1. 똑같이 30억이 있어도 그 가치는 다를 수 있다.
똑같이 30억이 있어도 그 가치는 다를 수 있다. 아니 걍 다르다. 조상들에게 산을 6개 물려 받았다고 가정해보자. 산은 각 5억 정도다. 다만 거래가 잘 일어나지 않고, 평균 5년에 한번 거래가 일어났다고 가정해보자. 그럼 이 산 6개를 가지고 있는게 정말 순자산 30억의 가치가 있을까? 반면에 아리팍 한강뷰 24평에서 살고 있다고 가정해보자. 시가는 30억 정도고, 1년동안 동일 평형의 거래는 10건이었다고 가정해보자. 내가 직접 이용할 수도 있고, 일년에 평균10개가 거래될 정도로 활발한 자산이다. 이 둘은 절대 같지 않다.
산과 강남 아파트는 너무 극단적인 비교다. 그럼 좀 더 현실적인 비교를 해보겠다. 22년말에 경기도 외곽 5억짜리 물건을 6개 가지고 있는 다주택자가 있었다고 가정해보자. 현재 그 가치는 거의 못 올랐을 것이다. 지금 경기도외곽은 여전히 하락이 멈춰있는 수준이다. 반면 그라시움 24평을 3개 가지고 있다면 45억정도로 가격이 올랐을 것이다. 22년말 10억이었던 그라시움은 현재 15억 정도다.
물론 결국 경기외곽도 올라서 상승률로는 따라 잡을 것이다. 하지만 그게 얼마나 걸릴까? 최소 몇 년은 걸릴 것이다. 지난 장 끝인 20~21년에 경기도 외곽의 상승률은 어마어마 했다. 2년만에 두배 오른 곳도 많았다. 외곽 신축에 GTX같은 호재가 가세된 지역이 특히 그랬다. 지금은? 19년 가격으로 회기했고 여전히 상승을 전혀 못하며, 거래도 안된다. 고덕은 매주 신고가를 경신하는데... 물론 결국 오를 것이다. 하지만 일이년 동안 바짝 오르고 하락장을 맞이하는게 좋은것인가? 그래서 난 수도권 외곽보다 지방 상급지 신축을 더 선호하는 것이다.
독같은 30억이라도 그 자산이 어디에 묶여있는냐가 대단히 중요하다. 내용물(가격)도 중요하지만, 용기(자산의 종류)도 중요한 것이다. 외냐하면 그 자산이 미래 순자산을 만들기 때문이다.
2. 자산배분
자산배분이란 단어는 대부분의 사람들에게 고루한 단어처럼 느껴진다. 재미없는 방식, 수익이 좋지 못한 방식등 다양한 느낌을 자아내는 단어다. 실제로 내 나이또래 투자자들은 자극적인 단어를 많이 사용한다. 반면 자산배분이라는 단어는 가장 재미없는 단어다. 난 자산배분=자산분산이라고 생각하지 않는다. 그것보다는 올바른 곳에 자산을 배치하는 것을 말한다고 본다.
좋은 자산배분을 하려면, 배분을 생각하기 이전에 올바른 배치를 먼저 생각해야 한다. 올바른 배치가 모이면서 조화를 생각해야 하는 타이밍이 온다. 그때가 배분을 고민할 시기라고 본다. 단순히 주식계좌에 다양한 자산을 조합해서 담는 방식도 자산배분이라고 한다. 하지만 난 전체 순자산 관점에서 자산배분을 이야기하고 있다. 좀 더 넓은 의미에 대해 이야기하는 것이다.
지금부터는 내가 생각하는 자산배치 순서와 비율에 대해 이야기 해보고자 한다.
3. ~40대 초반, 최종주택
40대 중반까지는 통계적으로 소득이 늘어나는 시기다. 이때까지 갈아타기를 하거나 주택수를 늘리거나 해서 최종주택으로 가야한다고 생각한다. 각자 이때까지 보유할 수 있는 주택의 규모가 다를 것이다. 또 돈을 버는 나이도 다들 다르다. 하지만 이 기준 보통 생애주기상 소득이 늘어나서 정점을 이루고 이 정점이 5~10년 정도 유지된다는 통계를 무시하면 안된다. 이걸 기준으로 플마5년 정도를 해서 각자 포지션을 정하면 될듯 하다. 다만 너무 늦게까지 끌고 가면, 다른 것을 전혀 못할 수도 있다.
개인적으로는 이 시기까지 팔지 않아도될 주택을 보유하는 것을 목표로 한다. 이번 강동아파트는 현재 실거래가가 15억 정도다. 전세금6.5억이 있다. 3년후 전세를 내보내고 주담대를 약간 끼고(3억정도) 실거주 할 예정이다. 실거주 2년이면 주담대도 모두 정리할 수 있을 것으로 보는데, 이렇게 되면 지금부터 하나도 안올라도 15를 쥔다. 30억짜리를 볼 예정이다. 총5년 정도 소요될 것으로 본다. 물론 사업이 어떻게 되는지에 따라 실제 달성여부는 결정날 것이다.
여기에 갈아타기 포인트가 있다. 내가 이번 강동 아파트를 산 이유는 내 돈으로 살 수 있는 최고의 자산이라서가 아니다. 내 돈으로 살 수 있는 최고의 자산은 아마도 마래푸였을 것이다. 다만 시세탄력이 좋고, 내가 최종 주택으로 생각하는 아파트들과 가격이 동행하는 경향성이 가장 높기 때문에 이 단지를 선택한 것이다. 즉 갈아타기 하기에 가장 좋은 자산이었다. 거기에 더해서 향후 5년간 확정된 3가지 호재가 있기 때문에 이것이 실현될 때, 매도하기 좋겠다고 판단했다. 현재 투자금 15억 기준으로 보면 한남더힐26평이나 반포신축24평, 압구정24평이하 한양1차등이 있다. 아마 목표를 이루면 이정도가 내 최종 주택이 될듯하다. 국민평형은 평생 못살는 것일까?...
4. ~60대초반, 연금 그리고 달러금융자산
이후에는 주택을 늘리지 않을 것이다. 그것보다는 개인단에서는 연금계정을 만들어갈 예정이다. 물론 의도치않게 98년말, 08년말, 22년말같은 하락이 벌어지면 당연히 레버리지를 늘려서라도 주택을 추가확보할 것이다. 보통 이런 일은 10년에 한번 있기 때문에 의도하지는않아도 결과론적으로 60대초반이 되면 2~3주택이 되어 있을것이다. 다만 이것을 목표로 하지 않는다는 것이다. 하지만 시장은 의도와 목ㄹ표를 얼마든지 비껴나가게 할 수 있다는 것을 다시한번 상기하려는 것이다.
이때부터 목표는 오로지
1) 연금계정 한도를 모두 채우기
2) 금융자산의 비중 20%이상~40%내외로 만들기
3) 달러자산의 비중 최소20%이상~40%내외로 만들기
이 세가지를 모두 이룰 수 있는 방법은 s&p500을 정액분할매수를 퇴직연금-개인연금-isa-일반계좌 순으로 늘려나가는 것이다. 그렇게 한국 자산의 비중을 60%이하로 낮추고, 원화자산(서울 아파트 포함)의 비중을 60%이하로 낮출 것이다. 이게 난 미래에 상당히 중요한 재테크 키워드가 될 것이라고 생각한다. 너무 아파트 비중이 절대적이면 안된다고 생각한다.
서울아파트60 : 달러미주식지수 40
부동산60:금융40
원화60:달러40
정도로 맞추고 싶다.
5. 만약에
만약에 사업이 잘된다면, 사업을 안정적으로 운영할만한 건물이 필요하다. 이제 월세만 한달에 2천 나간다. 10명이 넘는 건물주를 지켜본 결과 결국 자영업은 돈 못번다. 그걸 레버리지로 사용하는 (건물)주인이 번다. 그런데 어설픈 건물사면 반려건물처럼 속썩이면서 죽을 때까지 엑싯 못한다. 사실 월세2천을 원리금으로 낸다고 하면 지금도 서울에 건물을 살 수 있다. 다만 서울 그 중에서도 아주 핵심지를 보유하는 것이 아니라면 난 건물보다는 아파트가 더 나은 선택이라고 본다. 요즘 뭐 건물주 만들기 이런거 유튜브 보면 하던데 개인적으로 좋지 않은 방법이라고 생각한다. 10억내외종자돈이라면 핵심지 아파트를 갭으로 사고, 사업은 임대로 하는게 좋다고 본다.
1) 다만 이미 핵심지 주택이 있어서 추가로 주택을 취득하기 부담스러운 환경
2) 종자돈으로 최소 20억이상 사용할 수 있는 환경(LTV80% 가정시 100억 건물 트라이 가능)
3) 사업을 계속 해야 하는 상황+ 월임대료가 보유를 목표로 하는 건물 이자와 비슷한 수준의 경우
이 세가지 모두 있어야 건물할만 하다고 본다. 아! 일생에 벌어들이는 현금흐름이 사회초년생에 몰려있는 성공한 연예인이나 운동선수는 제외다. 이들은 건물 사는게 맞다. 그래야 돈을 지킬 수 있다. 건물 사는 연예인들이나 운동 선수들 아주 똑똑하다고 생각한다. 그들은 그 돈으로 사업이나 금융하면 안된다.
여기에 한가지 더 욕심을 내자면, 미국에 작은 부동산이라도 하나 가지고 싶다. 안되면 일본이나 싱가포르라도... 뭐 여기는 그냥 취미정도로 몇몇 블로그나 영상 보는데 아직 잘 모른다. 그냥 그런 바람이 있다. 우리 자식세대는 영어를 모국어처럼 사용하고, 영어권을 상대로 뭔가를 해야 한다고 생각중이다.
6. 그외 비율들
부동산50: 금융20:사업10:현금성10 / 사업용 건물을 하느냐 못하느냐에 따라 상당히 이 비율이 달라질 것이다.
달러자산 최소20%이상, 40%내외 보유가 이상적 / 자연스럽게 원화자산의 비율은 최대80%를 넘지 말고, 60%내외가 적당
이 모든 것은 전체 자산이 결정 / 자산규모가 커질수록 금융자산이 커지고, 달러자산이 커지는 방향이될 것.
100-나이 = 소비비율 / 현재는 40%이하 사용해야 함. 이것도 소득이 사실상 결정.
통계적으로 보면 세전소득 곱하기10= 최종 순자산 / 최종순자산은 보통 60대 초반에 형성, 우리세대는 70초반이 될 것으로 봄.
각 은행에서 나오는 부자보고서 보면 이런 비율을 추측하기 좋음.
[네이버 블로그] 블로그를 소개합니다.
경제적자유 쟁취하기 - 경자인 | 경자인
https://m.blog.naver.com/kyungjain
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