너나위님 보거라! 우당탕탕 40대 서울준신축 1천만원깎은 1호기투자후기

25.06.15

드디어 1호기 투자후기를 남기게 되었습니다.

고마운 분들이 너무 많아서 인사부터 드려야 할 것 같아요.

2024년 8월 아무것도 모르고 열중반부터 들었던 저에게 목표를 정하고 월부 커리큘럼을 계속해서 따라 갈 수 있도록 안내해 주신 열중39기 ‘8자좋은사람들’의 스오이조장님, 들레나라님, 리플로라님, 파리사자님, 함박님, MZ님 너무너무 감사합니다.

지금도 매일아침 인사건네 주시고 투자동료로 굳건하게 계속 응원해주시는 열기79기 ‘1년에집이2채’ 조원님들 수박토끼님, 미아님, 웡정님께도 너무 감사드려요.

그리고 무엇보다 저의 1호기 투자가 가능하도록 끊임없이 방향을 알려주시고 조언해주시고 멘탈 흔들릴때마다 이끌어주신 정신적멘토 ‘부동산쇼핑’님 너무너무 감사드립니다. 쇼핑님이 안계셨음 저는 아마 중도포기하고 투자못했을것 같아요.

투자과정

지금까지 수강한 강의는 열중반, 열기반, 서투기, 실준반, 재테기입니다.

생각해보면 작년 8월 처음 열중반을 들으면서 2025년 3~4월중에 투자를 하겠다.

안되도 상반기 안으로는 꼭 1호기를 투자하겠다 조언들에게 단언을 했었던 것이 머릿속에 내재되어 목표달성에 도움이 되었던것 같아요.

투자금부터 정하라고!

투자를 위해 가장 먼저해야 하는것이 확실한 투자금을 정하는 일인것 같습니다.

제 경우 1호기 투자금 range가 너무 불명확했던 것이 투자속도를 느리게 만들었었습니다.
대략 3억에서 4.5억이내인데 4억 넘으면 좀 빠듯하겠네 정도로 막연했어요.
투자금이 들쑥날쑥인 이유는 주식에 들어있는 자금이 있어서 매도여부에 따라 투자금이 달라질 수 있었어요.

투자금이 불명확하니 초기 매임시에 물건을 보고와도 비교가 너무 애매했습니다.
한 동네, 한 단지내에서도 30평과 20평을 같이 보고 다녔으니까요.

그러다가 명확한 투자금을 3월말이 되어서야 정하게 되었습니다.
세금까지 포함해서 3.5억으로 4급지 300세대 이상 30평대 투자를 한다!

2. 매임, 이제 감 잡아 가는데 시장이 왜이래?

계엄선포로 한창 시장이 조용했던 1~2월에는 초보티 좔좔내면서 매임을 다녔음에도 부동산 1군데에서 하루에 3곳정도는 보여주셨습니다.
사장님들도 친절하게 동네부터 단지의 특징들도 다 설명해주시구요.

그런데 3월 이사를 위한 임장으로 잠깐 1호기 매임을 쉬고 4월중순 다시 돌아왔을때 부동산 분위기가 완전히 달라져 있었습니다.

볼수있는 매물의 건수도 줄었고 분명 주중에 주인이 토요일에만 보여주는 집이라 해서 주말 약속을 잡았는데 주중에 갑자기 해당매물이 팔렸다고 볼 수 없다는 연락이 오기도 했습니다.

집을 보러가도 여러팀이 동시에 예약이 되어 있어 다른 3팀의 사람들과 함께 집을 보게 되기도 했습니다.

1월부터 연락드리고 만났던 부사님들께 다시한번 전화를 돌리고, 다행히 저 나름대로도 전임과 매임을 여러번 하다보니 기술이 생긴것 같았습니다.

매임하는 모습이 부사님들께 꼭 사려는 사람으로 보였는지 다행히 새물건 나왔다고 연락주시는 부사님들이 생겼습니다.

처음에는 주중에 전임으로 약속을 잡고 토요일에 몰아서 매임을 다니다가 시장 매물이 빠르게 소진되는 것을 느끼고 4월말부터는 점심시간에 짬을 내서 전임을 돌렸습니다.

매물을 볼 수있다는 약속이 잡히면 퇴근하고 매일같이 매임을 하러 갔습니다.
회사에서 업무를 하는 중에도 머리속은 온통 매물생각 뿐이었습니다.

사려고 생각했던 매물이 빠지는 경험을 몇번 겪다보니 주말이 지나면 지금있는 그나마 괜찮은 물건들이 모두 빠질 수도 있다는 강박이 생겨서 한주 한주 주말이 지날때마다 점점더 마음이 조급해 졌습니다.

그래도 다행인 것은 거의 한달을 몰아서 매물을 보다보니 점차 나름 매물에 대한 기준이 생기는 것을 느꼈습니다.

3. 고정관념을 깨고 사람들이 좋아하는 것!

교통,직장,환경,학군.
월부에서 배운 4가지를 활용해 앞마당을 분석했습니다.

저의 앞마당은 용산구, 동대문구, 성북구, 서대문구, 강서구였습니다.

그런데 1군지인 용산구를 제외하고 제가 목표로 하는 투자지역들은 꼭 한가지씩 기준이 만족스럽지 않더군요.

처음에는 내가 살집이라고 생각하고 매임을해서 내 기준에서 살기좋다 아니다를 판단했습니다.
언덕위의 아파트들을 투자기준에서 제외하고 매임했을때 뷰가 좋으면 바로 구매할 생각도 했습니다.

그런데 투자를 하려고 보니 언덕이나 뷰가 중요한게 아니라 내 투자금이 얼마나 들어가야 하는 매물인지가 중요하다는 것을 알게되었습니다.

매임을 하며 자꾸 내 취향을 반영하다보니 사람들이 좋아하고 내가 투자할 수 있는 매물과는 거리가 생기게 되어 점점 투자가 어려워지고 있었습니다. 그때부터 매임을 다녀와서는 내가 본 매물을 투자적인 시점에서 객관적 기준을 적용해 기록하기 시작했습니다.

확장이 거실과 방 모두 되었는지. 확장시 열선과 단열은 되었는지. 화장실과 부엌은 수리가 되었는지. 결로와 누수는 없는지. 계단식인지 복도식인지. 수리된 매물에 개인적 취향이 많이 담겨있지는 않은지 등등.
( 이부분은 부동산쇼핑님의 코칭을 많이 참고했어요.)

이렇게 정리해 나가다보니 단순히 집의 상태만 보는 것이 아니라 수리를 포함해서 최종적으로 내 투자금이 얼마고 얼마나 더 벌 수 있는데? 가 명확해 졌습니다.

투자를 할때 ‘투자할 아파트와 내집마련을 구분하라고 하는 이유가 이거구나!’ 라고 느껴지는 부분이었어요.

4. 이제는 선택해야 할때. 더 이상 물러날 곳이 없다!

제대로 기준을 세우고 주말하루 부동산쇼핑 멘토님과 함께 4군지를 하루종일 돌아다니며 매물을 하루종일

털어보았습니다.

그러다가 꽤 괜찮은 단지의 꽤 좋은 매물을 발견했었는데 잘 모르는 제가 보기에도 괜찮다 싶긴 했지만

너무 바로 발견된 매물에 확신이 없었습니다.

그래서 당일은 우선 마음속에만 저장하고 다른매물들과 비교하며 등기부등본을 떼보고 확신을 검증한 다음

이틀정도 지나서 매수의사를 부사님께 밝혔습니다.

그런데 그 이틀사이 매도인의 마음이 바뀌어 계속 계좌를 주지 않다가 결국은 매물이 다시 들어가버렸습니다.

그리고 일주일정도 지난뒤 무려 4천만원을 올려 다시 내놓더군요.

처음에 좋은 매물을 놓쳐보니 그 다음부터는 매물들이 자꾸 첫매물과 비교되기 시작했습니다.

그리고 놓친 첫 매물보다 더 좋은 매물을 찾고 싶다는 생각에 마음에 드는 매물을 찾기 위해 미친듯이

매물을 보고 다녔습니다.

동네매물을 털다가 같은 매물을 소개해준 부사님께 걸려서 눈치를 봐야하기도 했습니다.

그렇게 시간을 보내며 매물을 보는 사이 어느새 제가 보고있던 30평대 매물들은 투자금이 4억대가 넘어가고

이제는 제 투자금으로 20평대를 봐야하는 상황이 되었습니다.

가능하다 생각했던 매물리스트가 점점 상단에서 하단으로 이동되었습니다.

이래선 투자를 못하겠다 싶었습니다.

마냥 좋은매물이 생기길 기도하면서 시간만 보낼 수는 없는 노릇 이었습니다.

그래서 새벽기상을 한 어느날 경건한 마음으로 책상앞에 앉았습니다.

지금까지 매임하며 엑셀로 기록한 매물후보 리스트를 맑은정신으로 찬찬히 하나하나 들여다 보았습니다.

그리고 냉정해 지기로 했습니다.

‘지금 내 투자금 기준에 들어오는 최선의 매물은 어디인가?’

30평대 기준으로 딱 2군데가 들어왔습니다.

그리고 아침 10시, 부동산이 문여는 시간이 되자마자 그 2군데 부동산에 전화를 걸어 부사님께 제 목표가격에

맞춰 매도가격 조정을 요청드렸습니다.

두곳중 한곳은 주인이 깎아줄지 확실하지 않았고, 전세를 새로 맞추어야 했는데 전세가도 불확실해 목표금액

안에 들어올지 확실하지 않다고 했습니다. 반면 다른한 곳은 매도자도 40평대를 매수해 이사를 가는 상황이라

1천만원 조정이 가능하고 내년 4월까지 주인전세가 가능하다는 소식을 전해왔습니다.

1년사이에 전세가는 더 오를것으로 예상되기에 잘하면 1년후에 더 높은가격으로 전세계약이 가능하고

향후 입주가 예상된 지역아파트와도 입주시기가 맞물리지 않을 수 있었습니다.

그렇게 1천만원 네고와 저에게 긍정적인 조건들로 인해 1호기 계약을 결정하게 되었습니다.

조원분인 파리사자님이 해주신 말씀처럼 저에게 1호기는 ‘누구나 원하는 최고의 매물은 아닐지 몰라도

내가 살 수있는 최선의 매물’이었습니다.

투자하며 잘한점 / 아쉬운점

< 잘한점 >

혹시 보고온 투자물건을 투자하지 않더라도 부동산 사장님들과 계속해서 연락을 이어나간 점.

극강의 I임에도 불구하고 나름 내면의 친밀감을 느끼는 사장님들이 동네마다 생겼습니다.
매임할때 사장님 몇분께 예쁠나이도 아닌데 “예쁘다”라는 말을 들었습니다.

2. 상황을 객관적으로 보려고 노력한 점

목표기간을 정해두었기 때문에 결단을 내릴 수 있었던 것 같습니다. 그렇지 않으면 결정하지 못해서 끝도없이 시간만 흘러갔을 것 같습니다.

< 아쉬운 점 >

1. 앞마당을 좀 더 다양하게 만들어 두지 못한 것

앞마당이 4급지만 있어서 투자할 수 있는 물건이 한정된 것 같습니다.
4급지를 투자하더라도 3급지와 5급지 앞마당이 같이 있었더라면 3급지에서 선호도 떨어지는 곳과 5급지 가장 선호도 높은곳을 함께 비교하며 좀 더 다양한 선택을 할 수 있었을 것 같습니다.

투자할때 앞마당이 왜 중요한지 깊이 느꼈습니다.
앞마당은 진짜 평생 갈 내 자산입니다. 여러분~

2. 빠른 판단을 내리지 못한점

이건 아직 저의 경험과 실력이 부족한 부분이라 1호기 투자에서는 어쩔 수 없는 부분이라고 생각합니다.
진짜 괜찮은 물건이다 싶을때는 특히 요즘같은 상승장에서는 망설일 시간이 없다는 것을 느꼈습니다.

초기에는 부동산 사장님께 주로 저의 투자금이나 제 조건을 얘기드렸는데 시간이 흐르면서 제 이야기보다 매도자의 사정을 최대한 자세히 알아내는 것이 중요하다는 것을 느꼈습니다.
또한 아는만큼 부동산 사장님들과도 협상을 하고 매물을 만들어 갈 수 있는 부분이 있었습니다.

다음 투자를 진행할때는 지금보다 내공이 쌓여서 좋은 매물을 봤을때 바로 알아보는 눈과 매도자와 부동산 사장님의 입장에서 협상할 수 있는 카드들을 제시할 수 있게 준비하겠습니다.

3. 매코에 성공하지 못한점

확신이 없어 매코를 신청하고 싶었는데 회사에서 화장실에 숨어 신청을 하다보니 한번도 성공하지 못했습니다.
이번엔 이직하고 얼마되지 않은 시점이라 눈치를 봐야 했지만 다음번엔 당당하게 휴가내고 매코신청 하려합니다.
그래도 좋은 동료들 덕분에 매물보는 눈이 생긴것 같아요.

4. 계약금을 넣기 전에 집을 한번 더 보지 않은점

한번 보고 온 집이긴 했지만 계약금 넣기전에 한번 더 집을 보고 조건들도 더 따진 후 계약금을 넣으면 어땠을까 하는 생각이 들었습니다.
부동산 사장님이 매물을 만들어 주신거라 죄송해서 바로 계약금을 넣고 다시 집을 보러 갔는데 처음 집봤을땐 안보였던 베란다문 유리에 금이 가있었습니다.
다행히 부사님이 이건 집주인이 수리하게 하겠다고 해주셨지만 계약금을 넣으면 조건을 내세우기 힘드니 다음부턴 꼭 집을 한번 더 보고 판단후 계약금을 넣어야겠습니다.

투자하기 전/ 후 달라진 점

투자하기 전에는 유독 앞으로 집값이 떨어진다는 뉴스가 알고리즘에 많이 뜹니다.
그래서 조금 더 기다리면 더 싼 가격에 더 좋은 집을 살 수 있을것 같아 좋은시기가 오기를 기다릴까 하는 생각이 자꾸 들었습니다.

저의 경우 투자를 결심하고 5개월 정도를 매임다니면서 다행히 현장의 분위기를 몸소 느끼며 투자결심을 했지만 주변의 뉴스나 알고리즘이 추천해주는 영상만 보면 투자를 계속 미루고 더 좋은 상황을 찾고싶은 마음이 들었습니다.

계약금을 넣고 난 직후에는 온갖 걱정이 엄습해 왔습니다.
내가 옳은선택을 한게 맞나. 이집을 사는게 잘한걸까. 뉴스를 보면올해 하반기에 또 집값이 떨어질 수도 있다고 하는데 좀 더 기다릴걸 그랬나.
내년에 전세를 한번 더 맞춰야 하는데 혹시라도 지금보다 전세가가 떨어지면 어떡하지. 전세입자가 안구해지면 어떡하지.

그리고 매일매일 네이버부동산에 들어가서 내가 산 아파트의 호가를 마치 주식차트 지켜보듯 지켜봤습니다.

잔금까지 이제 약 한 달 앞두고 있습니다.

뉴스에서는 대통령후보 당선이후 집값이 오르고 있다는 뉴스가 알고리즘에 계속 보입니다.
하지만 그것과 상관없이 나는 1호기라는 선택을 했고, 그것이 내가 할 수 있는 최선이었고, 앞으로는 일어나는 상황에 대응을 하는 영역이라는 생각이 듭니다.

다음달에 주인전세 계약을 할때 계약조건을 잘 써야겠다.
그리고 잔금을 잘 치뤄야겠다는 마음입니다.