[1호기 투자 복기] 경기도 부천시 원미구, 1호기 아파트 투자 후기

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

✨투자 후기는 이렇게 쓰면 더 많은 분들이 읽고 도움 받을 수 있어요!

1. 제목에 OO시 OO구 + 아파트 투자 후기 2가지를 포함하면 좋아요.

• 예) 서울시 관악구에 드디어 등기쳤습니다! 월부 입성 1년만에 아파트 투자 후기

2. 본문에 2가지를 포함하면 더 많은 분들이 후기를 읽을 수 있어요.

첫째, ‘아파트 투자 후기’ 라는 말을 자연스럽게 1회 이상 넣어주면 좋아요.

둘째, 내가 듣고 도움 받은 강의와 도움 받은 부분을 구체적으로 이야기하면 좋아요.

안녕하세요. 단호한 결단력을 갖추고 주변에 좋은 영향력을 주고 싶은 투자자 검파입니다.

사실 제목에 쓴 ‘원미구 1호기 아파트 투자’는 지난해에 진행한 이야기입니다.

계약서를 쓴게 벌써 작년 7월 중반, 잔금을 친 게 9월 초로 1년이 다되어 가는 시점이네요.

당시 계약서를 쓰고 난 뒤에는 이게 뭔가 얼떨떨 하기도 하고, 23년 12월 열기 수업으로 월부를 시작했기 때문에 1년도 안된 내가 무슨 실력이 있어 투자 후기를 남기나 싶은 생각도 들었죠.

그러다 잔금 이후에 투자 후기를 몇 번 끄적거려보기도 했는데, 거의 일기장 쓰듯 썼던 기억이… ㅎㅎㅎ

이번에는 1호기 투자 자랑대회 참여 겸 게리롱님의 말에 따라 3단계 복기를 해 볼겸 1호기 투자 이야기를 해 보려고 합니다. ㅎㅎ

왜 부천을 가게 되었나?

부천을 앞마당으로 만든 건 실전준비반을 수강하던 24년 4월 이었습니다. 거주하는 구로에서 가까운 곳부터 앞마당을 늘려가자는 생각으로 광명과 관악을 앞마당으로 만들었고, 그 다음으로 만든 앞마당이 부천이었습니다. 당시 투자할 단지를 찾기 위해 간 곳은 아니었고, 가까워서 지하철 타고 접근하기 좋다는 점과 1기 신도시에 대한 궁금증으로 가게 된 곳이었죠.

사실 1기 신도시가 ‘택지’로 개발되었다는 이야기는 많이 들었으나, 그렇게나 많은 단지들이 있을거라고는 생각을 못하고 덤빈 곳이라 모든 단지를 임장하지는 못했습니다. 지금이라면 2일이든 3일이든 나눠서 기준에 맞다면 모든 단지들을 임장했을 텐데요. 돌아보면 ‘내가 못 본 단지들에 투자 기회가 올 수 있다’는 생각조차 못했던 것 같습니다.

그렇게 24년 4월에 많이 너덜너덜한 부천 앞마당을 만든 이후, 7퉐 초에 개인 사정으로 조모임 수강 시기를 놓쳤기에 강의 only로 신도시투자 기초반을 수강하며, 디잠뇌님과 일산 동구로 자실을 함께 나가기로 했습니다. 자실이긴 했지만 그래도 강의를 들으며 임장 보고서도 쓰고 시세트레킹도 했습니. 당시 강의에서 강사님들이 이전과 달리 유난히 시세트레킹을 강조하시는 것 같았거든요.

이정도로 시세트레킹을 강조하시는 걸 보니 투자할 때가 온건가 싶은 생각에, 정말로 투자흘 진행할 수 있는 단지를 찾아보자는 마음으로 트레킹을 했습니다. 기존의 광명/관악/부천을 대상으로 “호가 = 투자금 *5” 또는 "매매-전세가 = 투자금 +2천만원"으로 단지들을 추려내어 조사를 했습니다. 

1. 광명/관악의 1억 이하 투자 가능 단지들 : 서울과 이렇게 가까운 지역에도 소액으로 투자가 가능한 단지가 있다는 점에서 놀랐어요. 하지만 주소지 파워를 제외하면 개별 단지의 선호요인은 약하다는 생각이 들었습니다.
2. 일산 동구 vs 부천 단지 : 학원가와 초근접한 단지를 제외하고는 일산 대부분의 20평대와 가격이 비슷한 단지가 부천에 있다?
   1. 서울 접근성으로는 일산보다 부천이 더 좋지 않나?
   2. 심지어 일산은 인근 신도시 입주로 가격이 눌린 상태일텐데 부천은 일산보다 주변 공급도 덜한걸?

이렇게 부천과 일산을 비교해 보며

같은 가격으로 서울 접근성이 더 좋은 단지, 같은 가격으로 가치가 더 좋은 단지를 찾았다는 생각에 부천으로 향했습니다.

1호기 투자 진행

• 매물 임장과 계약에 관한 자세한 이야기는 링크로: ttps://weolbu.com/s/EaZWNfL5Akh

1. 매물 임장에서 아쉬운 점

(1) 사실 투자를 진행한 단지는 부천 앞마당을 만들 때 단지임장도 진행하지 않은 곳이었습니다. 해서 매물 임장을 다녀오면서, 계약서 쓰러 다녀오면서, 그 사이에 한 번 정도 해당 단지와 주변 동네를 훑어보는 정도로 단지를 파악해 보려고 했습니다. 하지만 그럼에도 초보 입장에서 지역 전체를 이해하는 과정에서 단지의 가치를 이해하는 것에 비하면 부족한 단지임장이긴 했습니다.

(2) 무엇보다 가장 아쉬운 점은 매물털기를 진행하지 않았다는 점입니다. 지금은 모든 강의에서 강조하는 과정인데, 당시에는 너무 생소한 개념이었고 투자 고수들이나 하는 방식이하고 생각을 했거든요. 투자 결정 전까지 해당 매물 1개와 같은 단지의 다른 동의 매물 1개 정도를 본 게 다였습니다. 비가 주룩주룩 오는 장마철이라 귀찮기도 했고, 다른 매물을 보기 위해 방문한 다른 부동산 사장님의 반응을 통해 ‘나의 투자 검토 매물이 나쁘지 않은가 보군’하며 건너짚기도 했죠. 무엇보다 ‘나는 아직 초보인데 이정도만 해도 충분해’하며 더 열심히 해 볼 가능성을 스스로 차단한 것이 가장 큰 원인 인 것 같습니다.

(3) 시간이 지나 다시 돌이켜 보면 후보 단지를 검토하지 않았다는 점도 참 아쉽습니다. 일산의 ‘특정 단지’나 투자 매물을 인근의 부천 단지를 구체적으로 꼽아서 비교평가를 하지도, 매물 임장을 하지도 않았다는 것도 아쉬운 점입니다. 지금와서 투자 결과를 복기해 보려고 해도 이래저래 부족하다는 점이 많이 느껴지거든요. 

2. 계약 과정에서 아쉬운 점

(1) 적정 전세금을 스스로 검토하지 않고 사장님의 말에 온전히 의지했다는 점도 아쉽더라구요. 물론 지금 돌아봐도 부사님이 제시한 전세금이 아주 적절한 수준이긴 했습니다. 다만 지금 수강 중인 열중 2강 양파링님의 강의에서 강조하시는 단/생/공! 을 검토해서 스스로 전세금을 가늠해 보았다면 좀 더 확신 있는 투자가 되었을 것 같다는 생각을 해 봅니다.

(2) 가계약 과정을 허술하게 생각한 점. 열중 강의를 다시 들어보니 이번 2강에서 양파링님이 ‘등기부 등본은 3번 본다’고 하시더라구요. 가계약 전, 계약 전, 전세 계약 전. 분명 지난 열중 강의에서도 들은 이야기였을 텐데, 정작 저는 계약서를 쓸 때에야 등본을 보았습니다. ㅇㅅㅇ!!! 이렇게나 허술할수가…

3. 1호기 투자 과정에서 잘 했던 점

이렇게 헛점 투성이 투자자였지만 그래도 복기가 반성문은 아니니까… 그래도 스스로 잘 했던 점들도 짚고 넘어가 볼까 합니다. 앞으로의 투자에서도 잊지 많고 적용해 가야겠죠! 

(1) 거창한 복기는 아니어도 전세입자에 대한 상세한 사항과 나의 매수 결정 도출 과정에 대한 생각을 메모지에 간단하게라도 바로 남겨두었습니다. 사실 1호기 투자를 진행하면서도 ‘초보의 투자란 이런거구나’하는 생각을 많이 했기에 커뮤니티에 복기글을 쓸 생각은 못했습니다. 이미 내가 알고 있는 부족함 뿐만 아니라 스스로는 알지도 못하는 부족함까지 커뮤니티에 공개하는 것 같았거든요. 그래서 계약금을 넣고 올아오는 날에도 ‘커뮤니티에는 쓸지 말지 모르겠으니, 일단 종이에 간단하게 적어서 보관만 하자’는 생각을 했습니다. 어쨌거나 많이 부족하게나마 후기를.. 매우 늦게 쓰게 되었는데, 그마저도 가능했던 게 종이에 따로 적어둔 내용 덕분이었죠. 앞으로도 복기글을 쓰기 전에라도 투자 과정과 계약 관련 중요 내용은 기억이 휘발되기 전에 빨리 어디어라도 적어두어야겠습니다.

(2) 홈런을 치려는 마음을 내려둔 것. 열기에서 너바나님이 말씀하시죠? 홈런을 칠 게 아니라 안타를 자주 치면 되는 거라고. ‘너무 잘하려는 욕심을 내려두라'는 그 말이 저는 참 좋았습니다. 어쩌면 그 말에 너무 기대어서 ‘매물털기도 안하고 최선을 안한거 아닌가?’싶기도 하지만…ㅎㅎ 다시 긍정 회로를 돌려보자면, 아직 실력이 무르익지 않은 초보여도 ‘할 수 있다’는 말로 이해를 해서 그 말이 참 좋았던 것 같습니다. 내 투자금으로 최고의 효율을 내는 최고의 투자를 찾아야만 할 수 있는 게 아니라, 적당히 수익을 낼 수 있는 물건을 오래 보유할 마음으로 시작하면 된다는 말로 이해했거든요. 1년도 안된 경력으로 무슨 매수를 하느냐며 외면한 게 아니라, 할 수 있으면 한다는 마음으로 시도를 한 마음 자체를 칭찬해 주고 싶습니다.

(3) 소소한 금액이지만 가격 협상을 하고, 계약 날에는 미리 부사님에게 도움도 요청하며 의사소통을 한 점. 매수가 3억 중반에 비하면 200만원이라는 소소한 금액이지만 아무튼 협상을 시도해서 가격을 조금이나마 깎았다는 점에서, 그 시도가 좋았습니다. 좀 더 설득력 있는 협상 방법과 조급하지 않은 협상의 자세는 앞으로 좀 더 실력을 쌓아가며 익혀갈 일이겠지요. 그리고 사실 가격을 깎아 가계약을 하던 날 예상했던 것과 다르게, 제가 생각했던 것 보다 잔금을 아주 빨리 드리지 못할 것 같다는 걸 계약 전날 알게 되었답니다. 결국 그래서 계약날 30분 정도 사무실에 일찍 방문해서 사장님에게 말씀을 드렸어요. 죄송하다는 말과 함께 초보라 계산을 잘못 했다고… 그랬더니 사장님도 나무지도 않으시고, 바로 전략을 저와 논의해 보시더라구요. 그 때 ‘사장님과의 의사소통이라는 게 이런건가?’하고 조금의 맛을 본 것 같습니다. 

1년이 지난 지금의 복기

앞선 내용들은 계약 과정에의 저의 행동과 생각에 대한 복기였다면 이제부터는 ‘투자 결과’에 대한 복기를 해 볼까 합니다! ㅎㅎ 지난 1강에서 게리롱님게서 말씀하셨던가요?? 1년 즈음 지나서도 복기하는 시간이 필요하다고. 그래서 준비해 봤습니다~

부천 A 단지 : 제가 투자한 90년식 단지입니다. (이름을 밝혀도 되는건지 잘 몰라서 일단 숨김처리했어요..ㅎㅎ)

부천 B 단지 : A단지 보러 왔다 같이 보기 딱 좋은 인접 단지 입니다. 

일산 C 단지 : 분임만 하고서 부천 A 단지와 왜 가격이 비슷한지 의아했던 단지

산본 D 단지 : 당시 앞마당은 아니었지만 산본 앞마당을 만들면서 제가 투자한 A단지가 많이 떠올랐던 곳입니다.

제가 계약서를 썼던 24년 7월 당시 4 곳의 가격은 모두 비슷한 수준이었습니다. 산본까지 앞마당을 만든 지금에서 돌아보니 D단지를 몰랐던 게 아쉽기는 하네요. 알았으면 D를 했을까요…?? ㅋㅋㅋ 아마 쉽진 않았을 겁니다. 보다시피 D의 전세가가 압도적으로 낮았으니까요. 투자금에 맞는 단지, 협상을 시도해 볼만큼 만만한 단지, 전세 계약 승계로 잔금 걱정이 없는 A단지를 여전히 투자 1등으로 뽑았을 것 같긴 합니다.

지금 4 곳의 매매가는 여전히 엎치락뒤치락 비슷한 모습을 보여주고 있습니다만, 전세가는 D단지가 여전히 낮은 모습입니다. 아무래도 형님인 평촌과 북의왕의 입주 영향에서 아직 회복을 못한게 아닐까 싶습니다. 반면 일산의 C 역시 3기 신도시라던가 능곡역 인근에 입주가 예정이긴 합니다만, 아직 전세가에 영향을 줄 정도로 그 파괴력이 가시적이진 않습니다. 부천도 인근에 광명 입주가 있지만 아예 시장이 다르고, 대장 지구도 아직은 초기 단계이죠.

A와 B단지의 경우 비교적 B가 높은 매매가와 전세가를 계속 보여주고 있습니다만 의미있는 수준은 아닙니다. 사실 A와 B단지의 경우 지난해 부천의  선도지구로 묶였기에 앞으로도 거의 비슷한 가격을 보여주지 않을까 싶습니다.

<2호기 투자에 적용할 점>

• 앞마당을 하나씩 꾸준히 늘려간다. 더 많은 앞마당을 가지고 있으면 비교할 수 있는 물건이 많아진다는 걸 산본 임장에서 배웠습니다. 1호기 투자보다 좀 더 넓은 시야로 비교할 수 있도록 앞마당을 늘려가야겠습니다.
• 비슷한 급지의 지역에 비해 전세가가 낮은 지역을 잘 살펴보자. 산본이라고 해서 전세가가 안오르는 법이 있겠습니까? 부천과 산본처럼 비슷한 급지인데 주변 환경과 공급으로 조건이 다른 지역들을 비교해서 잘 살펴보면 기회가 생기지 않을까 생각해 봅니다.
• 투자금이 비슷한 투자후보 단지들에 협상을 많이 시도하자. A단지의 싼 매물을 브리핑 받은 다음 인접한 B단지를 보니 당연히 B단지들은 상대적으로 비싸 보일 수 밖에 없었습니다. 그래서 오히려 A단지를 더 만만히 여기고 소소하더라도 협상을 시도해 볼 수 있었죠. 하지만 동시에 B단지를 돌며 A단지만큼 싼 물건은 없는지, 협상 가능 매물은 없는지 확인하지 않은게 아쉽습니다. (=매물을 털지 않은 것) 2호기 투자에서는 1~2천 가격 차이에 주눅들지 않고 인근의 비슷한 단지들도 확인하는 단계를 거쳐야겠습니다.

그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️