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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위, (주)알에이치케이
3. 읽은 날짜: 2025.6.4~6
4. 총점 (10점 만점): / 10점
STEP2. 책에서 본 것
1장| 왜 투자를 해야하는가
#자본주의 #투자의 이유 #노후준비
우리는 투자와 재테크를 하려면 돈에 대해 알아야 하고 자본주의에 대해 알아야 한다. 직장인을 위한 자본주의는 없다.
아파트도 물건이다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재이다. 이러한 특징 탓에 ‘파동’에 가까운 움직임으로 상승해 왔고, ‘부동산 가격은 우상향’이라는 말은 결코 틀린 말이 아니다. 통장에서 돈을 썩히지 않으려면 자본주의와 인플레이션의 본질을 인식하고 자본주의와 친해져야 한다. 통장에 있는 돈을 현금이 아닌 자산으로 바꿔야 한다.
인플레이션으로 인해 소득이 증가해도 실감할 수 없고, 지금의 소득 수준을 꾸준히 유지할 수 있을지 확신하기 어렵다.
우선 ‘자기 점검’을 통한 동기부여가 필요하고 목표를 명확하게 할 필요가 있다. 투자 목표는 1. 노후준비여야 하고 2.경제적 자유 또는 부자의 삶은 2단계 목표이다. (=차근차근 미래를 준비하는 것)
피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다.
2장| 당신과 돈이 가야 할 방향
직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산(내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 없는 것)이 아닌 생산 자산(내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것)을 사는 데 써야 한다.
생산 자산의 종류별 장단점을 비교해 봤을 때 부동산 투자는 환금성이 좋지 못하기 때문에 수익이 났다고 바로 현금화할 수 없어 오히려 안정적인 자산이다. 수요가 있기에 환금성이 많이 떨어지지도 않는다. 부동산 투자의 강점은 자산의 규모를 키우기 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.
시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다.
3장| 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
입지는 곧 사람들의 선호도를 의미한다. 입지는 그 땅이 어디에 있는가를 뜻한다. 입지 판단은 직장, 교통, 환경, 학군의 가치로 판단한다.
부동산은 입지, 투자는 관계가 중요하다. 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향도 작지 않다. 부동산 투자를 하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 되는데 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다.
잃지 않는 투자의 선결 조건은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’하는 것이다.
호재는 투자 결정 조건이 아닌 보너스 개념이다. 이미 가격에 반영되어 있다면 투자하지 않는 것이 좋다.
6월 초부터 8월 중순까지의 여름 비수기, 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기는 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기이다.(여름에 매입 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석이다)
투자를 할 땐 분명한 이유가 있어야 하고 좋은 입지, 저평가 상태 확인 후 ‘잃지 않는 투자’를 해야 한다. 부동산 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다.
좋은 위치에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 변동성도 크기 때문에 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하자.
입주 물량이 많으면 가장 먼저 전세가가 내린다. 투자 고려 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보단, 저평가 여부를 먼저 고려하고 가치 대비 싼지, 얼마나 싼지에 집중하자. 공급이 장기간 많이 예정되어 있다면 제외한다.
잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 첫째로 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력을 갖춰야 한다.
투자를 할 땐 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. 미래 기대 가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다.
‘준비된 자에게 기회가 온다’는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미다. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 발품이 가장 중요하다.
선호 지역엔 이유가 있다. 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요, 실수요든 먼저 몰려드는 지역에 우선 투자하는 게 좋다. 그렇지만 무조건 좋은 지역이 아닌 자신의 투자 기준에 충족되는지 보고 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 게 제일 베스트다.
4장| 성공 투자를 위한 필수 지식
종자돈을 만들려면 열심히 모으고, 생산 자산으로 재배치해야 한다.
좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.(안전마진 확보)
전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 ‘하방지지선’ 역할을 하게 된다. 시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금만큼이란 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.
‘전세가의 매매가 하방 지지선’ 역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로(지역 인구수의 약 0.5% 미만)인지 확인 후 투자한다.
자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미워 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 두 번째 장점은 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 커질 수 있다는 것이다. 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 각종 비용을 아낄 수 있다는 것이다.
역전세 리스크 관리를 위해 1) 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건(입지 가치↑)에 투자, 2) 입주물량이 3-4년 간 해당 지역 인구의 1% 이상 제외, 3) 현금 대비(동원 가능한 현금 수시 체크) 할 것.
5장| 따라할 수 있는 투자 매뉴얼
#투자기준
가장 먼저 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다. 투자 기준을 만족할 경우만 적극적으로 검토 후 투자한다.
아파트 투자의 기준 1) 저평가된 상태인가? 2) 투자금이 적게 드는가? 3) 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
세가지를 충족했다면 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 공략해야 한다.
상승장이 지속되면서 차츰 공포가 사라지면, 대중들 사이에 상승 랠리에 동참해야 한다는 조바심이 번진다. 이 과정에서 실수요뿐 아니라 투자수요, 즉 가수요도 시장에 진입하게 되는데, 이때 많은 사람이 선호하는 입지에 실제 거주하거나 투자하고 싶어 하면서 입지 간 가격 상승폭에 차이가 생긴다.(지역적 위상) → 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 공략할 것
지역 선정 시 전세가율과 가격, 투자금 규모, 입주 물량, 미분양 정보를 확인하고 정한다. 입지조사 시 일자리, 교통, 환경, 학군, 인구구성, 가격 정보를 확인한다. 현장조사시 지역주민처럼 지역을 제대로 눈에 담아야 한다. 발품에는 노하우나 방법이 없다. 많이 가봐야 한다. 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 확인해야 한다.
6장| 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
#실행 #동료
이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 실행에 옮겨라.
성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기 원한다면 동료들과 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 월부 환경을 활용하자.
어떻게 하면 최고의 사람들과 함께 할 수 있을까? 내가 먼저 좋은 사람(주변에 좋은 영향을 미치는 사람)이 되는 것이다. 동료들에게 작은 댓글로나마 관심을 표현하고 응원해 주는 것 만으로도 좋은 영향을 미칠 수 있다.
좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
- 지난 1년간 부동산 투자 공부와 주식 공부를 병행했는데, 주식은 너무 변수가 많아서 꾸준한 수익을 기대하기 어려웠다. 앞으로는 투자 기준이 다소 명확한 부동산 투자에 집중해야 할 것 같다.
- 지난 1년 반 동안 나는 여전히 ‘소비 자산’만 가지고 있었다. 결과가 완벽하지 않아도 ‘생산 자산’에 투자를 했어야 했다. 그래도 나는 ‘직장인 투자자’를 지향한다.
- 발품이 가장 중요하고 발로 걸어야 아는 지역이 된다는 걸 깨닫고 있다. 아는 지역이 많아야 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 할 수 있는 물건 중 뭐가 제일 좋은지 판단할 수 있다는 것과 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있고 더 큰 가치로 실현될 수 있다는 말에 매우 공감되었다.
- 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 투자의 핵심이다.
- 아직도 인식의 전환이 필요하다. 투자의 기술이나 노하우를 받아들였다고 해서 실행하지 못하는 건 인식이 바뀌지 않았기 때문인 것 같다. 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내가 현실에서 할 수 있는 것을 해야겠다.
- 투자는 경험해 보고 복기해 봐야 내 것이 되고 자산이 된다.
- 투자 기준은 명확할 수록 좋다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 나의 상황을 점검하고 목표(투자시기, 투자범위)를 명확하게 할 것. 투자 실행하기!
2. 환경 안에서 동료들과 함께하고 도와줄 수 있는 사람 되기
3. 투자 기준 세우기
4. 하루 4시간씩 시간 확보하기(독강임투)
5. 꾸준한 앞마당 시세트레킹
6. 지출 줄이기(이번달 목표: 10만원)
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(65p) 노후 준비는 셀프다... 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다.
(157p) 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.
(163p) 나는 주변의 투자자들에게 항상 이렇게 말한다. ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.
(318p) 세상에 쉬운 일은 없다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.
(331p) 당신의 1년 전을 돌아보라. 당신이 그때에 비해 달라진 게 없다면, 1년이라는 짧지 않은 시간 동안 새롭게 알게 된 여러 가지를 당신이 알기만 하고 실행하지 않았기 때문일 것이다.
(332p) 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라!
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
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