"네? 그 집도 팔렸다고요?… 몇 번째 허탕인지…"

안녕하세요, 제주바다입니다.

오늘은 현재 아파트 매매 시장에서 매수를 고민하는 분들께 반드시 주의해야 하는 것과 이런 상황에서 어떻게 행동하셔야하는지를 말씀드리려고합니다.

1. 3단계 스트레스 DSR 시행(7월1일부터)을 앞두고 서울, 경기 수도권 아파트 거래량이 많이 늘었습니다.

3월 토지거래허가구역 재지정 이후로 풍선효과처럼 마포, 성동 등 주변지역으로 수요자들이 옮겨갔고, 규제지역발 가격상승이 서울, 수도권 전역으로 스며들었습니다.

여기에 7월부터 대출한도가 줄어들 것을 걱정하는 내집마련 실수요자분들이 갑자기 상승하는 가격에 대출문이 닫히기 전에 매수해야겠다는 생각으로 시장에 참여하면서 좀처럼 움직이지 않고 저평가된 가격을 고수하던 서울 경기 구축아파트까지 팔리기 시작했습니다. 

2. 수도권 뿐만이 아닙니다. 지방도 선호하는 지역, 단지 위주로 가격 상승이 되었고 거래량도 늘었습니다. 

뉴스에서는 계속 미분양 이야기만 나오다보니 실제로 거래가 아예 안되는 줄 알고 계시는 분들도 계시지만, 실제 데이터는 그렇지 않습니다. 마치 서울 수도권 2023년~2024년 초반까지의 시기와 비슷한 모습입니다. 손꼽히게 좋은 단지들은 가격이 상당히 많이 회복했지만 그 외에 단지들은 충분히 좋은 가치를 갖고 있음에도 여전히 너무 저평가된 가격으로 양극화되어 있습니다.

3. 항상 모든 일은 엎친 데 덮친 격으로 일어납니다. 

집이 팔리는 것 같아서 이 때다 싶어서 매도자가 물건을 내놓고 갈아타기 할 준비를 합니다. 아뿔싸…갈아타기 하려고 점 찍어둔 집은 가격이 많이 올랐습니다. 도저히 저 돈을 더 주고 갈아타기 할 엄두가 안 납니다. 우리 집은 얼마 오르지 않았는데, 내가 갈아타기 하고 싶은 집은 2억 이상 올라버렸습니다..

당장 매도 할 이유가 없어진 매도자는 일단 높은 가격에 물건을 내놓고 관망합니다. 

일부는 나중에 팔겠다며 물건을 다시 거둡니다. 

시장에 매매물량이 사라집니다. 

매매물량은 없고, 매매호가는 상승한 지역들에서 계속 이거라도 사야하나 고민하는 분들이 계실겁니다. 정말 물건이 없어서 매매 물건이 나오길 기다려야하거나 저층만 겨우 남아있는데 그마저도 비싼 가격에 나와있어서 이걸 이 가격까지 주고 사도 되는건지 판단이 되지 않으실겁니다.

4. 우선 이것부터 알고 계셔야합니다. 거래량이 많은 시기가 있으면 그 뒤에는 반드시 급감하는 시기가 있습니다.

서울 아파트 거래량 그래프를 보면, 거래량이 늘어난 시기 다음에는 급락하는 시기가 있습니다. 연중에도 이것을 반복합니다. 

신규매수, 갈아타기 수요 거래 진행 > 가격상승 > 매물 거둠(매물감소) > 호가 상승 > 매수자 관망 > 매수수요감소 > 거래량 하락 > 꼭 팔아야하는 물건 가격하락 거래 > 매물 점점 증가 > 호가 하락

이런 시장의 변화를 앞으로의 상승시장 내내 경험하게 되실겁니다. 

이렇게 고를 수 있는 매물이 없고, 실거래가보다 너무 높게 나와있는 단지에서 계속 주저하고 머물러있기보다는 여전히 가치대비 싸고 양극화수준으로 싸다싶은 저평가된 아파트를 매수하시는 것이 안전한 시기입니다.

누가봐도 여긴 좋다 생각하는 단지는 이전의 전고점을 돌파하고, 심지어 전세가율 또한 직전 상승장의 전세가율보다도 낮은 수준입니다. (30~40%대) 

급상승한 만큼 가격이 조정 될 확률이 높기 때문에 내집마련이든 투자든 절대로 무리해서 대출을 일으키거나 감당하지 못할 수준으로 매수하시는 것은 위험합니다.

5. 이런 시기에 비싼건 더 비싸지고, 저평가된건 더 저평가되기마련입니다.

시장은 늘 그렇습니다. 여러분이 회사에서 일을 마치고 저녁을 먹으러 가게를 찾을 때를 생각해보세요.

사람이 있는 가게에 들어가고 싶지, 사람이 별로 없는 가게는 왠지 모르게 피하게됩니다. 그래서 사람이 모이는 가게는 줄을 길게 서서 대기를 해서라도 먹고, 사람이 없는 가게는 안타깝게도 계속 손님이 없습니다.

집을 사는 것은 맛집에 줄서는 것과 완전 다릅니다.

맛집은 줄을 서서 먹어도 돈을 더 내고 먹지 않지만, 집은 내가 줄을 설 수록 그만큼 더 많은 돈을 내야합니다. 어느 순간에는 그 집의 가치보다 너무 비싼 비용을 지불하고 매수해서 마음고생을 심하게 하거나, 심지어 감당할 수 없는 수준에 이르러서 생활고를 겪게 되기도 합니다.

6. 집을 사고 불안하면 안됩니다.

내가 너무 비싸게 산거 아닌가… 매일 불안하고 잠이 안오고, 대출이 안나올까 불안하고, 더 싼 매물이 나오면 속상한… 그런 상황은 만들지 않으시길 바랍니다.

우리가 집을 사는 이유가 뭔가요?

사랑하는 가족과 더 행복하게 안전하게 살아가기 위함이 아닌가요?

그렇기 때문에 여러분은 위험하지 않은 안전한 방법으로 안전한 가치의 안전한 가격의 집을 매수하셔야합니다.

여러분의 결정이 가족의 미래를 결정하기 때문입니다.

내집마련도 투자도 조금만 공부하면 안전하게 더 좋은 의사결정을 할 수 있습니다.

느낌적인 느낌으로 여러분의 전 재산+대출까지 무리하게 올인하는 의사결정을 하지마시고

부동산의 가치를 판단하는 안목을 배우셔서 여러분의 재산을 안전하게 불려가는 의사결정을 해나가시길 진심으로 바랍니다.

ps. 여러분의 내집마련과 투자에 도움이 되실만한 표를 첨부합니다.

아래 표는 전국 구별 매매 거래량입니다. 25년 1월 대비 25년 4월 거래량 증감을 보면, 거래가 급증한 지역들도 있지만, 그렇지 않은 지역들이 더 많습니다. 그만큼 안전하게 집을 매수할 수 있는 지역이 더 많다는 이야기입니다.

좌절하지 마시고, 포기하지 마세요.

기회는 계속 있습니다. 늦지 않았습니다 ^^

-제주바다 올림-