열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 33기 91조 햇볕냥]

안녕하세요. 🌞햇볕냥🌞입니다.

열반스쿨 중급반 4강은 '현재 전세시장의 상황과 전세 셋팅 백과 A to Z'를 배우는 시간이었습니다.

양파링 강사님의 노하우가 아낌없이 꾹꾹 담겨있어 감탄했고, 내가 아는게 너무 없어 받아들이는게 적어 정말 아쉽다고 느껴진 강의였습니다.

이번강의에서 인상 깊었던 점 5가지를 정리해봤습니다.

1) 사는게 끝이 아니다. 진짜 투자는 전세를 놓고 레버리지 완성까지!

항상 임차인의 입장으로만 살아왔고, 한번도 임대인의 입장이었던 적은 없어서 그럴까요? '저평가된 싼 물건을 잘 사면 끝이다!'라는 생각을 은연중에 하고 있었던 것 같은데, 사고 끝이라고 넋 놓고 있으면 얼마나 큰 혼란의 소용돌이에 빠질 수 있는지를 깨우친 강의였습니다. 사는게 끝이 아니라니!ㅠㅠ 그 뒤에 이만큼의 산이 또 있다니!ㅠㅠ 라는 생각이 들어 쪼금 좌절스럽기도 했지만, '나는 또 쉽게 꽁으로 먹으려고 했구나'라는 마음으로 스스로를 반성성하니 배울게 많은 투자의 세계가 즐겁게 느껴졌습니다(ㅎㅎ)

2) 양파링님이 험준한 산 봉우리를 정복하며 얻은 노하우 3가지

양파링님의 전세 셋팅이란 험준한 산 봉우리를 정복기를 들으며 감탄했고, 그 풍부한 경험과 노하우가 참 대단하다고 느껴졌습니다. 어렵게 얻은 노하우를 대방출하시는걸 보면서 수강생들이 본인같은 험난한 길을 걷지 않도록, 가시밭길 위에 튼튼하고 반질한 데크를 깔아주시는 것 같았어요.

노하우의 총집합체로 전세셋팅 시 꼭 기억해야할 내용 3가지를 찝어주셨는데요.

1.적정 전세가를 설정하는 3단계

: ㄷㅈ, ㅅㅎㄱ, ㄱㄱ

2.임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

: ㄱㄱ, ㅅㅇ, ㅍㅌㅍㄹㅇ

3.협상 시 고려해야할 2가지

: ㄱㄱ, ㅅㅎ

이 3가지의 세부요소만 잘 기억하고 있다면, 향후 실제 전세 셋팅 시 큰 도움이 될거란 확신이 들었습니다.

3) 외쳐봅니다. '공급! 공급! 공급! 확인하기'

전세 셋팅 시, 고려해야할 여러가지 주의사항 중 가장 중요하다고 생각된 한가지가 있었습니다. '내 물건을 둘러싼 영향 범위의 공급과 수요를 면밀히 파악하는 것'입니다. 특히 공급이 가장 중요한데요. 당장 전세 셋팅을 하는 시기만 고려할게 아니라 '재계약 시점'의 주변 공급 상황까지 고려하여 전세 셋팅 여부를 확정지어야 합니다. '매수 계약 단계'전에 꼭 챙겨 고려해야하고, 미리 파악하지 못했다간 아주아주 무서운일 이 일어난다는 사실을 알아버렸습니다...!😱

4) 전세 셋팅 과정에서 투자 리스크를 줄이는 방법

리스크를 줄이려면 1)내가 투자한 물건이 어떤 유형에 해당하는 전세인지, 2)적정 전세가는 얼마인지를 알아야 합니다.

첫번째, 내가 투자할 물건이 어떤 유형의 전세인지를 미리 알면 필요한 조건을 미리 협의할 수 있습니다. 또한 내 투자의 베스트와 워스트를 미리 그려볼 수 있어, 리스크와 행동하지 않았을 때 치를 비용을 파악할 수 있어요. 안다면 미리 대응할 수 있는 범위가 넓어지고, 투자 리스크는 줄어들겠죠?

두번째, 적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고, 매수 후에 빠르고 안전한 투자를 완성할 수 있습니다. 내 주변 물건, 주변 환경 등 비교군을 두고 현재 상황에서 적정한 전세가를 스스로 알아야 총 투자금 파악 및 리스크 감당 여부를 판단할 수 있습니다.

5) 결국 사람이 하는 일이다, 협상에서 가장 중요한 것 '사람'

무조건 가격만 잘 깎는 것이 좋은 협상 방법과 능사가 아니라는 사실을 한번 더 배웠습니다. 양파링님이 직접 계약하신 여러 임대인, 임차인의 상황을 들으며... 상대방의 상황을 알고, 내가 줄 수 있는 것을 주고 취할 수 있는 것을 취하는게 '진정한 협상'이라는 생각이 들었습니다. 사람과 사람간의 사이에서 일어나는 거래인데, 상대방이 받기만 하려고하면 당연히 주고싶지 않은게 사람의 마음이죠. 협상에는 가격과 상황을 둘다 유연하게 요리조리 고려하며 협상카드로 쓸줄 알아야한다는 말이 마음을 때렸습니다. 좋은 협상가 될 수 있겠죠? 실제 투자 경험은 당연히 아주 중요하고, 투자 전 미리 시뮬레이션을 많이 돌려봐야겠단 생각이 들었습니다. 모의 전세셋팅!

햇볕냥의 열중 4강 벤치마킹

1. 안좋은 지역도 꼭 몽땅 다 임장 간다

안좋은 곳을 가봐야 좋은 곳이 왜 좋은지를 알 수 있다는 말이 인상깊었습니다. 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장 상황에도 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있고, 내 물건의 가치를 더 잘 알 수 있다고 합니다.

내심 임장이 힘들어서, 이번 서투기 단임 때도 좋은 생활권 동네만 단임을 가려했는데..ㅎㅎㅎ 왠만하면 몽땅 다 임장 하겠다고 다짐했습니다.

2. 투자 시뮬레이션 돌릴 때는 꼭 전세 셋팅까지 고려해보기

집을 사본적도 없으니 당연히 전세 셋팅 경험도 없는 저... 전세 셋팅은 나중일이지 뭐~ 하면서 흐린눈으로 보고 있었던게 사실입니다. 아직 좋은 입지에 있는 싼 집을 찾는 것 부터 헤매고 있어 더 그렇게 느꼈던 것 같아요. 그치만 저에게도 투자의 기회는 언제 올지 모르니!! 일등 뽑기 하고, 투자 시뮬레이션을 돌릴 때 꼭 전세 셋팅까지 고려하여 마무리 해야겠단 생각이 들었습니다. 무조건 네이버 부동산에 나와있는 호가, 실거래가만 보는게 아니라... 내가 가져갈 수 있는 전세 유형파악하고, 적정 전세가가 얼마일지 구해보는 것을 직접 해보겠습니다.

평생을 임차인으로만 살았기에 임대인으로서의 전세셋팅 과정은 정말 미지의 세계였던 것 같아요.

양파링님 덕분에 거인 투자자의 판단 과정을 맛보고, 마지막 프로세스를 미리 경험해볼 수 있었습니다.

감사합니다.