주택 가격이 오르면 당연히 필요자금이 늘어납니다. 그런데 대출한도가 줄어든다고 합니다. 정부가 바라는 건, ‘대출도 줄어드니 이제 그만 좀 진정하라구’이지만, 오히려 마음은 더 불안해집니다.
이때 사람들이 할 수 있는 방법은 크게 세 가지 입니다.
첫째는 DSR 한도와 무관한 대출을 찾습니다. 예금담보대출, 심지어 고신용자도 카드론을 활용한다고 하네요. 두 번째는 부모 등으로부터 현금 증여를 받는 것입니다. 그런데 증여세가 생각보다 많이 나오니 그 세금이 아깝고 왠지 손해보는 느낌입니다(현금 2억 증여시 증여세만 3천 만원이 나오니 손에 남은 건 1억 7천 만원 뿐). 세 번째는 부모 등으로부터 자금을 빌리는 것입니다. 이를 ‘차용’이라고 합니다.
문제는 그 다음입니다.
부모님에게 현금 2억 원을 빌렸다고 합시다. 차용증도 작성하고 이자 지급도 했습니다(무이자도 가능하지만 혹시 몰라서). 그런데 원금 상환 때가 다가오니 슬슬 다른 생각이 드는 것이죠. ‘어차피 부모님도 나에게 물려주시려고 한 것 같은데…’ 하고 말이죠. 다행히(?) 부모님께서도 감사하게도 해당 자금을 그냥 쓰라고 하십니다. 해당 자금 대여인에서 갑자기 증여자로 바뀌는 순간입니다.
물론 이러한 사항을 국세청에서 모두 알 수는 없습니다. 운이 좋으면 모르고 넘어갈 수도 있을 것입니다.
하지만 꼭 기억해야 할 점이 하나 있는데요, 그건 바로 매수자인 자녀가 소득 대비 지나치게 비싼 자산을 취득할 때에는 문제가 될 수 있다는 점입니다.
예를 들어 연봉이 5천 만원인 자녀가 20억 상당의 주택을 취득하였다고 가정해봅시다. 단순 계산하더라도 본인 연봉을 40년 동안 하나도 쓰지 않고 모아야 하는 거금입니다. 물론 연봉인상도 있고, 대출을 활용할 수도 있겠지만 본인 소득대비 지나치게 비싼 자산을 취득하면 국세청에서는 증여세 신고가 누락된 것은 아닌지 조사를 할 수 있습니다.
(국세청 보도자료, 25.2월)
위 자료는 실제 국세청 보도자료 중 일부인데요, 주요 혐의는 다음과 같습니다. 즉, 자녀 을은 시세가 본인 소득의 수십 배에 달하는 등 자력으로는 취득이 어려운 서울 소재 고가 아파트를 취득했음에도 증여세 신고 내역이 없었습니다.
그런데 이러한 고가 아파트 취득 직전, 자녀 을의 부친인 갑은 고액 배당금을 수령하였고, 보유중이던 상가도 매각한 사실이 확인되는데 해당 자금을 어디에 사용하였는지 그 사용처가 불분명합니다.
추정컨대, 자녀 을의 소득, 재산 상태와 부친의 자금 여력에 비추어 부친으로부터 해당 자금을 지원받아 자녀 을이 고가 아파트를 취득한 것으로 보이는데, 이에 대한 증여세 신고가 없었다는 점이 의문입니다. 그 결과 을의 아파트 ‘취득자금 출처’를 정밀 검증하여 편법증여 여부 혹은 소득 신고누락 여부 등을 조사하게 된 것입니다.
여기에서 중요한 것은 소득 대비 지나치게 비싼 자산을 취득하였다는 점입니다.
따라서 이에 대한 자금출처조사가 앞으로도 매우 중요해질 것으로 보입니다. 특히, 꽤 오래전에 작성한 차용증에 대해서도 실제 소명 요청을 받은 경우를 최근에 접한 적이 있는데요, 앞으로는 ‘자금출처조사’를 잘 대응하셔야 할 것입니다. 꼭 기억하세요. 자금출처조사는 예비 세무조사와 같습니다. 그리고 이때 자금출처 소명시에는 증여 신고 그리고 대출을 잘 활용하는 것이 매우 유용합니다. 이미 신고된 세금이고 금융기관에서 검증한 것이라 그러합니다. 계속해서 관련 내용 전달드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
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