열반스쿨 기초반 2주차 수강후기_결국 저환수원리

1강-투자원칙&가치판단법

** 배웠던걸/본걸 또 볼때 내가 알고있네 하고 넘기지 말고 실천하고 있는지를 볼것..→이거도 월부강의 뿐만 아니라 다른 곳에서도 실천해야 할 태도라고 생각이 들었음

-. 부동산 가격 결정 요소

     # 장기 : 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성

     # 단기 : 저평가여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준

-. 많이 오르면 많이 빠진다 

-. 정부 별 부동산 정책 : 민주당 정부-신도시 선호 / 국힘 정부-재건축 선호 → 진보, 보수 정부 별 특징이라는데 몰랐음..

-. 물가는 통화량 영향 받는다 : 한국에 계속 돈 들어오고 있는데 (역대급 경상수지 등..) 나한테만 영향이 없다

  물가는 오르는데.. 근로소득은 계약서대로..^^;; → 근로소득 외 소득이 필요한 이유 

-. 전세난, 역전세는 번갈아가면서 온다.

   전세가 잡으려면→공급증가→공급 너무 많아지면 역전세

   ** 매매하는데 전세가를 함께 봐야하는 것도 몰랐음…

   # 당장 몇 년은 입주물량 별로 없음, 서울 전세가 계속 오를 것임

   # 수도권은 입주물량-매매가 관련성 낮고, 지방은 관련 높음 - 수도권은 입주물량 풀릴 수 있는곳이 지금 비싼곳들대비 입지독점성이 낮아서라는 생각이..?

2강-너바나의 투자원칙

** 선구안과 히팅능력 : 내가 쳐야 할 공을 골라내는 선구안, 내가 쳐야 할 공을 제대로 치는 히팅능력

   → 이거도 부동산 말고도 해당이 된다는 생각이 들었음. 근데 너바나님 한화팬이신거같음

-. 저환수원리

# 저평가여부(가치>가격) : 가치를 알아야하고, 이러려면 비교평가가 가능해야하고, 그래서 임장과 앞마당 중요

# 환금성 (내 자산이 상폐될게 아닌지?) : 원하는 시기 매도해서 돈 벌수 있냐?

  부동산은 타 자산 대비 환금성이 떨어짐

  나홀로/저층/탑층/오피스텔/빌라 안사는게좋음 → 레버리지시 조심. 현금화 안되면 빚..시장이 안좋을 때 아주 큰일

  ** 부동산 100군데 전단지, 중계수수료 5배준다.. 이런 전략이 새로웠고 이정도 해야 부동산으로 돈 버는구나 싶었음

# 수익률 : 수익금/투자금, 72/수익률 = 원금이 2배 되는데 걸리는 시간(연) 

   앞으로 가치가 오를 부동산 / 타이밍 / 수익률,수익 모두 잡아야 / 인내 (기다려서 돈 번다)

# 원금보존 : 잃지 않아야한다!!

   전세 (적정전세가율 (서울~60%) 이하로 잘 안떨어짐)

   입지독점성 어떤지?

   최악의 상황에 얼마나 떨어질지? 전고점 대비 얼마나 떨어져있는지?

   안전마진 얼마?

   전세가 빠질 수 없을지?

# 리스크 관리 : 적정 공금량은 인구수의 0.05%

  시세차익 부동산의 리스크 : 1) 역전세 2) 대량공급으로 인한 입주물량증가 3) 급격한 전세상승 4) 수익이언제날지

  리스크 헷지 : 1) 적은갭X (전세금 욕심X) 2) 3년치 입주물량, 입지독점성 따져서 3) 무리한 전세X 5%만 올려라 4) 전세보증금 5~10% 현금으로 가지고 있어야함 4) 운은 모른다. 그래서 고정적인 급여가 중요

3강-부동산 전망&투자 잘하는 법

-. 미래는 예측할 수 없다. → 남의 예측에도 집착할 필요X 대응을 하자 

-. Bottom up 식 투자 : 내 투자건에 대한 자신감 가지고.. 내가 판단해서 가치가 있으면 미래예측 시장상황 상관없이 들어간다

-. 시장 대비 @상승장 : 투자한 물건이 있어야 함 @하락장 원금보전 준비해야함

-. 새로운 대통령의 부동산 정책 : 1) 4기 신도시(but 3기도 아직..) 2) 재건축, 재개발 사업기간 단축 3) 1기 노후도심 정비 활성화 2) 지방 2주택, 상속주택 세제 완화 (근데 투자안하는게..)

-. 과거 규제완화 vs 강화 반복 : 규제하는데 왜 집값이 오르는지 모르겠음.. 규제여부랑 반비례한게 아니라 상관없다고 이해해야할듯.. ** 과거 규제 강화할 때에는 공급이 그만큼 따라가주지를 못했다는데

-. 앞으로 6개월 부동산 정책 중요하나…… 2주택까지는 ㄱㅊ, 다주택은 세금 대응 필요

-. 지금 매수하기 좋은 시기인걸 계속 강조하심..

-. 투자부동산 순위 : 아파트>단독주택>오피스텔>다가구/원룸>빌라

-. 부동산 가치 : 토지가(수요&공급)+건물가(감가상각 됨. 아파트20년, 다가구 10년..) 

-. 똘똘한 한채는 우량주 투자

-. 매매가 = 전세가 + 기대치 (가수요) ** 그래서 서울이 매매가 대비 전세액이 지방보다 낮은가봄

** 결국 저환수원리에 따라 투자하면 된다

4강-세금 대응, 거래 사례

** 용적율 반영 여부가 무슨 뜻인지 모르겠음 (1기신도시들~~용적률반영이 안되어있어서~~미래~~~???)

-. 양도소득세 : 차익에 대한 세금

-. 종부세 : 가진 자산에 대한 세금

-. 취득세 : 부동산 얻을 때 내는 세금

** 세금이 엄청 아깝긴 한데… 나도 일한거에서 세금 떼고 받는다는 사실을 자각받고 나니 부동산 세금도 당연하다는 생각이 듬 물론 그래도 아깝지만..

느낀점

-. 인구 감소하는데 부동산이 계속 이렇게 투자재산으로서 건재할지? 라는 생각이 들긴했는데.. 인구가 줄어도 서울대들어가는건 힘들것처럼 … 가치있는 부동산은 계속 가치있을거라는 생각이 들었음. 딴얘기지만 ㅎ,,

-. 조급하지않고 많이알아보고 저환수원리대로 투자하고.. 기다리면 될거같다는 생각이 들었음

-. 이전 강은 mindset 느낌이었다면 이번 강의는 좀 실전느낌?? 아직 기본중의 기본일테지만.. 

-. 주식이라고 열심히 공부한게 아니지만 ㅎ,,, 부동산이 좀 더 재밌는거같음… 동네관심이 많아서 그런지 동네얘기 듣는게 재밌음