[🌈실전 31기 행복과 투자 모두 일오낼 1공이들🌈 자이코] 4강 강 후기

실전투자 프로세스 (험블) 

전화임장부터 매물임장, 협상, 워크인까지 실전 투자에 있어 반드시 실천해야 할 프로세스를 체계적으로 배울 수 있었습니다. 특히 전화임장에서의 자세, 매물 확인 시 체크포인트, 현장 조사와 부동산 네트워크 활용법까지 “투자자는 어떻게 움직여야 하는가”를 반복 가능한 루틴으로 정리해준 강의였습니다.

나에게 도움이 될만한 내용을 정리해 보았습니다. 

전화임장, 우선순위, 협상 및 투자. 기복 없이 매물임장과 협상은 습관이 되어야 한다.

전화임장

전화임장에서 거짓말을 하면 안 된다. 솔직하게 사장님과 대화를 이어 나가야 한다. 감정적으로 대응하지 말고, 친절한 부동산에 전화하면 된다. 물건을 적게 가지고 있는 사장님께 연락한다.

확인 매물 날짜, '투자자 환영'이 적힌 매물에 먼저 전화한다. 전세보증금이 낮게 껴 있어도 전화해 본다. 아실에서 물건을 찾아서 신규인지 갱신권을 쓴 것인지 확인해 본다. 저층 물건도 보유세 금액을 네이버 부동산에서 확인해 보면 4층인지 3층인지 알 수 있다. 부동산 예약 순위는 '부동산 지인'에 들어가면 중개사 전화번호를 지도에서 검색할 수 있다. 최근 한 달간 보유 매물을 보고 전화한다.

적극적인 사람에게 전화한다. 일을 잘하는 사장님은 조율을 잘해주는 사장님이다. 물건에 대한 파악이 안 되는 사장님은 제외해야 한다. 투자자를 배척하는 사장님보다도 더 안 좋다.

사전준비

가격과 최근 실거래가, 상태 및 추가 정보를 알고 전화한다. 매물임장 올인원 시트를 만든다. 기본 정보를 전화 전에 미리 채워 넣는다. 예약 단지 리스트를 사장님께 요청하고, 방문 전에 예약 재확인 문자를 보낸다. 매물 임장 후 시트를 업데이트하며, 전임에서 얻은 정보도 시트에 추가한다.

매물임장

사장님께 어느 동인지 문의한다. 주인, 임차인, 공실에 따라 관점이 다르다. 매물을 보기 전에 점유자의 상황과 집 상태를 확인한다. 직접 확인하며, 주인이 적극적으로 말하는지, 집을 잘 치웠는지 등을 본다. 나올 때는 언제 이사하시는지 묻는다. 주인 거주 집은 매도 의지를 파악하는 것이 중요하다. 임차인 거주 시에는 임차인이 나갈지, 계속 살 건지를 물어본다. 갱신권 사용 여부와 임차인이 주인이 바뀔 때 불안해하지는 않는지도 확인한다. 공실일 경우에는 매도자의 비용 발생 정보를 파악해야 한다.

전세 매물 파악하기

주변 전세 조건을 파악해서 내 물건이 전세를 얼마나 잘 뺄 수 있을지를 확인한다. 전세를 뺄 때는 전세 세입자로 매물을 직접 보는 것을 추천한다.

매물임장 후

체크리스트를 작성해서 세부 항목을 정리한다.

매물 털기 및 워크인

투자 후보 단지 중 가격과 조건이 가장 좋은 물건을 찾는 과정이다. 인근 부동산에 모두 방문하여 파악한다. Top3에서 단지별 우선순위 5개씩 시트에 입력하고 전화한다. 네이버 톡톡 문의, 문자 상담 기능도 활용한다. 부동산 리스트를 만들고 지도를 작성한 뒤 간다. 네이버 부동산 중개소 탭에서 거리 재기 기능을 활용하여 방문한다. 휴대폰에서도 거리 재기 가능하다. 워크인 시에는 전화번호와 몇 호를 전달하고 다음 부동산으로 이동한다. 연락 달라고 전화번호를 남긴다. 사장님이 장부 수첩에 적는 것을 본다. 원하는 물건이 있을 것 같으면 무조건 앉는다. 장부 물건을 잡아야 한다. 부동산 문이 닫혀 있을 경우 전화하거나 문자를 남긴다. 문이 잠겨 있어도 명함은 챙긴다. 빌라 사이에 있는 부동산은 아파트 매물이 없으면 가지 않는다.

앞마당 관리와 임보 결론 작성 (김인턴) 

투자의 시작점인 ‘앞마당’ 관리를 어떻게 하고, 이를 어떻게 투자 결정까지 연결하는지를 배웠습니다. 시세 트래킹, 원페이지 정리, 투자후보 단지 전수조사 등의 과정을 통해 인사이트를 쌓고, 스스로 투자 결정을 내릴 수 있는 기준을 갖추는 것이 핵심이었습니다. 이 강의를 통해 ‘정보 수집’과 ‘의사결정’을 연결하는 방법을 배웠습니다.

앞마당이 많다고 투자를 잘할 수 있을까? 많기보다는 정리가 잘 되어 있어야 투자와 연결할 수 있다.

앞마당 관리와 투자 연결

앞마당 관리는 어떻게 해야 하는가? 투자는 어떻게 연결해야 하는가? 반마당은 어떻게 해야 하나? 핵심은 투자 기회를 잡아서 실전 투자로 연결하는 것이다. 앞마당의 가격 변화를 확인하고 후보 지역을 확인하여 우선순위를 정리해야 투자 단지가 나온다. 투자 단지가 꼭 나와야 투자가 가능하다.

시세 트래킹 양식

처음에는 지역별로 트래킹을 시작하고, 이후 가격대별로 트래킹을 해야 한다. 반드시 비교 평가를 해야 하며, 저평가 지역을 확인할 필요가 있다. 전세 가격은 호가와 실거래가를 비교해 입력해야 한다. 전세 개수는 단지 전체 평형의 수로 입력한다.

단지는 몇 개를 봐야 할까?

생활권 → 선호 단지 → 중간 단지 순으로 선정한다. 단지 뽑기는 정찰병 개념이다. 앞마당 하나당 20개, 많아지면 10개씩 넣는다. 단지 수를 많이 넣는 것이 중요하다. 임장 보고서에는 생활권 우선순위 상·중·하 각 1개 이상 포함되어야 한다. 앞마당이 5개 이상이면 비슷한 그래프 흐름을 보이는 두 단지 중 하나만 선택해도 된다. 입주 중인 단지도 반드시 트래킹해야 한다.

시세 입력 후

가격 변화를 살펴보고 전화임장을 해야 한다. 트래킹한 날 혹은 다음 날에 반드시 진행한다. (59㎡와 84㎡는 가격대별로 비교 입력한다.) 애매한 경우는 건너뛴다. 추후 원페이지로 정리한다.

원페이지 정리

원페이지는 우선순위를 정하기 위해 필요하다. 6개월간 랜드마크 가격 변화를 입력하고, 지역 내 매매/전세 물량을 확인하며, 저평가 단지를 캡처한다. 저평가 찾기 어려울 경우 전고점 대비 저렴한 매물을 넣는다. 지역 내 이슈도 함께 정리한다. 마지막에는 내 생각과 코멘트를 간단히 작성한다. 애매한 경우에는 원페이지를 기준으로 우선순위를 정할 수 있다. 최대 3개 지역까지 후보 선정 후 전수조사를 진행한다. (예: 동대문구 vs 관악구)

전수조사

투자 후보 지역 3개 이내, 200세대 이상, 20~30평대를 대상으로 한다. 전고점/전저점을 입력하고, 시세 트래킹과 원페이지 정리를 1시간 이내에 마쳐야 늘어지지 않는다. 주 3일 정도 1개 구씩 진행한다. 최소 한 달에 3일은 전수조사 및 전화임장을 진행해야 한다.

임보 결론

투자 의사 결정을 스스로 내릴 수 있는 인사이트가 필요하다. 1등 뽑기보다 중요한 것은 실제 투자다. 각자의 상황에 따라 1등은 달라진다. 정답은 없다. 정답 찾기보다 수익 가능한 저평가 단지를 실전으로 이어가는 것이 중요하다.

내 상황 및 투자 기준 정리

현재 자산 상황(투자금 및 대출 상황)을 정리하고, 매도 시 양도세도 고려해야 한다. 미래 자산 현황도 포함되어야 한다. 단지 줄세우기보다는 단지를 그루핑해야 한다. 시장 흐름에 빠르게 대응할 수 있다. 단지 선호도는 생활권 내에서 판단하고, A단지 → B단지로 이사가고 싶은지를 기준으로 고민한다. Top3는 내가 직접 비교한 후, 그래프와 전고점을 기준으로 평가한다.

투자 그루핑

투자 후보 단지 중 비슷한 가치를 지닌 단지를 묶는다. 현장 상황이 변해도 유연하게 대응할 수 있다. 임장지 Top3와 앞마당 투자 후보 리스트를 붙여 본다. 저평가 전제 하에 절대가가 높은 단지가 더 좋은 단지로 판단된다. 우선순위 → 차순위 → 후순위로 나눈다.

알려주신데로, 최종 임보 제출일까지 임장지 Top3 뽑고, 앞마당까지 비교 평가해서 Top 3 해보도록 하겠습니다.