[열중반 45기 12조_백개의씨앗] 1강 후기 : 투자는 예측이 아니라 원칙과 기준으로 하는 것이다.

#인상깊었던 점 

• 잃지 않는 투자의 원칙을 적용하자 : ‘저환수원리’를 알고 있지만 모르고 있었습니다. 실준반과 서투기를 지나면서 임장보고서 작성에 조금씩 익숙해지고 있지만 의문이 있었습니다. 단지와 단지의 우선순위를 구분하기 어려웠고, 결론에서 투자 우선순위에 대한 확신이 없었습니다. 강의를 통해 ‘저환수원리’의 원칙을 투자에 적용하지 못하고 있었음을 알게 되었습니다. 게리롱님의 명강의 덕분에 ‘저환수원리’의 본질적인 의미를 정확히 이해하고 나의 투자에 어떻게 적용할 수 있는지 배울 수 있었습니다. 잃지 않는 투자의 원칙을 다시 복기해봅니다.
  • 저평가
    • [의미] ‘가치가 있는 것’을 가치보다 ‘싸게' 산다.
    • [방법] ‘비교평가’ (입지) 같은 가격인데 더 좋은 게 있나? (가격) 비슷하게 좋은 데 더 싼게 있나?
    • [적용] 게리롱님의 ‘저평가 vs. 저가치 한 판 정리’ & ‘시세 그룹핑’
    • [생각] 가격에만 치중해 가치를 놓칠 뻔 했습니다. 아파트의 가치를 결정하는 요소가 ‘입지’와 ‘상품성’임을 배웠습니다. 무엇보다 지역별 가치(직장,교통,환경,학군)와 단지별 선호도(연식,구조)를 비교평가 할 수 있는 ‘아는 지역’을 늘려 나가는 것에 집중하겠습니다.  
  • 환금성
    • [의미] 매도 시점에도 ‘사람들이 좋아할 만한 것’
    • [방법] 입지와 연식에 따른 ‘선호도 이해(수요)’
    • [적용] 게리롱님의 ‘투자범위 & 매도계획 설정’
    • [생각] 환금성을 단순히 ‘저층 & 탑층 제외, 300세대 미만 제외’ 공식처럼 생각했습니다. 5년, 10년 뒤에 매도할 때에도 다른 사람이 사고 싶은 좋은 상품인지 판단하겠습니다. 매매할 때 싸게 사는 것도 중요하지만 사람들의 선호도가 높아 쉽게 매도 할 수 있는 아파트를 투자하는 것이 곧 환금성을 반영한 투자임을 깨닫습니다.
  • 수익성
    • [의미] 보유한 투자금으로 ‘충분한 수익(수익금 + 수익률)’을 낸다.
    • [방법] 내가 할 수 있는 것 중에 (입지가) 가장 좋은 것에 투자한다.
    • [적용] ‘비교평가’ (가격) 어떤 게 더 싸지? 어떤게 투자금이 적게 들지? (입지) 어떤게 더 좋지?
    • [생각] 소액투자만 할 수 있다고 생각하니 ‘수익률 = 수익성’으로 단순하게 이해했습니다. 그러다보니 상품의 본연의 가치보다 투자금(매-전 차이)이 작은 것에만 치중하게 되었습니다. 수익성을 반영한 투자란 ‘수익률에 집착하지 않고 내가 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 것(가치가 있고 수요가 풍부한 것)을 싼 구간에 사는 것’이라는 게리롱님의 말씀을 잊지 않겠습니다.
  • 원금보존
    • [의미] 전세가율이 충분히 높은 것에 투자하고 원금을 ‘절대’ 지킨다(가치를 찾아 갈 때까지 보유).
    • [방법] 전세가율 적정 수준(전세가 변동폭 확인) + 입주물량 확인 => 보유(대응) & 매도(갈아타기)
    • [적용] 게리롱님의 ‘원금보존을 위한 의사결정 트리’
    • [생각] 전세가율만 높으면 된다고 쉽게 생각했습니다. ‘매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않는다’는 말 이면에 ‘단, 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다’는 중요한 내용을 보지 못했습니다. 전세가율이 높은 상품을 사는 것이 다가 아니라 가치가 있는 상품을 싸게 사서 가치를 찾아갈 때까지 잘 지키는 것이 원금보존의 진짜 의미임을 깨닫습니다. ‘매도 후 더 좋은 자산으로 갈아타기 할 수 있는지’, ‘예정된 리스크를 감당할 만큼 가치가 있는지’ 질문하고 매도와 보유에 대한 명확한 기준을 지키겠습니다.
  • 리스크
    • [의미] 감당 가능한 리스크에 투자하고 대응한다.
    • [방법] ‘잔금(전세상황, 입주물량) + 역전세(입주물량, 향후 공급물량)’ 확인
    • [적용] 내가 감당할 수 있는 리스크의 규모(현금 유동, 입주물량 소화 속도) 확인
    • [생각] 최대한 보수적으로 판단해서 리스크는 무조건 피해야겠다고 생각했습니다. ‘리스크가 없는 투자는 존재하지 않는다’는 게리롱님의 말씀에 리스크는 피할 수 있는 것이 아니라 대응하는 것이라는 점을 깨닫습니다. 무엇보다 역전세를 감당해서라도 보유하고 싶을만큼 가치가 좋은 자산을 싸게 살 수 있다면, 대응할 수 있는 범위 내에서 적극적으로 투자를 검토하겠습니다. 단, 게리롱님의 상승장에서의 투자 스토리를 잊지 않고 망하지 않도록 무리하지 않겠습니다. 

#꼭 적용해보고 싶은 점

• 앞마당을 투자와 연결하는 ‘시세트래킹’(가격관찰) : 게리롱님께 실전투자 프로세스[1. 정보수집(임장 & 임장보고서) → 2. 잃지 않는 투자 원칙(물건 선별) → 3. 가격관찰(시세트래킹) → 4. 계약]를 배우고 나니, 시세트래킹을 너무 해보고 싶어 졌습니다. 5월에 A지역을 앞마당으로 만들면서 선정한 투자후보단지를 장바구니에 담았습니다. 내 앞마당이 늘어나고 장바구니에 담기는 단지가 많아질 생각을 하니 벌써 가슴이 두근거립니다. 지금 내가 들이는 시간과 노력을 꼭 투자와 연결하겠습니다. 조급해하지 않고 가격을 관찰하면서 내게 올 좋은 기회를 찾겠습니다.