안녕하세요.
부린이 에서 부른이 로 성장하고 싶은
부린이부른이(부부) 입니다.
이 글을 쓰기까지 개인적으로 고민이 많았는데요.
원래는 제가 원하는 목표를 달성하고 쓰려고 했지만
(부셜 시리즈 30편)
최근 다소 뜨거운 서울 시장을 지켜보고 느낀 점과
투자를 위해 고군분투하는 동료들을 보고
이렇게 글을 쓰게 되었습니다.
(다만, 이 내용은 부동산 초보자의 사소한 의견이니
절대적인 기준이 될 수 없는 점 미리 말씀드립니다.)
그럼 시작하겠습니다!
“아파트 언제 사야돼요?”
어떻게 보면 막연한 이 질문을 우리는
월부 안에서도, 때로는 월부 밖에서도
많이 듣곤 합니다.
듣는 시점은 보통
하락장이거나,
보합장이거나,
상승장초입이거나,
정도 이지 않을까 싶습니다.
(상승장 끝자락은 아닌 것 같습니다.
당시 21년 상승장 끝자락에는 회사만 출근하면
‘선당후곰’ ‘내집마련은 무조건 옳다’ ‘벼락거지’
이런 이야기가 오갔기에
“아파트 언제 사야돼요?”라는 질문이
무색한 시기였습니다.)
“그래서 아파트 언제 사야돼요?”
이런 질문을 들었을 때 저는
‘그럼 대부분의 사람들은 어떻게 움직이지?’
이런 생각을 하곤 합니다.
왜냐하면 다른사람들은 어떻게 행동하는지 관찰하면
그렇게 행동해야할지
그렇게 행동하지 말아야할지
둘 중에 하나라도 배울 수 있지 않을까라는
생각이 들었기 때문입니다.
그렇게 저는 간단한 두 가지 지표를 보고
다른 사람들의 지난 3년을 복기했습니다.
(1) 거래량
(2) 매매가격지수(가격)
지난 3년(23년~25년6월) 서울의 (1) 거래량 (2) 매매가격지수(가격)를 보면 다음과 같습니다.
[출처] (1)거래량 : 서울부동산정보광장 (2)매매가격지수 : 아실
(1)거래량의 현상만 분석하면
동일 기간 대비(1월~6월) 거래량은
23년 < 24년 < 25년
입니다.
23년 : 18,010건(6개월) / 35,643건(1년)
24년 : 27,744건(6개월) / 57,415건(1년)
25년 : 33,892건(6개월) / 미정(1년)
(2)매매가격지수(가격)의 현상만 분석하면
23년 < 24년 < 25년
입니다.
(지수는 약간씩 늦게 반영되기 때문에
23년 1월이 가장 낮은 가격이었으며
23년보다 24년 가격이
24년보다 25년 가격이
높다는 것을 안다는 전제하에 글을 썼습니다.)
이 현상을 그림으로 나타내면 다음과 같습니다.
그런데 저는 무언가 이상하다고 생각했습니다.
'대부분의 사람이 합리적이라면
거래량과 가격은
아래와 같이 반대의 모습이어야 하지 않나?'
즉 가격이 쌀 때 많이 사고
가격이 비쌀 때(또는 올랐을 때) 적게 사야하지 않나
이런 생각을 했습니다.
그리고 이런 결론을 내릴 수 있었습니다.
‘아~보통의 사람들은 남들이 살 때 사는구나’
이런 현상을 보고 느꼈던 점이
아래의 부셜 1편 - <매수심리1탄>으로
나타나게 되었습니다.
https://weolbu.com/community/3011491
그럼 다시 맨처음 질문으로 돌아가볼까요?
많은 사람들이 이렇게 질문합니다.
“아파트 언제 사야돼요?”
남들이 살 때 사야돼요?
남들이 안 살 때 안 사야돼요?
반대로
남들이 살 때 안 사야돼요?
남들이 안 살 때 사야돼요?
하지만 제가 답변할 수 있는
최적의 매수타이밍은
남들이 살 때 안 살 때가 아닌
바로 이 때입니다.
저평가일 때
저평가라면
남들이 살 때도 사고
남들이 안 살 때도 삽니다.
저평가가 아니라면
남들이 살 때도 안 사고
남들이 안 살 때도 안 삽니다.
그래서 저평가를 아는 것이 중요합니다.
저도 지난 2년동안 투자원칙인
저환수원리를 배우고
저평가-투자금-리스크를 배웠지만
가장 앞에 있는 저평가를 생각하지 않고
그저 많은 사람들에 속하는
매수 타이밍 눈치만 보는 사람으로
23년 24년의 기회를 흘려보냈습니다.
그렇게
‘과거에 기준없이 다른 사람들을 따라서 매수했던
실수를 반복하지 않겠다.’
라는 마음을 가지고 25년에는
오로지 저평가에 집중해서
과거와는 다른 선택을 했습니다.
이처럼 우리는 거인의 어깨 위에 올라서 있다.
그 거인이 비록 지금까지 자신이 저질렀던 실수들로 만들어진 거대한 산이기는 하지만······.
- 댄 애리얼리 ‘부의 감각’ 중 -
과거 너나위님이 유튜브에서 해주셨던
이야기가 생각났습니다.
“부동산에서 타이밍은 가격과 같은 말이다.”
타이밍 = 가격
- 너나위 -
(투자복기를 통한 부셜 6편 - <가격이 싸다는 것>)
https://weolbu.com/community/3060563
정말 저평가의 의미를 제대로 알고 있나요?
최근 서울 상급지 선호 단지들의 가격상승을 보면서
많은 사람들이 이렇게 생각합니다.
남들이 좋아하니까
남들이 줄서서 보니까
남들이 매수하니까
무리하더라도
이 단지를 투자하면 괜찮은거 아닌가?
“그 대신에 이걸 드셔보시죠? ‘해피 팜스 아세타미노펜'입니다. 타이레놀과 똑같은 거지만 가격은 훨씬 쌉니다.”
“뭐라고요? 장난하십니까? 그런 싸구려 약 권하지 마세요. 그건 약효가 전혀 없을 겁니다. 타이레놀이 최곱니다.”
‘가상소유권virtual ownership’이라는 심리적 경험도 있다. ~ 경매는 막바지에 다다랐고 우리 응찰가가 현재로서는 가장 높다. 이 상태에서 우리는 아직 그 물건의 소유자가 아니다. 아직 경매가 끝나지 않았기 때문이다. ~ 그러다가 마지막 순간에 다른 사람이 더 높은 가격을 불러서 그 물건을 가로채면, 머리꼭대기까지 화를 낸다. 바로 가상소유권에서 이런 분노가 비롯된다. 우리는 그 물건을 소유하지 않았지만 소유했던 것처럼 느끼며, 그 과정에서 미키마우스 시계의 가치를 점점 더 높게 평가한다.
- 댄 애리얼리 ‘부의 감각’ 중 -
반대로 내가 투자할 수 있는 단지는
이렇게 생각합니다.
내 투자금으로 할 수 있는 단지는 안좋은 것 같은데?
남들이 줄서서 보지도 않고
남들이 매수하지도 않고
가격도 잘 안오르는 것 같은데…
저는 이 두 가지 현상을 보면서 다음과 같은 말이
떠올랐습니다.
소음과 신호를 구분할 줄 알아야합니다.
- 너바나 -
저에게는 이렇게 들립니다.
(소음)
“저 지역이 좋대”
“이제는 상급지만 올라”
“많이 안오른건 안좋은 단지야”
(신호)
‘나 가치있고 싸다니까? 나 여기 있어!!!’
“가장 중요한 일이 언제나 가장 큰 소리로
나를 부르는 것은 아니다.”
- 원씽 -
(투자복기를 통한 부셜 4편 - <서울의 선호도란?)
https://weolbu.com/community/3038202
우리는 저평가된 단지들 중에서
내 투자금에 맞는 단지에 투자합니다.
최고 저평가된 단지가 아닙니다.
저평가된 단지들 중에 속한다면
이미 저평가입니다.
남들이 보지 않는다고
남들이 매수하지 않는다고
이런 기준이 아닌
정말 내가 배운대로 저평가를 보고 있는지
한 번 더 생각해본다면
좋은 결과가 있을 것이라 확신합니다.
(1)거래량
(2)매매가격지수(가격)
그 외 수많은 지표로
미래를 맞출 수 있는지는
잘 모르겠습니다.
확실한 단 한가지는
투자의사결정에 있어서
저평가 가
가장 중요하다는 것입니다.
저평가된 물건에 투자한다는 것은
저평가인 단지들 중에
내 투자금에 맞는 물건을 선택하는 것임을
잊지 않았으면 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
부셜 1편 - <매수심리 1탄>
https://weolbu.com/community/3011491
부셜 2편 - <매수심리 2탄>
https://weolbu.com/s/D79V99oY1a
부셜 3편 - <입지란>
https://weolbu.com/community/3030948
부셜 4편 - <서울의 선호도란?>
https://weolbu.com/community/3038202
부셜 5편 - <선호도가 높다는건, 낮다는건>
https://weolbu.com/community/3050883
부셜 6편 - <가격이 싸다는 것>
https://weolbu.com/community/3060563
부셜 7편 - <(구)1등뽑기 단계>
https://weolbu.com/community/3079183
댓글
