졸지 않고 새벽까지 단지 분석에 몰입하는 방법(임보 공개) [여유둥]

안녕하세요.

앞으로 삶의 모든 면에서

여유롭게 살고 싶은 여유둥입니다.

우리는 실전 투자자로서

매달 선명한 앞마당을 만들기 위해

임장을 가고

임장보고서를 작성합니다.

그런데 매달...

임보를 쓰다가 찾아오는

위기가 있습니다.

이름하여

단

지

분

석

개요-입지-시세분석까지

어느정도 잘 되다가도

단지분석 파트에 들어서면

'여긴 어디.. 나는 누구..?'

우리가 투자할 때는

단지 하나를 사는 것이기 때문에

그 어느 파트보다 단지분석이

가장 중요함을 알고 있습니다.

하지만,

기계적으로 틀에 맞춰 쓰다보면

재미도 없고 졸리기까지 합니다.

그리고 어느 순간 스스로와 타협을 합니다.

'음... 이 생활권은 투자 후순위니까~~

결론 써야는데 시간이 없으니까~~

여기까지만 적당히 하고 마무리해야겠다!!'

(저만 그랬던건 아니겠죠 ㅎㅎㅎㅎ)

그런데 올해 다시

임보를 열심히 쓰기 시작하면서ㅎㅎ

단지 분석에 재미를 느끼고

몰입하는 저의 모습을 발견하게 됩니다.

졸지 않고 새벽까지

단지 분석에 몰입할 수 있는 방법!

이 글에서 소개해드리겠습니다.

단지 분석 업그레이드 꼬고우~

(임보 공개)

1.  N억대별 단지 비교평가

단지 분석에서

가장 1번으로 되어야 하는 부분은

0) 개별 단지 가치/가격 분석

▼

1) 생활권 내 가격 결정 요소 파악

▼

2) 생활권 내 단지 선호도(상-중-하)를

정리하는 것입니다.

그런데 문제는 0번. 개별 단지를 계속 반복해서

분석하다보면 집중력이 떨어진다는 것입니다 ㅜ.ㅜ

(흡.. 혹시 아닌 분들은 뒤로 가기를...ㅋㅋㅋ)

이 때,

생활권 내 같은 N억대의 단지들을 가져와서

다시 새로운 장표에 올려서

가치와 가격을 직접 써보고

비교평가를 해보면 재미가 쑥쑥 올라갑니다.

예시를 보여드릴게요!

+) 장표에 쓴 제 생각이 틀릴 수도 있으니

형식만 참고만 해주세요 ㅎㅎㅎ

대전 둔산 생활권에서

4.5억인 단지 2개를 가져왔습니다.

여기서 중요한 점은

단지의 가치부터 먼저 적어보고,

그 다음에 그래프를 붙여서 검증을 해보는 것입니다.



이번에는 대구 북구 침산동의

4억 초반의 단지를 가져와봤습니다.

2개 단지 비교가 좀 익숙해지고 나면

3개로 갯수를 늘려보세요!

이렇게 장표를 따로 빼서 작성해야

내 생각이 정리됩니다.

흘러가는 생각도 놓치지 않고 다 적는 것이 핵심!!!

지방이 아닌,

수도권 단지의 경우에는

다음과 같은 순서대로 가치정리를 하고 있습니다.

오하 튜터님께서 알려주신 방법인데요.



1번 강남까지의 거리와 거주환경이

가장 중요하고

여기서 판단이 잘 안될 경우에

2번의 보조지표

전고점,

상승폭(13~21년 클수록 좋음),

최근 반등폭(덜 반등할수록 좋음-투자관점에서),

호재까지 보며

3번 내 생각을 정리합니다.

그리고 4번 마지막에 그래프를 붙여서

내 생각이 맞는지 검증합니다.

마찬가지로 예시 보여드릴게요!!

역시 생각은 틀릴 수 있으니

형식만 참고해주세요 ㅎㅎ



위 장표는 구 전체 한판을 놓고

11억대로

가격을 고정해서 단지분석을 해본 것입니다.

처음에 이렇게 장표를 만드는게

생각보다 오래 걸릴 수는 있지만,

제발 한번만 따라 해보세요!

분명히 재미를 느끼실 겁니다 ㅎㅎㅎ



여기서 잠깐!

Q. 제가 생각한 가치 순서랑

그래프 검증 결과가 다른데 어떻게 하죠?

일단 저 같은 경우는

생각한대로 생각의 흐름을 주절주절

적어놓고 끝까지 궁금증이 안풀릴 때는

동료들과 함께 의견을 나누거나

기회가 된다면 튜터님께 질문드리려고 합니다.

그 정답은 시간이 흐르면서

시장이 우리에게 알려주겠죠? ㅎㅎㅎ

2. 지역 내 궁금증 가설-검증

임보를 어느 정도 쓰신 분들은

가설-검증에 대한 로망(?)이 있으실텐데요.

저 역시도 그랬습니다.

가설-검증 하고 싶은데,

도대체 어떻게 하는거지?

일단 궁금한 점을 찾는 것부터가 관건입니다.

본인 스스로 임장지에 대한 궁금증과 호기심이

많아야 하는데요.

저 같은 경우는 분단임을 할때,

사임을 쓸 때,

머릿속에 문득 궁금한 점이 떠오르면

카톡 나에게 보내기를 해놓고

단지 분석할 때 풀어서 써보는 편입니다.

그게 어렵다면,

튜터님께서 해주시는 말씀이나 강의 내용을

참고해서 해볼 수도 있습니다.

과거에 튜터님께서 한번 비교해보면 좋겠다고

말씀해주신 부분을 기억해두었다가

단지분석에서 풀어본 장표인데요 ㅎㅎ

마찬가지로 제가 쓴 생각이

틀릴 수도 있으니 참고만 해주세요~

이런 식으로 검증해보면서

임장지에 대한 궁금증을 해결해보는 과정 자체가

의미있더라구요!



아참!

냅다 그래프를

이것저것 붙여보는 것이 아니라

단지 선호도를 한번 짚고 나서

그래프를 보는 것이 좋다는 점도

함께 기억해주세요:)



궁금했던 지점을

아실 그래프가 아니라

호갱노노의 수익률을 통해

검증해볼 수도 있습니다.

강의에서 나온 내용으로부터 힌트를

얻어서 만든 장표입니다.

이런 내용들이 지역 내에서 정리가 '잘' 되면

투자를 '잘' 할 수 있다고

튜터님께서 말씀하셨습니다 ㅎㅎ

여기서 잠깐!

Q. 가설 검증하는 단지는

도대체 어떻게 선정하나요?

예전에 제 단지 분석 장표를 보고

동료가 이 질문을 한 적이 있는데요.

저 같은 경우는 일단

궁금했던 단지 한두개에서 시작해서

점점 여러개 확장해서

비교를 많이 해봅니다.

연식, 평형 등 함께 고려해서요 ㅎㅎ

이번에 반임장에서도 비슷한 질문이 나왔었는데,

오하 튜터님께서도

'이 지역이 온전히 파악되지 않았는데

단지를 정확하게 뽑는다는

생각 자체가 말이 안됩니다.

여러 개 뽑으면서 그냥 하는거예요.

완벽하게 생각해서 임보를 쓰겠다는 사람은

결국 한 장도 임보 못 써요.

쓰면서 이러쿵 저러쿵

어? 이거 아닌가봐? 이건가?

하면서 써보는 거예요.'

라고 말씀하셨습니다.

그러니까 여러분도

완벽하지 않아도

일단 시작해보세요 ㅎㅎㅎ

저도 아직은 어렵지만

계속 도전 중입니다 ㅎㅎ

3. 다른 앞마당과 비교-확장

이제 좀 더 심화 버전입니다.

1번에서 N억대로 비교평가 한 단지를

앞마당으로 펼쳐서 넓게 보는 연습인데요.

(투자할 때 많이 들어보셨죠?

넓게 보세요 ㅋㅋㅋㅋ)

결국 우리가 투자할 때는

내가 가진 앞마당에 있는 단지 중에 골라서

매수해야하기 때문에 꼭

필요한 연습입니다.

방식은 다음과 같습니다.

네이버 부동산 필터로 가격을 N억대로 고정을 해놓고

슥슥 보면서

'같은 N억대 단지 또 어디있지?'

비슷한 가격으로 할 수 있는 단지를 찾아서

1번과 같은 방법으로 단지 가치와

가격에 대한 생각을 정리하는 것입니다.

아무 단지나 가져오기 보다는

좀 유의미하게

비교할만한 단지라고 생각되는 것을

골라옵니다.

이것도 제 생각이니 참고만 해주세요 ㅎㅎ

자 이제 마지막 4단계만 남았습니다.

좀만 더 힘을 내세요!

4. 투자금별로 정리

오하 튜터님께서

투자금별로 단지를 정리해두는 과정은

투자자에게 매우 유의미하다고 하셨습니다.

같은 N억대로 비교평가하는 것도 좋지만

결국 우리는 같은 투자금으로

더 좋은 단지를 사야하기에

같은 돈이면 어디? 비교평가하는 연습을 해봐야겠죠?

저도 그동안 이부분을 잘 못하고 있었는데,

튜터님께 피드백을 받고

하나씩 해보려고 노력 중입니다.



투자금별 정리도

임장지 내 비교를 충분히 했다면

전체 앞마당으로

확장해서 똑같은 방식으로 분석해보시면 됩니다.



제가 알려드린 방법은

똑같이 시간이 오래걸려도

기계적으로 단지 분석하는 것보다

훨씬 재밌고 기억에도 잘 남습니다.

나도 모르게 졸지 않고

새벽까지

이 단지까지만 비교해보고 자야지 ㅋㅋㅋ

라는 생각이 드실 수도 있어요(?)

임보를 가장 빠르게 업그레이드시킬 수 있는 방법은

잘 쓰는 동료의 장표를 옆에 펼쳐놓고,

그대로 따라 써보는 것입니다.

저 역시도 처음에 임보가 너무 어려웠을 때

잘 쓴 임보를 컬러 프린트해서

너덜너덜해질 때까지 들고 다니면서

그대로 따라서 써보려고 노력했고,

그 이후에 좀 더 틀이 잡히고

임보 작성이 수월해졌던 것 같습니다.



물론 지금도 마찬가지로

비엠하고싶은 동료들의 장표를

저장해두고 따라하면서

저만의 방식을 찾아가는 중입니다 ㅎㅎ



기본 데이터 그 이상으로 넘어가지못하고

단지분석 업그레이드에 대한 갈증이 있는 분들은

이 글을 살포시 저장해두었다가

한번 도전해보셔도 좋을 것 같습니다.

지역을 좀 더 깊게 이해하고

실제 투자와 연결되는

여러분의

단지분석을 응원합니다!

마지막으로,

단지 분석 피드백으로

한걸음 더 성장하게 도와주시는

🍊오하 튜터님🍊 늘 감사하고

또 감사합니다♥♥♥♥♥

쓰다보니 글이 좀 길어진 것 같네요 ㅎㅎ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)

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