서울투자기초반 3강 강의후기 - 서울투자 톺아보기

서울의 하급지는 이름만 들었을 때, 혹은 내가 그곳을 가보았을 때 단번에 사고싶다는 마음이 드는 곳이 잘 없다. 그럼에도 불구하고 10년을 보유하는 관점에서 계속 보유하고 시세차익/전세상승분을 충분히 얻어갈 수 있는 곳이 서울 하급지이기도 하다는 것을 다시 한 번 상기할 수 있었다. 지역 내에서 선호하는 아파트, 거주환경이 잘 갖춰진 아파트, 학교 다니기 좋고 지역 내 학군 수요가 있는 단지도 분명 존재할 것이기에 '지역'이 아니라 '단지' 그 자체를 보는 것이 훨씬 더 중요하다.

좋은 단지를 선별하기 위해 단지 하나하나 뜯어보는 단지분석은 필수적이다. 프메퍼님께서 입지적 가치, 현재 호가와 최근 실거래가격, 과거의 수익, 가격 상승 흐름 등 산재된 요소들을 한 데 모아 단지분석의 기준을 마련해 주셨는데 반드시 따라해 봐야 하는 방법이라는 생각이 든다. 막연한 선입견/느낌을 배제하고 객관적인 기준을 적용하여 차근차근 단지분석 범위를 넓혀야겠다.

전세가율의 흐름, 매매가격과 매물수의 흐름을 보고 나에게 맞는 단지를 선정해야 한다. 단순히 기계적으로 앞마당을 늘리는 것이 아니라 당장 투자를 앞두고 있다거나 좀 더 뾰족하게 투자 대상을 선별하고자 한다면 지역 선정부터 기준을 갖고 접근해야 투자 단지 선정이 좀 더 수월할 것이다. 거기다 프메퍼님이 제시해주신 Yes or No 기준을 적용하면 어떤 단지 위주로 투자해야 하는지 좀 더 선명해질 것으로 보인다.

이번 강의에서 언급된 지역 중 한 곳은 수도권 선호 노선이 아닌 1호선이 좀 더 유의미한 지역이었다. 2,3,8,7,9, 신분당선 등이 보통 선호 노선인데 어떤 사실에 대해 '퉁쳐서'보는 습관을 왜 경계해야 하는지 알려주는 대목이다.

가격에 대한 감을 형성하는 것이 실력을 판가름 한다. '84가 xx억대면 싸다 / 59가 xx억대면 싸다 / 지역내 1등 생활권인데 xx억대면 싸다 / 같은 투자금이라면 이 정도 단지에 투자하는 것이 가성비가 있다.' 이런 식의 표현을 나도 모르게 사용하고 있다면 좀 더 투자자의 모습에 가까워 진 것일텐데 아직 이 정도 경지에는 도달하지 못했다.

가격 협상의 경우 몇 주, 1개월 이런식으로 성사되는 것이 아니라는 점을 알았다. 길게는 6개월도 걸릴 수 있다. 투자 대상 범위를 넓혀서 보고 느긋하게 내게 맞는 기준을 정하고 그 안에 후보 단지가 들어오는지만 체크하면 된다. 그래야 '얼마면 바로 계약하겠습니다.' 라는 발언에 힘이 실리고 좋은 매물 획득 기회가 가까워 진다.

이번 강의에서도 새로 알게되거나 좀 더 확실히 알게 되는 내용들로 머리속이 복잡해졌다. 3주차 넘어가며 지치기도 하는 시점인데 지금 내가 하는 행동이 부를 이룬사람들이 하는 행동과 똑같은가? 라는 것을 늘 자문하면서 내가 부자가 될 자격이 충분한지에 대해 점검해 보아야겠다. '천장을 뚫는 경험'들 역시 하나하나 실행해 나가며 성장해 나가자