적으로 회복했습니다

금리 인하가 침체 대응으로 시작했지만,

결국 실물 개선이 따라왔고 자산 상승의 기반이 탄탄해졌습니다

(1) 시장 왜곡을 야기한 금리인하 2019년

2019년 코로나 팬데믹 이후

기준금리 인하는 조금 다른 이유였습니다
급작스러운 코로나 이후,

물가가 최악의 상황이 치달았습니다

정부가 적극적으로 돈을 풀며
자금 유동성이 넘쳐 났으며
돈의 가치가 떨어지면서
상대적으로 자산 시장의 폭등이 이어졌습니다

확실히 정상적 타이밍은 아니었고,
그래서 금융시장 과열이 일어났죠
지난 상승장 과열 이후 아직 고점을
회복하지 못한 단지들이 많습니다

이는 부동산 매매가격의(파란선)

그래프 기울기만 봐도 알 수 있습니다 

(점진적인 08년 이후 점진적 상승 /

급진적인 19년 이후 급격한 상승)

그럼 현재 2025년은 어떨까요?

트럼프 현재 금리 억압은 실물 회복보다는

‘정치적 압박’에 가깝습니다
 

지금은 미국도 한국도 명백한 경기 회복기는 아닙니다

인플레이션은 어느 정도 진정됐지만,

실물 회복은 둔한 상황입니다

고용은 견조하다고 하지만

투자, 소비, 수출 다 둔화 중입니다

실물 회복을 위해 이미 금리는

점진적으로 내려가고 있었지만

트럼프 정부가 다시 들어서고

그 속도를 강화하는 형세입니다

특히 우리나라는 한국은 GDP 성장률도 약하고,

내수 냉각 + 가계부채 부담까지 일어난 상황입니다

실물 경제가 최악의 수준은 아니지만 이번 금리인하는

정치적 압력과 무역전쟁에 따른 불확실성 완화가

주된 목적이라는 것을 알고 접근하셔야 합니다

결국 금리 인하로 자산이 오른다는 결과는 같지만,

얼마나 버블 가능성이 크냐,

인플레가 다시 폭발할 가능성이 높냐

시장이 왜곡되고, 부동산이 양극화 될 수 있느냐

이후 급격한 긴축 → 폭락장 가능성이 생기느냐

와 같은 결과가 달라질 수 있습니다

즉, 지금 부동산이 단순히

“올랐네? 금리 떨어지네? 들어가자!”만으로 접근하면
2022년 고점에 들어간 사람들과

같은 실수를 반복할 수 있습니다
“지금은 침체 대응”이라는 맥락을 알고

움직여야 합니다

금리인하 속에서도 내가 투자할 단지가

시장의 움직임과 즉, 실물 개선과 연결되는지

확인해 보아야 합니다

2. 지금의 미국과 한국, 같은 방향인가? 우리가 할 것은?

현재 미국은 인플레이션과 고용지표,

실물 성장률이 엇갈리는 복합적 흐름에 놓여있습니다.

그래서 Fed는 한 발 늦게 움직이려 하고,
시장과 정치권은 먼저 움직이고 싶어 하죠

이 상황에서 트럼프식 금융 억압은
정책 금리 자체보다 기대심리 조정의 효과가 클 수 있습니다

"내릴 거야, 내릴 거야"라는 기대가 먼저 반영돼
금리가 인하되기도 전에 시장이 들썩이는 겁니다

우리나라 역시 비슷합니다
정책 금리는 버티고 있지만, 시장 금리는 이미 하향 조정 중입니다
 

채권시장, 주택담보대출, 전세 대출 금리 모두
서서히 떨어지며 “다시 기회가 오는 것 아닌가?”라는

분위기를 만들고 있습니다

여기서 중요한 질문 하나

"지금 서울 부동산, 정말 싸졌습니까?"

데이터는 말하고 있습니다

서울 평균 지수는 반등을 시작했지만,
지역 간, 단지 간 편차가 큽니다

전고점 돌파한 단지도 있고,(주로 1~3군)
아직도 –15%에서 횡보 중인 단지도 있습니다

전세가는 바닥을 찍고 올라오고 있고,
매매가는 따라 올라가지 못하는 단지들이 남아있습니다

이런 틈이 기회입니다

금리 기대감이 선반영되기 전,
회복보다 느린 단지, 전세가 회복이 빠른 지역,
이런 곳이 지금 시장에서 '숨은 기회'입니다

사실 많은 분들이 똑같은 질문을 합니다

“아직 안 오른 곳은 안 좋은 곳 아닌가요…?

지금 사도 되나요?”

그럴 때마다 저는 되묻습니다

“지금, 어디를 보고 있나요?”
“그 지역의 단지별 흐름은 파악하고 있나요?”

부동산은 단순한 정보 싸움이 아닙니다
판단 싸움이고, 속도 싸움입니다

지금 투자할 단지들이 상대적으로 1~3군 단지들에 비해

선호도가 떨어지는 것은 객관적으로도 맞습니다

하지만 투자에도 분명 실력의 영역이 있고

투자를 잘하면 언제 어디에서나

돈을 벌 수 있다는 것을 받아들여야 할 사실입니다

과거를 살펴보면 사람들이 비선호하는

대림 생활권의 85년식 구축 단지에서도

누군가는 10년 안에 4억을 벌었습니다

기회는 숫자 속에 숨어 있습니다

이번 장은 단순한 ‘분위기 전환’이 아닙니다
정책의 의도, 금리의 기대감,
그 모든 것이 실제 물건에 반영되기 전
우리는 미리 움직여야 합니다

서울 투자, 더 이상 ‘강남 아니면 의미 없다’는

생각을 벗어나야 할 때입니다

상승 초입에 있는 단지, 전세가 회복에 선행된 입지
이런 곳은 지금도 서울에 충분히 존재합니다

3. 스스로의 판단력을 높이고 행동으로 옮겨가세요

서울은 25개 구, 수천 개 단지의 조합입니다
그 중 3~4곳만 보며 

“서울은 다 올랐어요”라고 말한다면,
그건 시장을 보는 게 아니라
내 한정된 시야로만 시장을 들여다보는 것입니다

지금이야말로 서울 전역을
단지별 흐름과 함께 새로 정리할 때입니다

지금은 “지금이 저점이다”라고 말해주는 사람을
기다려주는 시장이 아닙니다

저도 현재 몇 주 째 현장에서 매물을 보고 있지만

수 천만원 네고와 급매로 거래되는 물건들을

매번 현장에서 마주하고 있습니다

판단을 유보하면,
기회는 조용히 옆 사람 손에 들어갑니다

시장과 금리, 서울이라는 도시를
좀 더 정확히 꿰뚫어 보고 싶다면

서울투자기초반에서
기초부터 방향성까지 정리해보시는 것도
하나의 방법이 될 수 있습니다

지금보다 6개월 뒤에
"그때 알았으면 샀을 텐데"
라는 말만큼 무의미한 후회는 없습니다

저도 처음엔 그냥 두려웠습니다

“지금 사면 떨어지면 어떡하지?”
“그 단지가 좋은지 나쁜지, 나 같은 사람이 어떻게 알아?”
그렇게 상승장에서 좋은 기회들을 다 날려 보냈습니다
 

그런데 시간이 지날수록 깨달았습니다
누가 정답을 알려주진 않더라고요
결국 ‘판단’은 스스로 하는 수밖에 없다는 걸요
‘스스로 공부 안 하면, 결국 남의 말만 듣게 된다’는 거요
 

스스로 판단할 수 있을 만큼의 지식과 기준이 없으면,
결국 기회가 와도 그게 기회인지 모르고

지나쳐버리게 됩니다

그걸 깨닫고 나서, 저도 공부를 시작했습니다
처음엔 서울 지도를 펴놓고 “성동구가 여기야?”부터 시작했지만,
지금은 데이터 속에서 단지의 흐름을 보고,
누군가의 말이 아닌 제 기준으로 판단할 수 있게 됐습니다

아직 시장은 기회와 혼란이 뒤섞여 있습니다.
혹시 지금 막막하다면
저처럼 그 한 걸음부터 시작해보시길 바랍니다

지금은 누군가의 판단을 묻는 단계지만,
곧 스스로 결정하는 사람이 될 수 있을 겁니다

그 시작은 스스로를 믿는 순간부터 가능해집니다

그러니까 너무 조급해하지 마세요
여기 까지 글을 읽으신 여러분이라면

지금 이 순간, 당신은 이미 잘하고 있습니다

그저 그 믿음을 조금만 더 키우면 됩니다

여러분의 멋진 판단과 행동을 응원하겠습니다 

긴글 읽어주셔서 감사합니다

구독과 좋아요 댓글 공유는 저에게 큰 힘이 됩니다 :)