[🌈실전 31기 행복과 투자 모두 일오낼 1공이들🌈 자이코] 일동일오 튜터님 3강 튜터링데의 후기

행동은 단지 정리와 매물 분석이 끝날 때까지 멈추지 않아야 한다.

실전반 사전임보 발표 및 튜터링데이는 그동안의 어떤 강의보다도 실전적이고 체계적인 투자 흐름을 배울 수 있었던 최고의 배움이었다. 오프라인 에서 모여서 그런지 초집중 모드로 많은 것을 얻을 수 있었고 동표들의 사전임보 발표로 내가 부족한 부분을 많인 BM 할 수 있는 좋은 자리였다. 

튜터링 데이때 얻었던 인사이트를 간단하게 정리하면..

투자는 ‘감정’이 아니라 ‘정리’다. 임장은 감정의 탐험이 아닌 가설 검증의 현장이다. 매물은 보기만 해서는 의미 없다. 정리하고, 추리고, 비교한 뒤 매수로 이어져야 한다.

1. 시세 분석은 기준을 세우는 작업이다

• 서울 25개구 시세 흐름과 **구의 위치를 통해 단지의 상대적 위상을 판단하는 데 중요한 기준을 잡았다.
• 전고점 대비 시세 흐름, 전세가율 비교, 거래량 변화, 매물 개수 등은 단지의 현 위치와 투자 유망도를 가늠하는 핵심 기준이다.

2. 생활권별 단지 정리: 투자 판단의 최소 단위

• **구 생활권별로 시세 지도, 학군, 세대수, 연식, 구조 등을 정리했다.
• 전용면적, 방/화장실 수, 복도식 여부 등 세부 조건까지 도식화해 시각적으로 파악.
• 생활권마다 대표 단지를 뽑고, 그 단지의 전고점·현 호가·위상 등을 비교하며 우선순위를 설정함.

정리 기준 예시:

• 가격이 낮은데 전고점 수준으로 회복된 단지
• 비슷한 입지에 있는데 저렴한 단지
• 준신축이거나 랜드마크 인접한데 호가가 낮은 단지

3. “꼬챙이 투자” – 금액대별 단지 우선순위 추리기

• 떡꼬치처럼 금액대별로 단지를 꽂고, 상위 금액부터 가치 있는 단지를 하나씩 내려가며 우선순위를 판단.
• “좋은 생활권에서 가장 싼 단지를 잡자”는 논리로 매수 가능성을 높임.

4. 단지 임장 → 단지 정리 → 매물 임장 → 투자 결정의 루틴

단지임장 

• 정문을 찍고 → 외부 상권 확인 → 내부 구조 확인 → 연식, 구조, 상가, 사람 등 분위기 파악
• 단지 안보다 단지 밖이 더 중요하다: 역세권·인프라 접근성·학군·병원 등

단지정리 

• 생활권별 단지 전수조사 후 → 시세 트래킹 → 위상별로 나래비
• 투자금 대입 후 → 매물 필터링 → 탑3 후보군 선정
• **구 vs 다른 지역 비교를 통해 '상대적 저평가 여부' 판단

매물임장 

• 사전: 실거래가 / 전고점 / 중개소 질문 준비
• 사후: 매물 조건 기록, 투자 가능 여부 판단, 후속 트래킹

5. 비교 평가와 우선순위 정하는 법

• 같은 가치에 가격이 다른 경우, 같은 가격에 가치가 다른 경우 → 이 둘이 비교 핵심
• 단지의 상품 가치는 '연식, 평면, 커뮤니티', 입지 가치는 '학교, 역세권, 직주근접'
• 비교는 “내가 살고 싶은 단지”로 기준점을 잡고, 나머지를 상대평가한다. 

6. 행동은 임보 정리 이후가 아니라, 지금 이 순간부터 시작

실천 루틴 정리:

• 매월 자금 업데이트
• 매일 시세 트래킹 1시간
• 매일 전화 임장 3통
• 매주 단지 임장 & 매물 확인

• 투자금으로 트래킹 & 비교 & 기록

   

매수하지 않는 공부는 의미 없다. 임장보고서는 투자를 해야 의미가 생긴다.