네이버 호가만 맹신하지 마세요, 여전히 투자하기 좋은 시장입니다. [시소입니다]

안녕하세요,

내가 보고 경험한 것을 나누는 월부인이 되자!

시소(see&saw)입니다.

열반스쿨 기초반 잘 수강하고 계시나요?

매년 열반스쿨 기초반을 재수강 하며

월부의 아버지 너바나님의

인싸이트를 듣는 시간을 갖고있습니다.

"여러분 가격이 반등한 곳도 있지만"

"여전히 투자하기 좋은 시장입니다."

"여전히 투자하기 좋은 시장입니다."

"여전히 투자하기 좋은 시장입니다."

여전히, 투자하기 좋은시장?

= 가치대비 저렴한 매물이 존재하는 시장!

= 절대가의 하락으로 충분히 저평가된

물건들이 많이 존재하는 시장!

튜터님, 멘토님들 눈에는 보이는데

나에게는 투자하기 좋은

저평가 물건이 안보인는 이유가 무엇일까요?

물반/ 고기반 이라는데...

다들 싸다고 하는데! 대체 어디가 싼걸까??

같은 생각을 가지신 분들은

주목하시길 바랍니다.

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오늘도 부지런히 앞마당을 만들고

임장을 가고, 임보를 쓰고 일등도 뽑지만

분명 투자할 곳이 많다는데...

내눈에만 안보이는 투자하기 좋은 매물들.

그 이유에 대해 생각해 보신적 있나요...?

"시세 트레킹을 잘 못해서"

"매물임장을 잘 못해서 급매 물건을 나는 못봐서"

"아직 실력이 부족해서" 라는 이유를 떠올리셨나요?

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보통의 경우 가치 대비 저평가 된 물건을

사려고 하야 한다는 것을 머리로는 이해하지만,

좋은 물건을 싸게 사고 싶은 마음 때문에

내 맘에 쏙 드는 투자물건들이 보이지 않습니다.

그리고 대다수는 <네이버>에 올라온

호가만 보고, 현장의 소리를 듣지 않은채,

전국의 가치대비 저평가 단지들을 외면하며

'투자할 곳이 없다'.

'앞마당 만든 시간이 있는데..

그래도 더 좋은것 사고 싶다' 이야기 합니다.

하지만 정말 그럴까요...?

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얼마전 다녀온 C 중소 도시에서

찾은 현장 사례에 대해 살펴 보겠습니다.

#현장과 네이버 호가의 차이.

*H단지 / 2022년식 / 대단지 / 길건너 초등학교.

네이버 호가 3.25 ~ 3.8 / 전세가 없음

(전세 실거래가 2.7~8)

현장 매매가 2.8 / 전세가 2.6~8

매매가가 4500만원이나 차이가 난다?

1,2,3 층이나 탑층의 물건도 아닌데!??

여전히 소액으로 투자할 수 있는

저평가 물건들은 시장에 존재합니다!

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최근 C도시는 23년 공급물량이 정리가 되며

대부분 생활권에서 전세갯수가 줄어들고,

전세가가 조금씩 회복 되고 있습니다.

매매가도 일부단지들은 회복을 했지만,

새 아파트 분양권를 매수해서,

역전세 금액 감당 가능 불가 등의 이유로

저렴하게 매도하려는 곳이 여전히 존재합니다.

(네이버 호가보다 현장에서 가격이

저렴해 지는걸 몸소 체험하고 있습니다)

뿐만 아니라.

시장의 분위기가 완전히 회복되지 않은 시점에서

매도자들이 가격을 낮춰달라 요청해도

가격을 낮추지 않는 부사님들도 존재합니다.

(절대가의 평균이 낮아지는 것을 원치 않아

손님이 방문시에 이야기 해주십니다.)

전화임장에서도 상황에 대해서는

어느정도 알 수 있지만.

결국 제대로 분위기를 이해하고

가치대비 저평가 단지를 찾기 위한 정답은!

현장에 있습니다.

네이버 호가만 보며

매-전 차이가 5,000만원 이내가

안된다고 포기하지 않고,

실력이 안된다, 앞마당이 많지 않다.

생각들 뒤로 숨지 않고,

빈도수를 늘려 운과 맞닿을 수 있게

소중한 투자 기회를 순간을

만드시길 응원드립니다.

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☆ 보너스 전세 파트 ☆

네이버 호가만 바라보다

코베이지 않기 위한

적정 전세가 찾기 노하우

과거 비교평가 과정에서

가치 대비 저평가 단지 선별 후

실제 수익률을 계산해보는 과정에서

알게된 네이버 전세가의 오류를

이야기하려 합니다.

지역내에서 선호되는 단지인

전주 D단지, 달서구 E단지 모두

꼭 갖고 싶은 단지였습니다.

절대가가 더 저렴하지만,

공급의 영향으로 전세가가 받치지 못한

대구 E단지에 비해

절대가는 조금 더 높지만,

향후 3년간 800세대로 공급의

안전성이 존재하는 전주 D단지

(소액투자 수익률 고려)

네이버 호가에 따르면 3.3/3

3,000만원으로 투자가 가능한데!

(두근 두근)

당시 2022년 2~3월.

금리의 영향으로 전국 전세가가

가장 낮았던 시기이기에!

네이버 호가에 나온 가격!

실제 전세가 인가 욕망 전세가인가?를

살펴보았습니다.

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Step1. 실거래가 확인

실제 호가로 나와 있는 가격이

실거래가 이루어지는 단지인지.

실거래가를 통해 확인!

Step2. 주변 기축아파트 및 상위/하위단지

전세가를 통해 감당 가능 범위 파악하기

입지, 선호도가 비슷한 단지들의 전세가를 통해

보여지는 전세가가 실제 전세가 가능한지,

집주인의 욕심이 반영된 가격인지 확인합니다.

-> 이때, 선호도가 떨어지는 단지의 경우

거래가 이루어지지 않아 하락장 이전의 가격이

그대로 네이버호가에 나타나는 경우가 존재합니다.

*실제 투자할 때는, 주변 기축 아파트 뿐만 아니라,

상급지 / 하급지 전세가격 모두

경쟁매물이 되기 때문에. 파악해 두어야 합니다.

Step3. 최근 거래가 없다면?

전화임장, 현재임장을 통해

전세가가 적정한지 여부 판단하기.

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2023년 2월 당시.

D단지보다 선호도가 높은 단지 전세가도

3억이 안되는것을 확인하며.

(투자금이 3,000만원 > 1억으로 증가)

욕망전세가 임을 알고, 실제 전세가를

파악하여 최종 후보에서 제외되었습니다.

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화면에 보이는 가격에

가격은 싼데.. 투자금이 너무 많이드네..?

예전의 저처럼,

망설이는 분들을 위해서!

네이버 호가만으로 파악시

마주할 수 있는 오류 2가지를

이야기 하였습니다.

아직도, 가격이 좋지 않다고,

조금 더 좋은 물건을 투자하고 싶다고

1호기를 주저하는 분들이 계시다면

현장에서 지금 눈앞에 보이는

가격이 전부가 아님을 기억하고

용기내 보셨으면 합니다.

지금까지 긴 글 읽어주셔서

감사합니다!