2024년 부동산 투자와 내집마련을 위해 이건 놓치지 마세요.

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

한해를 마무리한다는 아쉬움과 새해를 곧 맞이함에 설레임이 동시에 느껴지는 것 같네요. 곧 다가오는 24년에 대한 계획도 미리 세우시면서 3주 남짓으로 얼마남지 않은 23년도 잘 마무리하셨으면 좋겠습니다.

#2023년 시장을 돌아보며

2023년 부동산 시장을 돌아보면 정말로 차가운 분위기로 시작했고 현시점에서는 약간의 온기를 머금은 상태가 유지되고 있습니다. 지금에서야 느끼는 거지만 하락장과 역전세로 시장에 퍼졌던 공포를 느꼈던 시기도 결국은 과거가 되어 버렸네요.

실제 과거와 비교해서 살펴봤을 때, 올해와 같이 하락했던 시기는 IMF가 터졌던 1998년을 제외하고는 최근 30년내에서는 없었음을 알 수 있습니다. 여기에 많은 시장 참여자들이 상승만을 경험했던 상황이었기에 이렇게 큰 폭으로 하락하는 시장 자체가 큰 공포로 다가왔고 힘든 시기를 보내야만 했던 것 같습니다.

하지만 특례보금자리라는 제도가 생기면서 그로 인한 영향으로 23년 2/4분기부터는 거래량이 조금씩 늘어나기 시작하면서 전체적으로 회복세에 접어들었고 많은 지역들의 시장 분위기가 회복되었습니다. 물론, 회복이 되었다는 것이지 가격이 비싸졌다라고는 말하기 어려운 지역들이 많으면, 회복한 지역내에서도 단지별로 차이는 여전히 존재합니다.

분양 시장 또한 자재비나 인건비 상승 등으로 인해 분양 가격이 많이 올랐음에도 불구하고 수도권내에서 입지가 좋다면 적어도 12억 이상의 가격대는 받아주는 모습을 보이면서 부동산 시장이 많이 회복하였음을 간접적으로 느낄 수 있었던 것 같습니다.

매매가격 뿐만 아니라 전세가격 또한 많이 회복하였고 지역에 따라 다르지만 일부 지역들은 공급도 부족하고, 현재 전세 매물조차 급격하게 감소하는 모습을 보이고 있습니다.

#그렇다면 2024년에는 부동산이 오를까?

물론, 지역별로 차이가 있겠지만 전반적인 현재 시장 상황은 여전히 이렇게 이야기할 수 있습니다.

1. 가격이 싸졌다.

2. 전세 가격 수준은 더 떨어지기 힘들다.

일부 지역을 제외하고는 많은 지역들의 가격은 전고점 대비 여전히 20~30%이상 조정된 모습을 보이고 있으며, 회복한 지역내에서도 단지에 따라서 역시나 가격이 크게 변하지 않은 단지들이 많습니다.

전세 가격 또한 하락한 상황에서 많이 회복한 모습을 보여주고 있지만 소득을 고려한 전세가격을 고려했을때 여전히 비싸다고 이야기하기는 어려운 수준인 것 같습니다.

위 두 사실을 같이 생각해 보았을때 가격이 싸진 상황에서 더 이상 떨어지기 어려운 전세 가격이 올라오기 시작한다면 아무래도 투자자에게는 적은 투자금으로 투자를 할 수 있는 기회가 되겠죠.

하지만 여기서 한가지 알아야하는 것은 매매/전세 가격이 언제 올라갈지에 대해서는 알기 어렵다는 점입니다.

공급이 부족하고, 전세가 없으면 당연히 전세가격이 오를거라고 생각했었는데 최근 시장을 배우게 되는건 공급이 부족하다고, 전세가 없는 상황이라고 바로 전세가격이 오르지 않는 다는 것입니다.

실제 지금도 지방 도시들 중에서 위와 비슷한 상황에 있는 울산, 전주 등을 보면 전세가격이 크게 성장하는 모습이 아니라 일정 수준 회복은 되었지만 회복된 가격대에서 보합하고 있음을 확인할 수 있습니다. 반대로 공급이 많다고, 전세가격이 무조건 하락하지는 않다는 것도 대구 시장이 가격 변화를 통해서 배울 수 있었습니다.

이를 통해서 우리가 알아둬야할 부분은 장기적인 관점에서는 공급이 부족하고 전세 물량이 적다면 전세가격이 상승하겠지만, 당장의 공급과 전세가 부족한 상황이라고 해서 바로 전세가격이 오르지 않을 수도 있다는 점입니다.

그리고 이미 다들 잘 아시는 것처럼 매매 가격도 역시나 앞으로 올라갈지 떨어질지는 알기 어렵습니다.

정리해보자면 내집마련을 해야하는, 투자를 해야하는 언제라는 시기를 특정 지을 수는 없으며 앞으로 다가오는 2024년에도 어떻게 움직여도 전혀 이상하지 않는 곳이 시장기에 부동산 가격이 상승할 수도, 하락할 수도, 움직이지도 않을 수도 있습니다.

하지만 여기서 언제라는 시기를 알수는 없어도 할 수 있는 것은 있습니다. 바로 기회가 찾아올 때 기회라는 것을 알아보고 그 기회를 잡는 것은 가능합니다.

#2024년, 투자와 내집마련으로 돈을 버는 방법

그렇기에 2024년에 부동산으로 돈을 벌기 위해 꼭 알아야하는 것은 바로 내집마련이건, 투자건 기회라는게 기회임을 알아보는 것임을 알 수 있습니다.

그렇다면 기회를 알아보기 위해서 해야할 것은 무엇인지 그리고 그 과정에서 알아두어햐 하는 것이 어떤 것인지가 중요해지게 됩니다.

첫번째, 가장 중요한 것은 본질적인 부분에 집중하는 것입니다.

본질이란 여기서 가격이 상승하고 하락하는 상황이 아니라 가격 그 자체를 의미합니다. 상황과 시기에 상관없이 투자와 내집마련 모두 가격이 싸다면 그리고 감당 가능한지를 보는 것에 집중하는 것이 중요함을 기억해야합니다.

두번째, 기회를 알아보기 위해 내가 아는 지역을 늘리는 것입니다.

여기서 조금 더 효과적으로 아는 지역을 늘리는 방법을 이야기 드리자면 내집마련을 목적으로 내가 거주하고 있는 지역보다 더 상위급지에 있는 지역을 우선적으로 선정하셔서 임장을 해나가시면 됩니다.

반대로 투자를 위한 실력을 키운다고 하면 여기서도 성장가치의 경우 내가 가진 종잣돈에 따라서 서울을 중심으로,

소액 투자를 목적으로 하신다면 지방 시장 자체의 가격은 싸다고 이야기할 수 있으므로, 그 중에서 향후 공급이 부족하고 현재 전세가 부족한 지역을 중심으로 임장을 해가시면 조금 더 효과적으로 해나가실 수 있을거라 생각합니다.

세번째, 종잣돈을 모으는 것입니다.

결국 투자라는 것을 하기 위해서는 돈이 필요합니다.

(몰론, 돈이 없어도 투자를 할 수도 있는 시기도 있지만, 현재 시장에서는 사실 어려운 것 같습니다.)

그렇기에 기회를 알아보고 그 기회를 잡기 위한 종잣돈을 만들어야 합니다. 만약, 내가 모을 수 있는 종잣돈이 크기가 적다면 더 좋은 기회를 잡기 위해 소액으로 투자하면서 종잣돈의 크기를 늘려나가실 수 있습니다.

네번째, 경험을 쌓아가는 것이 필요합니다.

경험이 쌓여야 기회가 왔을 때 주저없이 실행할 수 있는 결단력과 용기가 생기게 됩니다.

여기서 이야기하는 경험은 투자를 통해 배우게 되는 경험도 있지만 시장에 계속 관심을 가지며 머물면서 배우는 시간을 통한 경험도 포함 됩니다. 그렇기에 내집마련을 염두해 두시는 분이라면 시장에 머무르면서 부동산에 대해서 공부를 해가시는 것도 경험을 쌓는 방법임을 염두해두셨으면 좋겠습니다.

마지막으로, 변화가 없을 수 도 있다는 것을 아는 것입니다.

사면 오르는 것이 너무나도 당연했던 상승장을 거쳐 30년만에 큰 폭으로 하락하는 하락장을 바로 경험하다보니 그 중간에 있는 부분에 대해서 쉽게 잊어버리게 되는 것 같습니다. 바로 가격이 오르지도 내리지도 않는 상태가 이어질 수 있다는 점입니다.

조금은 극단적인 예시가 될 수도 있지만 실제 대전광역시의 과거 부동산 매매지수를 살펴보면 꽤나 오랜 기간동안 가격이 크게 오르지도 내리지도 않은 기간이 있음을 확인할 수 있습니다. 물론, 모든 시장이 이렇게 긴 기간동안 큰 변화없이 간다고 이야기할 수 없지만 아래 기간만큼은 아니어도 크게 변화가 없는 시기가 충분히 찾아올 수 있다는 것을 이야기 드리고 싶습니다.

이것을 알고 가격이 가치를 찾아갈때까지 기다리는 것과 모르고 기다리는 것에는 큰 차이가 있을거라 생각하고 (알고 맞는게 모르는 것보다는 덜 아플테니까요) 보유하는 과정에서 매매 가격에 큰 변화 없이 유지될 수 있음을 염두해두는 것도 필요합니다.

#스스로에 대한 확신을 키우세요

내집마련과 투자 모두 적지 않은 돈이 필요로 하기에 내 스스로 직접 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.

최근 기사들을 살펴보게 되면, 단순히 한두건의 거래도 가격의 상승과 하락을 이야기하는 내용들을 많이 살펴볼 수 있습니다. 여기서 그냥 기사 내용만 보면서 지금은 상승하구나, 하락하고있구나라고 기사 내용 자체를 바로 받아들이시보다는 실제로 내가 확인하면서 팩트가 무엇인지 아는 노력을 하셔야합니다.

여기에 더해 환경안에서 내가 부족한 부분을 채우고 나보다 먼저 이 길을 걸어간 사람들의 경험을 레버리지를 해간다면 자연스럽게 주어진 정보에 대해서 내가 받아들여야할지 아닐지 알 수 있고, 현재 내가 하려고 하는 내집마련과 투자에 대해서 확신을 가지실 수 있을 겁니다.

그리고 시장의 전망에 대해 집중하기 보다는 앞서 말씀드린 해야하는 것들에 집중하면서 본질적인 부분을 보려고 하는 노력을 하셨으면 좋겠습니다. 이런 과정을 거치시면 충분히 좋은 결과를 가져다 줄 선택을 하실 수 있을거라 생각합니다.

2024년, 성공적인 내집마련과 투자에 있어서 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.