✅아파트명 죽전동 꽃메마을현대홈타운 4차 3단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
강남 39분 / 여의도 59분 / 시청 75분 / 판교 25분
*가장 가까운 역: 수인분당선 죽전역, 20분 (1.2km)
*대부분 빨간버스 8100번 타고 미금역(for 강남), 판교, 을입 (for 시청) 이동함.
버스정류장은 정문 바로 앞에 있음.
3.학군
*학교는 기흥구 용인신촌중 배정, 학업성취도 91.6%, 특목고 진학률 3.4%
4. 환경
*백화점: 신세계 사우스시티 / 도보 18분 (1.1km)
*대형마트: 스타필드마켓(이마트) / 도보 16분 (943m)
*종합병원x → 분당 이동 필요
*도보 10분 거리- 보정동 메인 상권 + 학원가 이용 가능함
*보정동 카페거리 도보 14분
5. 공급
*유의미한 공급 없음!
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
(없음)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
현재 전고점 8.52억원 보다 -11.9% 하락한 가격으로 저평가는 맞으나…
죽전 선호도 높은 단지라 호가가 빠르게 오르고 있고, 수지구 상현동 (진산마을, 만현마을)보다 2천만원 정도 저렴한 수준이라 같은 값이면 상현동 (신분당선 이용) 의 저평가 물건이 더 적합해 보임
- 25.6월 기준 수지구 상현동 30평대 아파트 (선호도 중~상) 가 7억대~8억초반 가격대인데
네이버 매물 7.3~7.5억대에 나와있음.
2) 환금성 : 높음
- 777세대 대단지
- 서울/경기 주요 일자리로 1시간 이내 이동 가능 (강남, 판교)
- 보정동 학원가 인접, 신촌초 신촌중 학군 때문에 죽전에서 선호도 높음
그리고 방3화2 30평형이라, 이러한 인프라 누릴 수 있는 3-4인 가족 살기 딱 좋은 단지임. (가족수요 만족)
3) 수익률 :
- 저점매수시 수익률 68%, 순수익 1.27억 벌 수 있음. 연수익률 34%
고점 매수시 수익률 -33%, 순손실 1.02억!!
4) 원금보존 :
- 전세가율 64% / 수도권 4급지에서 적절한 수준으로 판단함 (서울 적정 전세가율 60%)
60지역 내 선호도 높고 상품성도 좋은 편이라 전세수요 꾸준할 것으로 판단.
5) 리스크 대비:
- 지역내 유의미한 신규입지 없음
나의 투자 결론 :
빠른 호가 상승으로 2억4천대 투자금이 필요하고, 대출 사용하지 않을 예정이므로 나의 적정 투자금 범위에 들지 않음.
다만 정말 가치있는 단지라고 확신하게 되었고 다음의 조건에서 투자 고려할 것 같음. 이 때를 대비해서 시세 트래킹 하겠음.
- 전세가 상승
- 수지 상현동 가격 상승 후에도 기회가 남아있을 경우
- 투자금 범위 안에 들어올 때
✅ 작성하면서 느낀점 :
보정동 상권을 직접 걸어보면서 해당 단지를 죽전 아래(끝, 언저리)가 아니라 메인상권 근접 단지라고 다시 알게 되었음. 학원가는 얘들도 많이 보였고 4인가족 걸어가는 것도 몇번 봤음. 그리고 30평대 시세를 따보니까 실제로 죽전에서 비싸고 가치있는 단지였음을 알게됨^^
한번 작성하고 나서 우리 8조 선배님인 미니드리밍님의 보고서를 보고 BM 하였음.
고점/저점 매수시 손실이 얼마일지, 수도권 4급지+1시간 이내 주요 접근성이라 서울의 적정 전세가율 60%를 적용한다는 기준이 특히 중요한 점이라 판단하여 BM 했음. (감사합니다~~!)
댓글
