연지동 연지자이 2차 수익률 분석 보고서 [열기87기 21조 챠차]

✅아파트명: 연지자이2차 수익률 분석 보고서 

✅위치(지도)

1km 이내에 부산시민공원/롯데마트/트레이더스 홀세일클럽이 있음, 지하철역은 없음(!!)

✅입지평가

1. 직장

종사자수 171,416명, 사업체 수 45,040개, 500+이상 17개

★ 양적으로는 직장 규모나 종사자 수가 괜찮은 수준이다.
아쉬운 건 금융 일부 기업을 제외하고 외부 수요를 끌어올만큼 질 좋은 직장이 많지 않다.

바로 인접해있는 문현 BIFC도 직장 역할을 해줄 것으로 생각되고

거주자 대비 근로자 비율도 80%에, 원징 대비 거주기준 소득 수준도 비슷해서

직장으로서도 역할을 일부 하는 동시에 베드타운도 가능한 곳으로 생각한다.

2. 교통

주요 직장(센텀) 30분 이내, 울산/양산/창원 등 주변 도시의 직장으로도 1시간 이내
★ 위치 상 중심에 있다는 이점 때문인지 1,2호선 모두 노선이 지나고
동서를 가로지르는 동서고가로는 물론, 백양터널을 지나면 서쪽(사상,김해,창원) 통행이 편리하고
남/동쪽(해운대, 울산)으로는 수정터널을 통해 지나기 편리하다.
역세권 단지는 역세권 그 자체보다는, 연식이 좋은데다가 역세권일 때 가격에 반영이 된다.

[주요 직장과의 거리(자차 기준)]

[최근 6개월 실거래 TOP 10]

3. 학군

국제중 100%(특목고 26명), 광무여중 90%(특목고 1명), 85%+ 6개중 
★ 국제중학교가 다소 비상하지만, 전반적으로 학업성취도가 높은 것에 비해 특목고 진학률이 너무 낮다.

오랜 기간 형성된 학원가 자체가 없고, 과밀초도 없으며

지역 내 선호 초등학교도 신축 브랜드 대단지 쪽에만 위치해있다.
학군이 지역 또는 단지의 선호요소가 되기에 부족하다고 생각하므로, 진구 투자에 있어 학군은 크게 고려하지 않는다.
 

4. 환경

백화점 1개, 대형마트 3개, 상급병원 4개, 스타벅스 18개 
★ 서면과 시민공원을 품은, 소비 요인이 많고 활기찬 환경의 지역임은 확실하다.
여가시간을 보낼 곳이 넘치고, 센텀 신세계에는 밀리지만 서면 롯백도 충분히 소비력을 가지고 있는 백화점이다.
아직 학군이 중요하지 않은 젊은 세대들이 주거지를 선택할 때
충분히 좋은 환경을 고려해서 집을 선택할 만한 입지요인이 된다.

[연지자이와 주요 상권의 접근성]

★ 롯데백화점 서면점은 1.8km 거리에 있고, 반경 1km 이내에 시민공원, 롯데마트, 트레이더스가 있어서

거주하기에 굉장히 좋은 환경이고, 단지 선호도에 중요한 영향을 미칠 것으로 생각한다.

5. 공급
★ 진구 자체 공급만 보면 올해 입주 단지들이 1700세대 정도 되고 크리티컬한 물량은 아니지만,
남구/연제구/동래구 입지 좋은 곳에 신축들이 들어서고
재개발재건축 남아있는 단지들도 있어서 진행상황 잘 지켜보다가 공급 속에서 기회를 잡을 수 있어야겠다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

지금 이미 전저점 수준으로 아~~~~~주 많이 빠져있다. 너무너무 싸다.

심지어 전세가는 많이 회복되어 있는 상태이다. 

만약 19년 5월에 5700만원으로 투자했다면 2년 2개월만에 2억 500을 벌고 전세금은 1억이 오르는

아주 경이로운 투자를 할 수도 있었던 단지이다.

물론 정말 기가 막힌 타이밍과 코가 막히는 운빨(?)이긴 하지만

그만큼 선호도가 있기에 상승장에서는 힘을 갖는 단지이고, 충분한 수익을 줄 수 있는 단지이다.

지금 1.3억으로 투자하기에는 최우선 순위는 아니지만 매매가가 충분히 싸기에

전세가가 올라오는지 지켜보면서 투자금이 1억 미만으로 줄어든다면 충분히 투자를 검토해볼 수 있다고 생각한다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 단지 자체로만 봐도 5년내 저점 수준

2) 환금성 : 단지 선호도 자체가 환금성을 가지고 있는데, 선호도 높은 생활권에서 선호도 중간의 브랜드 대단지, 연식이 빠지고 있다는 점이 아쉽지만 매도 시점을 4년 정도로 잡는다고 해도 20년 이내 구축으로 매도를 못할 수준은 아니다. 

3) 수익률 : 지금 매매가가 저점 수준이므로, 투자금 1억 정도로 잡는다면, 200% 달성할 수 있는 단지. 

4) 원금보존 : 종전 최고 전세가보다 지금 매매가 낮다. 잃을 수가 없다. 

5) 리스크 대비: 진구 자체의 공급은 크리티컬하지 않지만, 연제구/남구/동래구까지 고려하면 전세가가 오르기엔 어려울 수 있으나 부산 전반적으로 공급이 부족하고 금리가 인하하는 시기이므로 전세가가 폭락할 일은 없을 것이다. 현재 매매가라면 잔금도 가능하다.

나의 투자 결론 : 투자금 1억 이내라면 투자를 고려해볼만한 단지!

✅ 작성하면서 느낀점;)