관악구 vs 구리시 (전용59) 비교평가 질문 드립니다.

안녕하세요. 

관악구 vs 구리시 (전용59) 비교평가 질문 드립니다.

비교하는 단지는 아래와 같습니다.

• 먼저 교통 및 위치 입지, 확연하게 관악우성이 우위에 있다고 생각합니다. 시간적, 물리적으로 모두 강남 및 그 외 주요 업무지구까지 더욱 빠르게 도달 가능합니다.
• 다음으로 상품성, 사실 관악우성의 약점이 상품성이라 생각합니다. 관악구 내에서도 방2화1 복도식이며, 관리 상태 등 그 지역 내에서도 후순위라고 봅니다. 그러나 반대로 구리시 토평동 한일 아파트의 경우, 연식 대비 상당히 괜찮은 느낌을 받았습니다. 비록 두 단지의 연식 자체는 비슷하지만 한일이 우위에 있다고 봅니다.
• 환경은.. 두 단지 모두 대형마트나 백화점 등 정량적으로는 별거 없고. 그러나 균질성, 비선호요소 유무 등 딱 느끼기에 한일베라체가 더 좋다고 생각했습니다. (큰 차이는 아닐 수도 있겠지만요) 게다가 장자호수공원도 길 건너면 바로라서 이것이 한일의 이점으로 작용한다고 보았습니다.
• 마지막으로 학군은, 두 단지 모두 큰 영향력 없다고 봤습니다.

결과적으로 상품성 및 환경 부분에서는 한일이 더 우위에 있지만, 관악구 및 구리시 모두 교통이 핵심입지이기 때문에.. 이를 중요 판단기준으로 삼고 관악구 관악우성이 저평가되어 있다고 생각했습니다. 

그러나 아실그래프로 비교해본 결과..

: 제 예상과는 다르게 한일의 매매가 기록이 더 좋아보입니다. 전고점은 약간은 오버슈팅 된 경향이 있다고도 볼 수 있지만.. 24년도 8월 8호선 개통 이전에도 관악우성보다 약간은 더 좋은 기록을 보였던 것으로 보입니다.

: 전세가 측면에서도 한일이 관악우성에 비해 (시기에 따라 조금은 다르겠지만) 크게 밀리는 것 같지 않아 보입니다.

질문은요..

→ 앞서 언급한 바와 같이 두 지역 모두 교통이 핵심입지라 생각하고, 물리적/시간적으로 관악우성이 보다 더 좋은데.. 왜 위와 같은 결과가 나온 것인지 생각이 정리가 되지 않습니다.ㅠㅠ 

→ 다시 생각해보면 각각의 단지들이, 각 지역 내 상위 생활권에 속해 있고.. 그러나 그 안에서 한일은 선호도 높은 단지, 반면 관악우성은 상대적으로 선호도가 떨어지긴 하는데요. 즉, 어차피 두 지역 모두 비슷한 4급지이며, 그 지역 내에서의 상대적인 선호도가 다르기 때문 = 다시 말해, 각 단지들이 그들이 속해 있는 각각의 지역 내에서.. 생활권+단지 종합 선호도 측면에서 한일이 더 수요가 많을 것 같다는 생각도 합니다. (말로 표현하기가 좀 어렵네요;ㅎㅎ)

제 비교평가 과정에 혹시 빼먹은 부분이 있는지,

고쳐야할 부분이 있는지.. 선배님들의 피드백을 받고 싶습니다.

미리 감사드립니다 :)

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