그뤠잇_세입자의 전세권 설정 요구, 어떻게 대응해야 할까?

안녕하세요. 그뤠잇입니다.

전세금을 활용하는 투자자라면 전세권에 대해서 한 번 쯤은 들어보셨을거라고 생각합니다.

보증보험을 들어주면 되는거 아닌가? 라고 생각할 수 있지만 

세입자의 사정으로 전세권을 설정해달라는 요구를 받는 경우도 있는데요.

전세권은 무었이며, 어떻게 대응하면 좋은지에 대해 정리해보겠습니다.

# 전세권이란

전세권이란 임차를 하는 세입자가 일정 금액을 지급하고 임대인의 부동산을 점유해

사용하는 법적인 권리를 말합니다.

전세권 설정은 보증금을 안전하게 지키는 법적 장치 중 하나이며 임대차 계약을 한

주택을 사용할 수 있는 권리를 등기부등본에 등록하게 됩니다.

전세권 없이 계약을 하면 등기부등본에 내용이 남지 않지만,

전세권을 설정할 경우 해당 주택에 얼마의 금액으로 살고 있는지 알 수 있게 되는데요.

보증보험을 통해 전세 계약을 하는것보다 조금 더 강력하게 보증금을 보호할 수 있는

권리라고 볼 수 있습니다.

# 전세권을 설정하는 이유

전세권을 설정하는 사유는 일반적으로 아래와 같습니다.

. 임차인이 전입 신고를 하지 못하는 경우

: 확정일자를 통해 대항력을 얻는 방법은 전입신고가 필수입니다.

  하지만 개인적인 사정에 따라 전입 신고를 하지 못하는 경우가 있는데요.

  이럴 경우 전세권 설정을 통해 보증금을 보호받기 위해 전세권 설정을 요청할 수 있습니다.

. 사택으로 사용하는 경우

: 임차인과 실제 사용인이 일치하지 않은 경우 실 전입 요건을 갖추기 어렵기 때문에 이를 

  대응하기 위해 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 

  사택으로 사용하는 경우 거주자가 지속적으로 변경될 수 있기 때문에

  이런 경우 전세권 설정을 요구할 수 있습니다.

# 전세권 설정과 보증보험가입 차이점

. 집주인 동의 여부

: 집주인 동의가 필요없는 보증보험과 달리 전세권 설정은 임대인의 동의가 필수입니다.

  집주인과 세입자가 모두 신청해야하며 준비해야하는 서류도 보증보험에 비해

  복잡하고 양도 많은편입니다.

. 실거주 여부

: 실거주를 반드시 하고 전입신고가 필요한 보증보험과 달리 전세권을 설정하면 실제 

  거주를 하지 않을 수 있습니다.

. 신청방법

: 전세권은 매매와 동일하게 등기소에서 진행이 가능하고 초기 비용도 많이 드는 편입니다.

  반면 보증서 가입은 대출 은행이나 별도로 신청이 가능합니다.

# 전세권 설정 방법과 절차

전세권 설정 절차는 아래의 순서대로 진행됩니다.

  1. 임대인과 설정 협의 : 서면 동의를 통해 전세권 설정 협의

  2. 계약서 작성 : 계약서를 작성하여 전세권 설정 의사, 전세금, 사용 목적 등을 명확하게 기재

  3. 등기신청 준비 : 필요서류를 준비하여 관할 등기소에 신청

                            * 필요서류 : 등기신청서, 임대차계약서, 임대인 및 임차인 인감증명서 및 도장, 신분증

  4. 비용 납부 : 등록세(전세금의 0.2%), 지방교육세(등록세의 20%)

  5. 등록확인 : 등기부등본에 등기 되었는지 확인

# 전세권 해지 절차

전세권 해지 절차는 아래의 순서대로 진행됩니다.

   1. 임대인과 협의 후 전세금 반환

   2.전세권 말소 등기 신청 : 임대인과 전세금 반환 후 별도 말소 등기 신청 필수

                                        미 진행 시 전세권이 남아있을 수 있음

    3. 해지 관련 서류 준비 : 임대인 동의서, 인감증명서, 신청서 등 서류 준비 

# 전세권 설정 요구 시 대응방법

상호 합의하에 진행 되야 하는 사항인 만큼 우선적으로 임차인이 전세권을

요구하는 이유를 파악해야 합니다.

단순히 전세금을 받지 못할것 같은 불안감인지, 전세보증보험이 거절된건지

아니면 전입신고를 하지 못하는 경우인지 등을 확인해볼 필요가 있는데요.

각 케이스별로 자세히 확인하여 도움을 드릴 수 있는 방법이 있는지 확인해보고

정말 불가피하다면 전세권 설정에 따른 임차인의 의무에 대해 정확하게 

고지할 필요가 있다고 생각합니다.

필요하다면 아래와 같은 사항을 전세 계약 시 추가하면 좋을 것 같습니다.

* 전세권 등기 관련 특약을 위반할 시 전세권 설정자는 전세권 계약을 최고 없이 해지할 수 있으며,

   해지로 인해 발생하는 모든 손해는 전세권자가 책임진다.

   1) 전세권 등기와 관련된 설정 및 말소 등 모든 비용은 전세권자가 부담함

   2) 소유자의 동의 없이 전전세를 놓지 못함

   3) 소유자의 동의없이 전세권을 담보로 채무를 부담하지 못함

전세권 설정이 임대인에게 큰 손해를 주는 행위는 아니므로 우선적으로 정확한 요구사항을

파악하는 것이 필요할 것 같습니다.

공생관계라고 할 수 있는 임차인에게 우선적으로는 원만한 협상을 해보는 것이 중요하다고 생각하는데요.

보증보험보다는 조금 불편한 계약이지만 충분히 잘 대응할 수 있는 사항이라고 생각합니다.

전세권 설정으로 고민하시는 분들께 작은 도움이 되시길 바라며

전세권과 관련하여 고민하시는 제가 튜터링을 하고 있는 룰루랄라님께도 도움이 되시길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

요 약

1. 전세권은 세입자가 임대인의 부동산을 점유해 사용하는 법적인 권리

2. 전세권 설정과 보증보험가입의 차이점

. 집주인 동의 여부

. 실거주 여부

. 신청 방법

3. 전세권 설정과 해지에는 등기소 방문 후 처리 필요

4. 전세권을 요구하는 세입자의 상황에 따라 대응 필요

5. 전세권 설정 시 상세방법 고지 및 설정관련 특약 작성 필요