안녕하세요,
출산 이후 100일 된 아가를 키우고 있는 양파으니입니다 :)
요즘 날씨도 좋아서 너무 임장가고싶고
동료분들도 얼른 뵙고 싶네요!!
최근에 가지고 있던 아파트 중 하나를 정리했습니다.
오피스텔을 매도한 경험 외에는
처음 해보는 경험이라 복기해보려합니다.
아파트 매도를 앞둔 분들께
그리고 새롭게 매수를 앞둔둔 분들께
도움이 되면 좋겠네요 :)
제가 매도한 아파트는
중소도시 신축 34평형입니다.
매도한 이유는 크게 세가지 입니다.
첫째, 2년 보유기간 동안 수익이 났습니다.
둘째, 이 주택과 다른 주택을 매도한 금액으로
수도권에 한 채를 더 살 계획입니다.
셋째, 세입자 거주기한이 2년 더 남았는데
만기 시점에 인접지역에 공급이 있어
그때 더 수익을 올릴 확률이 낮다고 판단했습니다.
이러한 이유로 매도를 했고,
이 과정에서 깨달은 9가지를 정리해볼게요.
출처: 이코노미조선
매수 당시의 기술은 중요하지 않았다.
이 아파트를 매수할 당시에는
전세가 높게 껴있는 물건이었고,
전세 만기가 약 1년정도 남아있었습니다.
그래서 싸게 나온 물건이었는데
행여 역전세가 날까싶어
기존 세입자에게 더 오래 거주하시라고
같은 금액으로 전세 계약을 새롭게 유도했습니다.
그때만해도 저에겐 투자금을 줄이는게 중요했고,
4년 정도는 보유할 생각이었기 때문에
감액없이 전세 계약을 새로 쓰도록
협상한 스스로를 잘했다고 생각했습니다.
하지만 그때 낮았던 전세가격은
1년만에 회복되었고,
4년 뒤 예정에 없던 공급 계획이 잡히면서
오히려 전세계약을 새로 안썼다면
1년만에 매도할수도 있었겠다는 생각이 들었습니다.
역시 예상한대로 흘러가지 않습니다.
역전세를 미리 걱정할 필요는 없었습니다.
하지만 그때 당시 투자금 범위에
들어오지 않던 물건을
투자 범위에 들어오게끔 했던 노력
덕분에 성장했기에 후회는 없습니다.
4년? 생각보다 긴 시간
매수 당시 4년은 보유할 생각이라고 했었는데요,
생각보다 4년은 긴 시간이더라구요.
즉 매도 계획이 앞당겨질 수 있다는 의미입니다.
2년만에 제가 목표했던 1차 수익률 구간에
도달했고, 수도권과 서울에 아직 가격이
괜찮은 물건들이 있기에 매도를 결심했어요.
하지만 매도할 시점이 바라는대로
시장 분위기가 좋지 않을 수 있다는 점 ㅎㅎ
매수 당시에 매도 시점을 그려보는 것은
필요한 과정이지만,
역시 예상한대로 흘러가지 않을 수 있다는
것을 염두해둬야겠습니다.
로얄동, 로얄층, 로얄타입 괜히 있는 말이 아님
흔히 RR이라고 들어보셨을거예요.
로얄동 로얄층을 의미하는 표현인데요.
RR이 좋은건 알지만,
RR은 아니더라도 저층이나 완전 비선호동만 아니면
전세가는 비슷해서 오히려 투자금이 줄어듭니다.
RR을 일반동,층 가격으로 사면
제일 베스트이구요.
조금 더 비싸고 투자금이 조금 더 들더라도
RR을 사는게 좋을 수 있다는 것을 깨달았습니다.
어차피 내 물건을 받아줄 사람은
‘실거주자’일 확률이 높기 때문입니다.
특히 지금처럼 투자자가 접근하기
어려운 시장에서는 실수요자 위주로
거래가 진행되기에
더더욱 중요하다는 것을 느꼈어요.
제 물건은 일반동, 선호층(고층),
비선호타입이었는데요.
사실 매수 당시에는 A타입이
B타입보다 좋은걸 알고 있었지만,
이 아파트에서 이정도로
선호도 차이가 나는줄은 몰랐습니다.
그냥 차라리 B타입 1천만원
더 싸게 사는게 낫지~ 생각했어요.
하지만 시장이 차갑게 식으니
B타입을 2천만원 싸게 내놔도
더 비싼 A타입 위주로 거래되더라구요.
‘매수가격’과 ‘투자금’에만 집중하면
안된다는 것을 크게 깨달았어요.
세 낀 물건은 난이도 극상
전세입자 만기가 2년이나 남은 상황에서
제 물건은 오로지 투자자에게만 팔 수 있었습니다.
하지만 해당도시에 아직 투자바람이 불지 않았기에
제 물건은 가격이 착하더라도 거래가 어려웠습니다.
더구나 전세입자 입장에서는
2년이나 남은 물건을
손님들에게 보여주는 것을 매우 꺼려하셨어요.
간혹가다 손님이 붙더라도
세입자분께 온갖 양해를 직접 구해야했기에
피로도가 매우 심했습니다.
그래서 이사비+수고비를 지급해드리고
집을 공실로 만들려고도 했으나
해당 지역에는 전세 물건이 많지 않아
세입자분께서 이동할 집이 마땅치 않았습니다.
슈퍼 ‘을’이 된 저는
시장 분위기가 좋아질때까지 기다리거나,
결국 매우 싸게 팔수밖에 없는 구조였어요.
지방 공급은 매우 탄력적이다
제가 이 아파트를 매수할 당시
제 나름 철저히 분석해서 매수했었고,
전세 만기 시점과 공급이
맞물리지 않도록 했습니다.
그리고 그때 당시 해당 단지
주변 공급은 딱 한군데 있었는데
갑자기 맞은편에 예정에 없던 단지들이
계획되어 있었습니다. (뭐냐 넌...)
즉 매수하는 시점으로부터
2년정도는 공급물량이나 시점을
어느정도 정확하게 볼 수 있는데,
4년 후 공급물량은 시점이
앞당겨질수도 있다는 것을 깨달았습니다.
역시나 결론은 가격이다.
매도할때 역시나 중요한 것은 ‘가격’입니다.
제가 매도를 결심하고 생각했던
마지노선 가격이 있었는데요.
제가 매도하는 것이
더 이득이라고 판단된 이후로는
마지노선 가격보다도
싸게 팔수밖에 없었습니다.
매수자의 매수의사를 전달받고
‘와 내가 이 가격에 팔줄은 전혀 몰랐네’
생각했습니다.
시장 분위기가 좋지 않고,
그래도 수익이 나는 구간이며,
매도하는 것 자체가 이익인 상황이라면
빠른 결단도 중요한 것 같습니다.
전체 문자는 꽤 유효하다
매도할때 해당 단지 사장님들 위주로
몇달간 내놓았습니다.
어차피 지역 전체 분위기가
활발하지 않은 상황이라
여러 단지에 내놓는다고 해서
매도가 잘 되는 건 아니기 때문입니다.
하지만 제가 매도 가격을 확 내리면서
결심한 것은 ‘단체 문자’였습니다.
얼마나 돌렸냐구요?
해당 ‘구’에 있는 190군데가 넘는 부동산에
다 문자를 뿌렸습니다.
역시 그렇다고 해서 다른 단지
사장님이 거래해주신 건 아니었구요.
제가 가격을 내리는 동시에 전체 문자를 뿌리니
단지 내 사장님들이 갑자기 안달이 나셨습니다.
누가봐도 싼 가격인데다가
긴장을 놓고 있던 사장님들이
움직이게 되는 마법..ㅎㅎ
단체 문자는 처음부터 돌리기보다
저처럼 매도가격을 낮추더라도
빨리 정리하고 싶을때 추천드립니다.
자존심은 개나 줘..
예.. 사실 가격을 확 낮추면서
제가 기대했던 수익률도 확 낮아진 상황이었어요.
그런데 세입자분이 매수의사를 밝히셨어요.
그날 집보러 두 팀이 오기로 했는데
그 상황에 스트레스 받으셨는지
매수의사가 없다던 세입자분이
직접 전화를 주셨어요.
이미 가격을 확 낮춘건데
거기서 더 깎으시더라구요 ㅎㅎ
(원래 그렇죠 뭐..)
게다가 집 보러온 손님들한테
쫓아다니시면서 집의 흉을 봤다고 하시더라구요.
기분이 확 상했고
세입자분께도 그 가격에는 안판다고 했었죠.
하지만 결국 가격의 폭이 좁혀지지 않았고,
제가 졌습니다.. ㅎㅎ
단 몇백만원에 자존심 부리다가는
일을 그르칠 수 있다는 생각에
며칠을 고민하다가 승낙했습니다.
감정에 호소하라
마지막 느낀점인데요.
결국 저희가 배운대로
부동산 거래는 사람이 하는 일입니다.
매도 가격이 결정되면서
제가 이 투자를 통해
남긴 금액이 결정되었지만,
저는 조금이라도 더 수익을 남기고 싶었어요.
결정적 역할은 부동산 사장님이 했지만,
세입자와 제가 직접 연락하며
협상테이블에 앉았으니
중개수수료는 얘기해볼 수 있다는 생각이었습니다.
사장님께 제가 가격을 양보해서
거래가 성사되는 점,
세입자분과 직접 연락을 나눴던 점,
제 현실적 상황 호소 .. 등을 통해
중개수수료를 확 깎았습니다.. ㅎㅎ
부동산 투자를 시작하기 전에는
식당에 컴플레인 조차 하지 못하던
소심한 성격이었는데
이제는 할 말을 하며 협상하기도 하는
제가 신기합니다..
2년간 보유하면서
매수부터 전세운용, 매도까지의 한 사이클,
매수자 우위 시장의 분위기 등을
깨닫게 해준 귀중한 투자였습니다.
예상수익은 생각보다 낮아서 아쉽지만,
덕분에 서울/수도권에서
더 좋은 투자를 할 수 있으리라 기대합니다.
보고싶은 월부 동료분들께도
조금이나마 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다 :)
