[승숭] 계약갱신청구권 3개월 퇴거 정말일까요?

안녕하세요~!

모두의 승승장구를 응원하는

행복한 투자자 승숭입니다.

투자자라면 반드시 알아야 할!

임차인이라면 반드시 알아야 할!

계약갱신청구권!

1호기 전세재계약을 하며 자세하게 알아봤습니다!

계약갱신청구권의 기본적인 사항들이 궁금하시다면

아래의 글을 확인해주세요!!

1호기 전세재계약과 동시에 추후 매도를 위해

계약갱신청구권에 대한 자세한 사항들을 알아보게되었습니다.

임대인과 임차인 사이에서 가장 곤란할 수 있는 부분!

임차인이 계약갱신청구권 사용 후 언제든지(계약기간이 끝나기 전이더라도)

임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고,

임대인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 해지된다는 내용입니다.

부동산대책 정책풀이집에 명시가 되어있고,

임대인은 당연히 3개월 뒤에 보증금을 내어주고

임차인은 3개월 뒤에 보증금을 반드시 받을 수 있다고

생각하고 있는 상황입니다.

정말일까요?

우선 위의 궁금증을 풀어보기 전에!

임차인과 임대인이 계약 갱신에 관련된 부분들!

갱신 / 계약갱신청구권을 통한 갱신

2가지 사항에 대해 정리해보려고합니다.

1. 묵시적 갱신

-묵시적 갱신이란?

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절이나 계약조건 변경의 내용을 통지하지 않은 경우, 기존의 계약내용과 동일하게 2년이라는 기간 동안 임대차는 갱신됩니다.

-임차인의 권리

1) 기존 계약 내용과 동일한 조건으로 최대 2년 거주할 수 있습니다.

2) 계약해지 의사 전달 후 3개월 뒤에 계약은 해지되므로 보증금을 반환받을 의무가 생깁니다.

-임대인의 대응

임차인이 계약 해지 의사표시를 한 날로부터 3개월 뒤에 보증금 반환의무가 생깁니다.

2. 계약갱신청구권을 통한 갱신

계약갱신청구권 이란?

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.

-임차인의 권리

1) 갱신청구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장됩니다.

2) 묵시적 갱신과 갱신청구권 행사는 상이합니다.

3) 묵시적 갱신 이후에 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

4) 계약갱신청구권은 구두, 문자메시지, 이메일등의 방법 모두 가능하며 추후 임대차계약서를 작성하지 않아도 됩니다.

5) 계약갱신청구권 행사 후 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 발생됩니다.

-임대인의 대응

1) 계약갱신청구권의 방법은 구두/문자메시지,이메일,내용증명/계약서 크게 3가지로 나눌 수 있고,

추후 분쟁을 막기 위해서 계약서 작성을 통한 계약갱신청구권 사용했다는 특약 명시가 확실합니다.

2) 임차인이 계약 해지 의사표시를 한 날로부터 3개월 뒤에 보증금 반환의무가 생깁니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 통한 갱신

2가지 내용을 살펴보았습니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 사용하였을경우 임차인은 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고,

임대인은 통지 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다.

그런데 임차인이

계약갱신청구권을 사용하였고,

연장계약서에 계약기간을 명시하였다면?

계약갱신청구권을 사용하고, 연장계약서를 작성한 경우

최근 판례에서 계약갱신청구권 행사 시 3개월 관련 통념을 뒤집는 판결이 나왔습니다.

내용을 간단하게 정리해보자면

<상황>

1. 임대인 A와 임차인 B는 17.2.2~19.2.1 전세가 2.6억 계약

2. 19.2.2~21.2.1 전세가 2.6억 묵시적 갱신

3. 21.4.6~23.4.5 전세가 2.6억, 계약갱신청구권 사용이라는 문구를 특약으로 넣어 재계약.

다만, 묵시적 갱신이 끝나는 21.2.1기준 6개월~2개월이내에 계약갱신청구권을 사용한다는 의사표시 하지 않음.

4. 21.10.25 퇴거 의사 표시 후, 22.2.14 보증금을 받지 않고 임차인 B는 퇴거하였음. 그리고 민사소송을 제기한 건

※ 판결

1. 묵시적갱신 끝나는 21.2.1 기준 6개월~2개월이내에

계갱권 사용한다는 의사표시없으므로 계약갱신청구권을 사용했다고 볼 수 없다.

2. 계약갱신청구권을 사용했다고 하더라도 재계약서에 기간 명시하였기에 퇴거 표시하더라도 3개월 내에 보증금 반환은 사회적통념상 옳지않고 계약기간 지켜야한다.

결론적으로,

1심 판결이지만,

계약갱신청구권을 사용하고 연장계약서를 작성했을경우에는 계약기간까지 거주해야하는 것이 맞다는 판결입니다.

추후 2심, 대법원 판결까지 갈 수 있지만

현재 결과를 놓고 봤을 때에는 무조건 3개월 퇴거를 주장하기보다는 임대인과 임차인의 원만한 협의를 통해서

진행하는 방향이 가장 현명하지 않을까 생각합니다.

아래의 표로 간단하게 1장으로 정리해봤습니다!

다음 경험담으로는

전세낀 계약을 매수할 때 발생할 수 있는 리스크!

로 돌아오겠습니다 : )

감사합니다!

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