[서기 24기 6쾌하고 8팔하게 성동구 앞마당] 2주차 강의 후기

안녕하세요.  식빵입니다. 

2주차 강의 후기 정리해 봅았습니다.

*나에게 특히 인상 깊었던 점

1. 한쪽으로 치우치지 않는 비교 평가 

양파링님의 서울과 경기도 비교 평가로 반쪽만 알고 하는 선택은 한계가 있다는 점.

서울에만 집중하지 말고 넓게 봐야 비교 평가를 할 수 있는다는 점.

그리고 현재 서울 수도권 시장은 1급~3급지 대장들과 입지 좋은 곳은 가격이 뚫고 높게 갔고

본인의 예산으로 가장 좋은 것을 사는 게 장기간 가치 성장으로 갈 수 있는다는 점.

전 고점을 돌파한 곳을 살 수 있을까? 현재 나의 기준으로 살 수 없다. 

그래서 비교 평가할 수 있는 앞마당을 꾸준히 늘어야 한다. 서울과 경기도 위주로.

그리고 그렇게 긴 시간이 아닌 조만간 감당할 자금으로 전 고점에 오지 않는 좋은 물건을 

투자해 보고 싶다.  2026~2027년 수도권 입주 물량이 없는 곳은 어떻게 투자 흐름이 

바뀌게 될까?? 기대된다.

 =>'투자를 선택을 못하는 것은 완벽히 좋은 것을 하려고 하는 것' 그렇기 때문에

     우리는 갈아 탈 것을 생각하면 그런 고민을 쉽게 하지 않게 된다. 

     내가 살 곳이 아니라 투자라는 것!!

2.서울/경기 지역 별 급지표

평당 매매 가격으로 가치를 반영된 가격과 랜드마크 대장 아파트 가격의 지역 천정이

어디까지 일까? 

해서 급지 별 가격 레벨로 정해서 보는 방법도 좋았다. 

1)입지 좋은 신축(ex: 평촌내 신축)

2)입지 덜 좋은 신축(ex:호계동, 비산동 신축)

3)입지 좋은 구축(ex:학원가/범계역 근거리)

4)입지 덜 좋은 구축(ex:학원가/범계역 원거리)

입지 별 선호동과 신축/구축으로 급지표를 만들어서 앞마당 지역 비교 평가가 한결 

쉽게 다가왔다. 

그리고 선호 지역 단지에서 컴프스 돌려서 원거리 안에 있는 곳과 밖에 있는 곳

단지 가격을 기억하는 연습도 강의 시간에 인상이 깊었다.

3.서울&경기 단지 제대로 비교 평가

1)가치 : 입지(땅)가치, 상품 가치, 선호도

 a.입지 가치 : 위치, 접근성, 환경, 학군

 b.상품가치 : 연식, 세대수, 브랜드

 c.선호도 : 가치가 비슷하다면 사람들이 더 좋아하는 곳

2)가격 : 저평가(전 고점 이하), 투자금(부대비용)

3)리스크 : 공급 상황(입주 물량 체크), 전세 갯수(동일 평형/단지 전체 전세 갯수 체크)

여기서 양파링님 부대 비용 금액 별로 리스트업한 걸 나도 한번 해 보고 싶었다. 

추후 수도권 아파트 매수시 부대 비용를 체크할 수 있게 업데이트 해 놓겠다.  

*나에게 꼭 적용해보고 싶은 점

1.part2 비교 평가에서는 같은 성으로 시작하지만 다른 성북구라서 아쉬웠다.

 성동구를 이번 강의에 비교 평가를 해 주었으면 더 좋지 않았을까 하는 기대를 해보았다.

이전 성동구 투자를 위해 임장 보고서에 반영한 입지 분석, 생활권 분석, 그리고 생활권 별 

주요 단지 가격을 반영해 본 것과 비교를 해 보았고 양파링님이 설명한 부분을 

임장 보고서에 반영을 해 보면 좋을 것 같았다. 

임장시 현재 내가 하고 있는 성동구만 보지 말고 성동구 왼쪽에 있는 중구와 오른쪽에 있는 광진구

그리고 위쪽에 있는 동대문구 겹치는 부분도 임장 하면서 같이 보면서 구별로 비교 평가를

해 보면 현실적인 접근성으로 다가 갈 수 있을 것 같았다. 

2.생활권 동별 분류 나눠서 보기

성동구 동별 금액으로 나눠서 봐라~ 

동별로 1위~8위까지 호가/전 고점 지도에 표기해 봐라~

언덕이 있는 역이랑 떨어져 있는 단지 앞 동/뒷 동 가격 다른 곳도 있으니 확인해 봐라~

단지 안 동별 가격차 발생(경사, 거리) 부대 비용까지 생각해서 투자금 얼마나 차이가 

나는지 확인해 봐라~

동별 비교 평가시 하락률로 보지 말고 같은 돈으로 살 수 있는 곳을 봐라~

사람들이 좋아하는 생활권에 투자해 봐라~

가격을 억지로 암기하지 말고 콤파스로 돌려서 멀어지는 단지와 년식으로 가격을 외워라.

어떤 단지/ 어떤 요소 그리고 그 단지 기준으로 멀어지는 선호지가 떨어지는 곳은

후순위로 미룬다. 같은 돈으로 할 수 있는 후보지 그 중에 가장 좋은 곳을 고르다.

‘내가 투자를 한다면 뭐가 좋을까?’

'내가 감당할 수 있는 금액인가?'

가치지옥에 빠지지 말고 콤파스 안에 들어 오는 물건지 중에서 나의 예산에 뭐가

좋은지만 생각하고 2026년 투자하자!!