매수, 매도하기 전 꼭 보세요 [양파으니]

안녕하세요,

출산 이후 100일 된 아가를 키우고 있는 양파으니입니다 :)

요즘 날씨도 좋아서 너무 임장가고싶고 

동료분들도 얼른 뵙고 싶네요!!

최근에 가지고 있던 아파트 중 하나를 정리했습니다. 

오피스텔을 매도한 경험 외에는

처음 해보는 경험이라 복기해보려합니다.

아파트 매도를 앞둔 분들께

그리고 새롭게 매수를 앞둔둔 분들께

도움이 되면 좋겠네요 :)

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제가 매도한 아파트는 

중소도시 신축 34평형입니다. 

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매도한 이유는 크게 세가지 입니다. 

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첫째, 2년 보유기간 동안 수익이 났습니다. 

둘째, 이 주택과 다른 주택을 매도한 금액으로

수도권에 한 채를 더 살 계획입니다.

셋째, 세입자 거주기한이 2년 더 남았는데 

만기 시점에 인접지역에 공급이 있어

그때 더 수익을 올릴 확률이 낮다고 판단했습니다.​

​

이러한 이유로 매도를 했고, 

이 과정에서 깨달은 9가지를 정리해볼게요.

출처: 이코노미조선

매수 당시의 기술은 중요하지 않았다.

이 아파트를 매수할 당시에는

전세가 높게 껴있는 물건이었고,

전세 만기가 약 1년정도 남아있었습니다. 

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그래서 싸게 나온 물건이었는데 

행여 역전세가 날까싶어

기존 세입자에게 더 오래 거주하시라고

같은 금액으로 전세 계약을 새롭게 유도했습니다.

​

그때만해도 저에겐 투자금을 줄이는게 중요했고,

4년 정도는 보유할 생각이었기 때문에

감액없이 전세 계약을 새로 쓰도록 

협상한 스스로를 잘했다고 생각했습니다. 

​

하지만 그때 낮았던 전세가격은

1년만에 회복되었고,

4년 뒤 예정에 없던 공급 계획이 잡히면서

오히려 전세계약을 새로 안썼다면

1년만에 매도할수도 있었겠다는 생각이 들었습니다.

​

역시 예상한대로 흘러가지 않습니다. 

역전세를 미리 걱정할 필요는 없었습니다.​

​

하지만 그때 당시 투자금 범위에 

들어오지 않던 물건을

투자 범위에 들어오게끔 했던 노력 

덕분에 성장했기에 후회는 없습니다.

​

4년? 생각보다 긴 시간

매수 당시 4년은 보유할 생각이라고 했었는데요,

생각보다 4년은 긴 시간이더라구요.

​

즉 매도 계획이 앞당겨질 수 있다는 의미입니다.

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2년만에 제가 목표했던 1차 수익률 구간에

도달했고, 수도권과 서울에 아직 가격이

괜찮은 물건들이 있기에 매도를 결심했어요. 

​

하지만 매도할 시점이 바라는대로

시장 분위기가 좋지 않을 수 있다는 점 ㅎㅎ​

​

매수 당시에 매도 시점을 그려보는 것은 

필요한 과정이지만,

역시 예상한대로 흘러가지 않을 수 있다는 

것을 염두해둬야겠습니다.

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로얄동, 로얄층, 로얄타입 괜히 있는 말이 아님

흔히 RR이라고 들어보셨을거예요.

로얄동 로얄층을 의미하는 표현인데요. 

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RR이 좋은건 알지만,

RR은 아니더라도 저층이나 완전 비선호동만 아니면

전세가는 비슷해서 오히려 투자금이 줄어듭니다. 

​

RR을 일반동,층 가격으로 사면 

제일 베스트이구요. 

조금 더 비싸고 투자금이 조금 더 들더라도 

RR을 사는게 좋을 수 있다는 것을 깨달았습니다. ​

​

어차피 내 물건을 받아줄 사람은 

‘실거주자’일 확률이 높기 때문입니다.

​

특히 지금처럼 투자자가 접근하기 

어려운 시장에서는 실수요자 위주로 

거래가 진행되기에 

더더욱 중요하다는 것을 느꼈어요. 

​

제 물건은 일반동, 선호층(고층), 

비선호타입이었는데요.

​

사실 매수 당시에는 A타입이 

B타입보다 좋은걸 알고 있었지만,

이 아파트에서 이정도로 

선호도 차이가 나는줄은 몰랐습니다. 

​

그냥 차라리 B타입 1천만원 

더 싸게 사는게 낫지~ 생각했어요.

​

하지만 시장이 차갑게 식으니 

B타입을 2천만원 싸게 내놔도 

더 비싼 A타입 위주로 거래되더라구요.

​

‘매수가격’과 ‘투자금’에만 집중하면 

안된다는 것을 크게 깨달았어요.

​

세 낀 물건은 난이도 극상

전세입자 만기가 2년이나 남은 상황에서

제 물건은 오로지 투자자에게만 팔 수 있었습니다.

​

하지만 해당도시에 아직 투자바람이 불지 않았기에

제 물건은 가격이 착하더라도 거래가 어려웠습니다. 

​

더구나 전세입자 입장에서는 

2년이나 남은 물건을

손님들에게 보여주는 것을 매우 꺼려하셨어요. 

​

간혹가다 손님이 붙더라도

세입자분께 온갖 양해를 직접 구해야했기에

피로도가 매우 심했습니다. 

​

그래서 이사비+수고비를 지급해드리고

집을 공실로 만들려고도 했으나

해당 지역에는 전세 물건이 많지 않아

세입자분께서 이동할 집이 마땅치 않았습니다.

​

슈퍼 ‘을’이 된 저는 

시장 분위기가 좋아질때까지 기다리거나,

결국 매우 싸게 팔수밖에 없는 구조였어요.

​

지방 공급은 매우 탄력적이다

제가 이 아파트를 매수할 당시

제 나름 철저히 분석해서 매수했었고,

전세 만기 시점과 공급이 

맞물리지 않도록 했습니다. 

​

그리고 그때 당시 해당 단지 

주변 공급은 딱 한군데 있었는데

갑자기 맞은편에 예정에 없던 단지들이 

계획되어 있었습니다. (뭐냐 넌...)

​

즉 매수하는 시점으로부터 

2년정도는 공급물량이나 시점을 

어느정도 정확하게 볼 수 있는데,

4년 후 공급물량은 시점이 

앞당겨질수도 있다는 것을 깨달았습니다. 

​

역시나 결론은 가격이다.

매도할때 역시나 중요한 것은 ‘가격’입니다.

​

제가 매도를 결심하고 생각했던 

마지노선 가격이 있었는데요.

​

제가 매도하는 것이 

더 이득이라고 판단된 이후로는

마지노선 가격보다도 

싸게 팔수밖에 없었습니다. 

​

매수자의 매수의사를 전달받고

‘와 내가 이 가격에 팔줄은 전혀 몰랐네’ 

생각했습니다.

​

시장 분위기가 좋지 않고,

그래도 수익이 나는 구간이며,

매도하는 것 자체가 이익인 상황이라면

빠른 결단도 중요한 것 같습니다. 

​

전체 문자는 꽤 유효하다

매도할때 해당 단지 사장님들 위주로

몇달간 내놓았습니다.

어차피 지역 전체 분위기가 

활발하지 않은 상황이라

여러 단지에 내놓는다고 해서

매도가 잘 되는 건 아니기 때문입니다.

​

하지만 제가 매도 가격을 확 내리면서

결심한 것은 ‘단체 문자’였습니다.

얼마나 돌렸냐구요?

해당 ‘구’에 있는 190군데가 넘는 부동산에

다 문자를 뿌렸습니다. 

​

역시 그렇다고 해서 다른 단지 

사장님이 거래해주신 건 아니었구요.

​

제가 가격을 내리는 동시에 전체 문자를 뿌리니

단지 내 사장님들이 갑자기 안달이 나셨습니다.

​

누가봐도 싼 가격인데다가

긴장을 놓고 있던 사장님들이 

움직이게 되는 마법..ㅎㅎ

​

단체 문자는 처음부터 돌리기보다

저처럼 매도가격을 낮추더라도 

빨리 정리하고 싶을때 추천드립니다.

​

자존심은 개나 줘..

예.. 사실 가격을 확 낮추면서

제가 기대했던 수익률도 확 낮아진 상황이었어요. 

​

그런데 세입자분이 매수의사를 밝히셨어요.

​

그날 집보러 두 팀이 오기로 했는데

그 상황에 스트레스 받으셨는지

매수의사가 없다던 세입자분이 

직접 전화를 주셨어요. 

​

이미 가격을 확 낮춘건데

거기서 더 깎으시더라구요 ㅎㅎ

(원래 그렇죠 뭐..)

​

게다가 집 보러온 손님들한테

쫓아다니시면서 집의 흉을 봤다고 하시더라구요.

​

기분이 확 상했고

세입자분께도 그 가격에는 안판다고 했었죠.

​

하지만 결국 가격의 폭이 좁혀지지 않았고,

제가 졌습니다.. ㅎㅎ 

단 몇백만원에 자존심 부리다가는

일을 그르칠 수 있다는 생각에

며칠을 고민하다가 승낙했습니다.

​

감정에 호소하라

마지막 느낀점인데요. 

결국 저희가 배운대로

부동산 거래는 사람이 하는 일입니다. 

​

매도 가격이 결정되면서 

제가 이 투자를 통해 

남긴 금액이 결정되었지만,

저는 조금이라도 더 수익을 남기고 싶었어요. 

​

결정적 역할은 부동산 사장님이 했지만, 

세입자와 제가 직접 연락하며

협상테이블에 앉았으니

중개수수료는 얘기해볼 수 있다는 생각이었습니다. 

​

사장님께 제가 가격을 양보해서

거래가 성사되는 점,

세입자분과 직접 연락을 나눴던 점,

제 현실적 상황 호소 .. 등을 통해

중개수수료를 확 깎았습니다.. ㅎㅎ

​

부동산 투자를 시작하기 전에는

식당에 컴플레인 조차 하지 못하던 

소심한 성격이었는데

이제는 할 말을 하며 협상하기도 하는

제가 신기합니다..

​

2년간 보유하면서 

매수부터 전세운용, 매도까지의 한 사이클,

매수자 우위 시장의 분위기 등을

깨닫게 해준 귀중한 투자였습니다. 

​

예상수익은 생각보다 낮아서 아쉽지만,

덕분에 서울/수도권에서 

더 좋은 투자를 할 수 있으리라 기대합니다. 

​

보고싶은 월부 동료분들께도

조금이나마 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다 :)