[서기 24기 1등으로 아파트 9해조 월부~! 코리티] 서투기 3강 후기

✅ 결국 사람들이 어디를 더 좋아하는가? 전세가 움직임 주목

전세가 = 실수요가치가 꾸준히 우상향하는 단지 분석하여 현금흐름, 운용 용이성, 보유 안정성 세마리 토끼를 잡자!

✅ 가치 성장 투자 프로세스

매번 들어도 새로운 가치 성장 투자 프로세스!

투자는 매수가 끝이 아니라 가격이 가치를 찾아갈 떄까지 오래 보유하는 게임임을 명심하고 아래와 같이 해봅니다.

  1. 가치 : 중장기적으로 팔지 않아도 될 가치 있는 단지인가를 1순위로 봅니다.

              강남 1시간 이내, 환경, 학군을 고려해야겠죠. 

              다만, 프메퍼 튜터님은 전세가가 우상향하는지를 보라고 강조에 또, 강조를 하셨습니다(요건 뒤에 설명).

  2. 가격 : 가치 대비 싼가? 현재 가격 수준에 대한 향후 일어날 일에 대한 판단이 가능한가? 

               앞선 튜터님들의 강의처럼 프메퍼님도 지금 시장에서는 전고점 이하 ~ -20% 사이이면 

               비싸지 않은 가격이라고 짚어주셨습니다.

 3. 리스크 : 전세수요가 있고, 충분히 세팅이 가능한가? 그리고 이 단지가 BEST 투자인가 판단을 해봐야 합니다.

                 유사 가치 단지 간의 가격 비교 평가, 동일 가격 단지끼리 가치 비교 평가로 마지막 점검을 해봅니다.

위와 같이 분석하되 결국은 지역이 아닌 단지별로 쪼개서 봐야한다고 말씀하셨어요.

✅ 단지 선호도 비교 방법

가격, 가치 비교를 해도 우열을 가리기 힘들 때 보조지표로 보면 좋은 방법을 설명해주셨습니다.

  1. 매매가 상승 시작점을 본다(전전저점보다 오른 시점) : 빠른 회복력과 상승력 확인

  2. 전고점으로 가격 천장 차이를 본다

  3. 전전저점 대비 전고점의 상승 수익을 본다.   

✅ 전세가 떡밥 풀기

서두에 적은대로 전세가가 꾸준히 우상향하는 곳은 결국 실수요가치가 높은 단지입니다.

그런 단지를 보유하게 된다면 현금흐름, 운용 용이성, 보유안정성이 생기게 되는데

저는 셋 다 필요하기에 너무나도 중요한 지표일 것 같습니다. 

판단은 아래의 세가지 방법으로 할 수 있는데요.

  1. 전세가가 꾸준히 우상향 하는가? 

  2. 현 전세가가 과거 10년전 매매가를 추월했는가? 

  3. 전세가가 10년간 2배가 되었는가? 

몇 개 단지를 돌려봤는데, 3번은 정말 충족하기 어렵더라구요. 프메퍼님도 1, 2번 충족 위주로 보자. 3번은 잘 없다.

라고 하셨는데, 3번 꼭 만나길 기도, 노력하겠습니다!!

✅ 가치 성장 투자 Action Plan

  1. 목표 가격 범위와 투자금 확인 : 투자금 + 0.5~1억 설정을 하여 현장 발품을 많이 팔아야 하구요!! 현장!

  2. 전세와 시세를 꾸준히 트레킹 합니다. 찬스에 기민한 대응을 해야겠죠!

  3. 전세물량이 줄고, 전세가가 오르는 시장이 투자 적기다 라는 마음을 가지고 (지금인가!)

  4. 이 투자금으로 할 수 있는 BEST 단지인지 검증하고 또 검증합니다.

⏩ 강의 수강 후 

강의 초반부에 여전히 시장은 흘러가고 있다고 하셨어요. 실력이 없거나 모를때는 떨어질 것을 마냥 기다리고 있는데, 실력을 키우고 투자를 해야한다, 행동이 중요하다고 많은 장표를 할애하시어 머릿 속에 심어주셨습니다.

꼭 7월에는 투자할게요! 좋은 강의 감사합니다!!